Kaip pradėti pardavinėti butą: dokumentų ruošimas, procedūros tvarka, maklerių patarimai

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Kiekvieno žmogaus gyvenime gali tekti parduoti bet kokį turtą. Ir jei naudotus daiktus, tokius kaip baldai, buitinė technika ar automobilis, be problemų galima parduoti per laikraščius ar skelbimų lentas, tai parduoti butą yra visai kitas reikalas. Kur pradėti? Kokie dokumentai reikalingi? Kaip sudaryti sandorį, kad ateityje nekiltų problemų? Į šiuos ir daugelį kitų klausimų reikia žiūrėti labai atsakingai. Pabandykime perprasti visus nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo sandorių niuansus, kad viską padarytumėte teisingai ir ateityje nesigailėtumėte.

Žingsnis po žingsnio nekilnojamojo turto pardavimo instrukcijos

Taigi, nuo ko pradėti pardavinėti butą? Šį klausimą užduoda daugelis žmonių, kurie pirmą kartą su tuo susidūrė. Veiksmų algoritmas yra toks:

1. Gyvenamojo ploto vertės įvertinimas.
2. Reikalingo dokumentų paketo paruošimas.
3. Reklamos kampanijos sudarymas ir gyvenamojo ploto pristatymo apgalvojimas.
4. Preliminariosios sutarties su pirkėju sudarymas.
5. Sandoris įformintas.
6. Nuosavybės teisių registracija.
7. Būsto perdavimas naujam savininkui.

Toliau išsamiau aptarsime kiekvieną iš punktų, kad nekiltų problemų ieškant pirkėjo ir įteisinant pardavimą.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Taigi, ką apie tai reikia žinoti? Jei nesiruošiate pritraukti maklerių ir norite viską daryti patys, nuo ko pradėti pardavinėti butą, kad būtų sudarytas sandoris pačiomis palankiausiomis sąlygomis? Pirmas ir svarbiausias žingsnis – namų įvertinimas. Į tai reikėtų žiūrėti labai rimtai, nes jei savikaina per didelė, tai pirkėjo tiesiog nerasite, o jei maža – prarasite dalį pinigų. Todėl prieš nustatant kainą, būtina stebėti antrinę nekilnojamojo turto rinką ir atidžiai išstudijuoti pagrindinius kriterijus, turinčius įtakos kainodarai.

Be to, rekomenduojama išstudijuoti panašius į jūsų pasiūlymus, taip pat pasikonsultuoti su teisininkais, kad bent suprastumėte galiojančius teisės aktus.

Nustatant kainas, reikia atsižvelgti į šiuos veiksnius:

• būsto plotas yra pagrindinis dalykas, turintis didžiausią įtaką sąnaudoms;
• vieta - butai esantys centrearba šalia jos yra daug brangesnės nei esančios miesto pakraštyje;
• buto būklė - daugeliui pirkėjų labai svarbu kokybiško remonto prieinamumas, todėl už geras gyvenimo sąlygas jie nori mokėti daugiau;
• infrastruktūra ir transporto mazgas – jei šalia namo yra vaikų darželis, mokykla, ligoninė ir parduotuvės, tai taip pat gali padidinti gyvenamojo ploto kainą.

Jei visiškai neįsivaizduojate, nuo ko pradėti pardavinėti butą, o taip pat sunku savarankiškai nustatyti jo vertę, tokiu atveju geriau kreiptis į specializuotas įmones, kurios profesionaliai užsiima gyvenamojo nekilnojamojo turto vertinimu. Jie turi didelę patirtį ir gerai išmano rinką, todėl galės apskaičiuoti pačią naujausią kainą, visiškai atitinkančią dabartines realijas. Tokiu būdu galite šiek tiek padidinti kainą, kad galėtumėte padaryti nedidelę nuolaidą ir paskatinti suinteresuotus žmones pirkti.

Nekilnojamojo turto pristatymas

Kai apsisprendžiate dėl kainos, buto pirkimą/pardavimą rekomenduojama pradėti nuo remonto. Tai ypač aktualu, jei jis yra sename name arba ne pačios geriausios būklės. Išvaizda turi labai didelę įtaką potencialių pirkėjų apsisprendimui. Todėl kai kuriuose kambariuose reikia išvalyti gyvenamąją erdvę nuo šiukšlių, atlikti generalinį valymą ar net iš naujo įklijuoti tapetus. Kuo mažiau plokščianetvarkingas, tuo erdvesnis atrodys. Ypatingą dėmesį atkreipkite į visų komunikacijų ir santechnikos įrangos būklę. Jei virtuvėje ar vonios kambaryje išteka maišytuvas, jį būtina pakeisti.

Pagal statistiką, didžioji dauguma pirkėjų, rinkdamiesi būstą, pirmiausia atkreipia dėmesį į vonios kambario būklę. Todėl tualetas turi būti nepriekaištingos būklės ir nesklisti smarvės. Būtent dėl blogos vonios kambario pardavimas dažniausiai sutrinka.

Dokumentacija

Pažvelkime į šį aspektą atidžiau. Jeigu norite, kad sandoris vyktų sklandžiai, tuomet labai svarbu jį įforminti pagal visas galiojančių teisės aktų normas. Kaip pradėti pardavinėti butą? Dokumentų tvarkymas yra vienas iš svarbių etapų, į kurį dauguma žmonių neskiria deramo dėmesio. Turėsite surinkti šiuos duomenis:

• nekilnojamojo turto nuosavybės teisėtumą patvirtinantys dokumentai;
• techninių duomenų lapas;
• pavadinimo dokumentas gautas USRR;
• išrašas iš valstybinio nekilnojamojo turto kadastro;
• nuorodos forma Nr. 9;
• pareiškimas, kad pardavėjas neturi skolų komunalinėms paslaugoms;
• vyro ar žmonos sutikimas parduoti būstą raštu, patvirtintas notaro;
• jei turite vaikų iki 18 metų, jums taip pat reikės globos institucijų leidimo.

Jei nežinote, nuo ko pradėti pardavinėti butą, turėtumėte sutelkti dėmesį į dokumentus. Visifaktas yra tas, kad jei viskas su jais bus tvarkoje, tai su 100 procentų tikrumu galėsite rasti pirkėją ir sudaryti sandorį. Tuo atveju, kai nekilnojamasis turtas teisiniu požiūriu nėra švarus, tai atbaidys potencialius pirkėjus. Todėl dokumentų paketą reikia pasiimti visą.

Kaip pagreitinti procesą?

Šiam aspektui reikėtų skirti ypatingą dėmesį. Jei turite išsamią idėją, nuo ko pradėti pardavinėti butą, galite žymiai sutrumpinti laiką, reikalingą sandoriui sudaryti. Surinkę visus dokumentus, suvedę būstą į tinkamą formą ir išsprendę visus ginčus, beliks tik apie savo pasiūlymą papasakoti kuo daugiau žmonių. Be to, turėtumėte reklamuotis laikraščiuose ir patalpinti juos teminiuose interneto š altiniuose.

Svarbu pabrėžti pagrindinius gyvenamojo ploto privalumus. Pavyzdžiui, verta paminėti, kad bute yra geras išplanavimas, didelė maisto ruošimo ir valgymo zona, izoliuotas balkonas, veikiantis liftas, švarus įėjimas, šalia yra prekybos centras ir viešojo transporto stotelė.

Demonstruodami būstą pirkti norintiems asmenims, būkite kiek įmanoma mandagesni ir draugiškesni. Klientai daug labiau nori bendrauti su maloniais žmonėmis. Palikite kelis kontaktinius numerius ir visada atsiliepkite į skambučius. Jei viską padarysite teisingai, galite sudaryti sandorį palankiomis sąlygomis, nepaisant to, ar žinote, nuo ko pradėti pardavimąbutai ar ne.

Patarimai dėl skelbimų paskelbimo

Taigi, ką apie tai reikia žinoti? Rengiant bet kokį komercinį pasiūlymą, būtina laikytis kai kurių patarimų ir rekomendacijų. Norint kompensuoti nežinojimą nuo ko pradėti parduodant butą, padės kokybiškas skelbimas.

Dėdami jį, laikykitės šių taisyklių:

1. Nuotraukos turi būti aukštos kokybės. Stenkitės jas padaryti taip, kad pirkėjas iš karto suprastų, kas yra gyvenamasis plotas.
2. Interneto svetainių, skirtų skelbimams talpinti, pasirinkimas. Jie turėtų būti labai populiarūs ir gausiai lankomi. Šiomis dienomis yra daug populiarių aktualių internetinių š altinių, todėl jums nekils problemų juos rasti.
3. Gerai pagalvokite apie aprašymo testą. Jis turėtų būti paprastas, suprantamas ir informatyvus. Pirkėjai turi suprasti, kodėl jūsų pasiūlymas yra pelningesnis nei kitų, kad iškart norėtų atvykti apžiūrėti turtą.
4. Jei jūsų laikas ribotas, skelbkite mokamus skelbimus. Jie visada pateikiami sąrašo viršuje, todėl iškart sutelkia dėmesį į save.

Jei buto pardavimo pradžia nustatyta teisingai, pirkėjų netruks laukti.

Sandorio apdorojimas

Kaip tai vyksta ir koks šio proceso ypatumas? Jeigu norite parduoti nekilnojamąjį turtą dar nepradėtame eksploatuoti name, tuomet reikėtų atsižvelgti į daugybę niuansų. Ekspertų teigimu, butų pardavimo pradžia mnaujų pastatų, surašius dokumentus ir suradus pirkėją, tai preliminariosios sutarties vykdymas. Tai būtina, kad suinteresuotas asmuo patvirtintų savo ketinimus užbaigti sandorį. Šis dokumentas apdraudžia pardavėją, jei pirkėjas dėl kokių nors priežasčių apsigalvotų. Tokiu atveju mokamas avansas, kurio suma derinama individualiai.

Toliau bus galima tęsti oficialią nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo registraciją. Svarbiausia čia tinkamai sudaryti sutartį. Norėdami išvengti klaidų, galite paimti paruoštą formą iš teisinės informacijos bazės arba kreiptis pagalbos į kvalifikuotus teisininkus. Dokumente turi būti labai smulkiai išdėstytos visos sandorio sąlygos, pilnas ženklų, nurodančių sandorio dalyką, aprašymas, taip pat jo kaina. Sutartis pildoma dviem egzemplioriais – pirkėjui ir pardavėjui.

Paskutiniame etape įregistruojamos naujojo savininko teisės ir jam perduodamas butas. Norėdami tai padaryti, Rosreestr turite pateikti nustatytos formos prašymą, prie jo pridedant:

• pardavimo/pirkimo sutartis;
• visų sandorio dalyvių pasų kopijos;
• išrašas iš valstybinio nekilnojamojo turto nuosavybės registro;
• čekiai, patvirtinantys, kad sumokėjote visus muitus ir mokesčius.

Tik po to pasirašomas būsto perdavimo aktas ir naujasis savininkas gali įsikelti į savo butą. Būsto pardavimas antrinėje ir pirminėje rinkose yra visiškai panašus, todėl galite saugiai vadovautis aukščiau aprašytomis instrukcijomis.

Ką daryti, jei nekilnojamasis turtas yra apsunkintas?

Kur pradėti pirkti/parduoti butą, jei jis įkeistas finansų įstaigai, areštuotas arba išnuomotas iki gyvos galvos? Iš karto reikia pastebėti, kad tikimybė rasti pirkėjų tokiu atveju labai sumažėja, o gauti palankios kainos nepavyks. Bet koks gyvenamasis ar komercinis turtas, turintis suvaržymų, parduodamas su didele nuolaida. Tačiau net ir tokiu atveju didžioji dauguma pirkėjų nori likti nuošalyje.

Paprastai dauguma būsto yra naudojami kaip paskolos užstatas. Šiuo atveju ne viskas taip baisu, nes su antrąja puse visada galima susitarti abipusiai naudingomis sąlygomis. Tačiau už pardavimą gauti pinigai bus skirti savo įsipareigojimams finansų įstaigai vykdyti. Jeigu kaimynai rūpinasi turto savininku, tada pirkimo/pardavimo sandorio sudaryti nebus galima, nes tai draudžia įstatymai.

Bet kaip pačiam pradėti pardavinėti butą, jei jis areštuotas? Šis atvejis yra pats problemiškiausias, nes reikalauja ginčus spręsti su ją primetusia organizacija. Paprastai užteks sumokėti visas skolas, tačiau tai ne visada įmanoma. Kai kuriais atvejais jų dydis gali būti toks didelis, kad parduoti būstą tampa tiesiog nepelninga.

Nuosavybės nusavinimas

Jei turite gyvenamąjį turtą kartu su kitu asmeniu, tada jaiįgyvendinimo, turėsite pereiti keturis etapus. Kaip pradėti pardavinėti akcijas bute? Pirmiausia reikia apsispręsti dėl kainos ir su pirkimu suinteresuotu asmeniu susitarti dėl visų sandorio sąlygų. Tokiu atveju su kitu turto savininku nieko derinti nereikia. Tačiau jūs turite jam pranešti apie savo ketinimus parduoti pagal galiojančius įstatymus. Tai atliekama siunčiant raštišką pranešimą, kuriame nurodoma kaina ir pardavimo sąlygos. Nuo jo gavimo momento bendraakcininkai turi 30 kalendorinių dienų priimti sprendimą dėl jūsų dalies išpirkimo. Jei jie nesiima jokių veiksmų, tai automatiškai prilygsta sutikimui.

Jei visi viskuo patenkinti, galite pereiti prie notaro patvirtinimo. Tam reikės šių dokumentų:

• Raštiškas savininkų atsisakymas atpirkti akcijas arba įrodymas, kad jie neatsakė;
• USRR pareiškimas;
• turto techninis pasas;
• būsto sutartis;
• originalūs pirkėjo ir pardavėjo pasai.

Sutvarkę visus teisinius formalumus, galite pereiti prie valstybinės registracijos. Norėdami tai padaryti, turite susisiekti su Rosreestr arba daugiafunkciu centru, parašyti nustatytos formos prašymą ir sumokėti 2000 rublių valstybės rinkliavą.

Nekilnojamojo turto įmonės

Jei nesate tikri, kad galite viską susitvarkyti arba nieko nenorite patysįsitraukti, galite naudotis organizacijų, kurios specializuojasi dirbant su nekilnojamuoju turtu, paslaugomis. Kaip pradėti pardavinėti butą per nekilnojamojo turto agentą? Viskas labai paprasta. Jums tereikia paskambinti į įmonės biurą ir susitarti dėl susitikimo su jos atstovu. Tada jis atvyksta į objektą ir apskaičiuoja jo kainą, patikrina kliento teisę turėti nuosavybę ir visų reikalingų dokumentų tikrumą.

Jei viskas tvarkoje, tada tarp abiejų šalių sudaroma sutartis. Norėdami tai padaryti, namo savininkas turi atvykti į įmonės biurą. Pasirašant sutartį labai svarbu atidžiai ją perskaityti ir susipažinti su bendradarbiavimo sąlygomis. Jame turėtų būti aiškiai nurodytos visos sąlygos, kuriomis vykdomas pardavimas, komisinių dydis ir atsakomybė už įsipareigojimų nevykdymą. Po to atiduodi nuosavybės dokumentus bei raktus ir gali būti laisvas. Nekilnojamojo turto agentas ieškos pirkėjų ir jiems surengs ekskursiją po butą. Daugelis organizacijų turi savo svetainę, todėl sandoris paprastai vyksta labai greitai.

Šis pasirinkimas yra geras, nes jums visiškai nereikia žinoti, nuo ko pradėti pardavinėti butą. Viską už Jus atlieka kvalifikuoti specialistai, turintys didelę patirtį. Jie patys talpina skelbimus ir vykdo reklaminę kampaniją, o suradę pirkėją surašo reikiamus dokumentus ir sudaro sandorį laikydamiesi visų teisinių formalumų. Jums tereikia atvykti pasirašyti dokumentus ir tada gauti pinigus.

PatarimaiNekilnojamojo turto agentai

Buto pardavimas (nuo ko pradėti, kokius dokumentus reikia parengti ir kaip užbaigti sandorį, buvo išsamiai aprašyta šiame straipsnyje) yra gana sudėtingas procesas iš teisinės pusės, nes reikia ne tik paruošti didžiulį kiekį dokumentų, bet ir teisingai sudaryti sutartį. Todėl nekilnojamojo turto ekspertai rekomenduoja kreiptis į nekilnojamojo turto įmones. Su jų pagalba galite:

• sutaupykite daug laiko ieškant pirkėjų;
• parduoti butą geriausia kaina;
• išvenkite daugelio dokumentų tvarkymo problemų.

Bet jei sunkumai jūsų negąsdina, tuomet viską galite padaryti patys. Vykdykite šiame straipsnyje aprašytas instrukcijas ir jums tikrai pasiseks.