Buto su nelegaliu pertvarkymu pirkimas: rizika, galimos problemos, sprendimai ir maklerių patarimai

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Pagal galiojančius teisės aktus bet kokie su butų išplanavimu susiję darbai turi būti patvirtinti atitinkamų reguliavimo institucijų. Tačiau, kaip rodo praktika, dalis neatsakingų piliečių to nepaiso, todėl antrinį būstą perkantys žmonės turi tam tikrų problemų. Be to? norminiai aktai nuolat papildomi ir keičiami, todėl tai, kas anksčiau buvo teisinga, tam tikru momentu gali taip ir nebebūti. Atsižvelgiant į tai, kyla vienas gana logiškas klausimas: kokia rizika pirkti butą su nelegaliu pertvarkymu? Pabandykime tai suprasti išsamiau ir išsiaiškinti, su kokia rizika susidurs nekilnojamojo turto pirkėjai, taip pat kaip apsidrausti ir išvengti daugybės problemų.

Bendra informacija

Prieš pasakantapie tai, kas gresia įsigyti butą su neteisėtu pertvarkymu, pažvelkime į pagrindines sąlygas ir reguliavimo sistemą. Gyvenamųjų pastatų projekto pakeitimų procesą reglamentuoja Rusijos Federacijos būsto kodeksas. Jame išdėstyti visi terminai, leidimų išdavimo tvarka, numatyta pertvarkymo klasifikacija, taip pat nustatoma nuobauda už bet kokius teisės pažeidimus.

Svarbu suprasti, kad ne visiems darbams, keičiantiems būsto konfigūraciją, reikalingas leidimas. Kai kuriais atvejais užteks tik pranešti PTI apie planuojamą remontą, kad šios valdiškos organizacijos darbuotojai dokumentuotų būsimus pokyčius. Tai apima:

• santechnikos įrangos perdavimas;
• durų angos montavimas laikančioje sienoje;
• balkonų atnaujinimas ir įstiklinimas;
• prieangio statyba, padidinanti gyvenamųjų patalpų šilumos izoliacijos charakteristikas;
• vidinių pertvarų statyba;
• pervežimo durys.

Nr.

Pagrindiniai reguliavimo reikalavimai

Pažvelkime į juos atidžiau. Jei jūsų planuose yra buto pirkimas, neteisėtas pertvarkymas gali sukelti daug problemų, pvz.jei vėliau norėsite perregistruoti dokumentus ar perparduoti gyvenamąjį plotą. Todėl turėtumėte žinoti, kokiais atvejais draudžiama keisti gyvenamųjų patalpų konfigūraciją. Tai apima:

• jei dėl pertvarkymo pablogėja būsto sąlygos arba tampa sunku pasiekti komunikacijas;
• vieta tampa nesaugi arba netinkama gyventi;
• tuo atveju, kai darbai liečia namo dalis, kurios yra skirtos civilinės gynybos tarnybų ar nepaprastųjų situacijų ministerijos veiklai;
• turi įtakos laikančiųjų konstrukcijų stiprumui ir ilgaamžiškumui;
• sukelti pastato griūties grėsmę arba trukdyti normaliai eksploatuoti kaimyninius pastatus;
• sugedusi vėdinimo įranga;
• padidinti laikančiųjų konstrukcijų apkrovą.

Pirkti butą su neteisėtu pertvarkymu šiuo atveju nepageidautina, nes tai kupina neigiamų pasekmių. Daugiau informacijos apie tai, su kokiomis pasekmėmis galite susidurti, žr. toliau.

Gyvenamųjų patalpų pertvarkymo tipai

Taigi, ką apie tai reikia žinoti? Jei pasvėrėte visas rizikas pirkti butą su neteisėtu pertvarkymu ir sutinkate žengti tokį rizikingą žingsnį, tuomet turite turėti išsamų idėją, kas tai galėtų būti. Galiojantys teisės aktai gyvenamųjų patalpų rekonstrukciją skirsto į du tipus:

• paprasta;
• sunku.

Skirtumas tarp jųyra tai, kad pirmuoju atveju reikia pateikti reguliavimo institucijoms tik eskizą, o antruoju atveju reikia parengti projektą. Jei planuojate perkelti duris arba perkelti santechnikos įrangą, užteks PTI patvirtinti eskizą. Be to, bus reikalingi visi buto plano pakeitimai.

Sudėtingas pertvarkymas yra problemiškesnis ir atima daug laiko, nes reikės parengti ir patvirtinti projektą keliose vyriausybinėse organizacijose. Visas procesas trunka apie šešis mėnesius, taip pat turėsite sumokėti vidutiniškai 60 000 rublių. Gavęs leidimo dokumentus, buto savininkas turi apie tai pranešti PTI, kuri atlieka techninę apžiūrą ir išduoda aktą.

Jei apeisite šią procedūrą, perkant butą gali kilti tam tikrų pasekmių. Už neteisėtą pertvarkymą, jei jį nustato atitinkamos reguliavimo institucijos, baudžiama pagal galiojančius įstatymus.

Kas atsitiks, jei perkate turtą su nepatvirtinta konfigūracija?

Daugelį žmonių domina klausimas, kas gresia neteisėtam pertvarkymui perkant butą. Ir tai nenuostabu, nes antrinėje rinkoje gausu pasiūlymų parduoti būstą su įvairiais pažeidimais. Tokiu atveju visa atsakomybė tenka ne pardavėjui, o pirkėjui. Todėl rinkdamiesi butą turėtumėte labai atidžiai išstudijuoti jo techninį pasą ir kitą dokumentaciją. Juk jeiįvykdžius sandorį, bet kokius pažeidimus ateityje nustatys reguliavimo institucijos, tada turėsite sumokėti baudą.

Namo pirkimas kreditu

Taigi, ką apie tai reikia žinoti? Nelegalizuotas pertvarkymas perkant butą su hipoteka galima tik tada, kai nėra neatitikimų tarp techninės dokumentacijos ir tikrojo turto plano. Šiuo atveju viskas nėra taip baisu, nes visa atsakomybė tenka asmeniui, kuris pirkimo/pardavimo sandorio metu veikia kaip teisėtas būsto savininkas. Todėl, jei neturite pakankamai pinigų įsigyti gyvenamojo ploto už grynuosius pinigus ir norite už tai gauti paskolą, pirmiausia rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistu, kuris gali patikrinti visą dokumentaciją, ar ji atitinka pagrindinius teisinius standartus.

Į kokią riziką turėčiau atsižvelgti?

Šis aspektas turėtų būti ypač svarbus. Kaip minėta anksčiau, neteisėto pertvarkymo pasekmės perkant butą yra piniginė bauda. Jo dydis priklauso nuo daugelio veiksnių ir kai kuriais atvejais pasiekia labai padorias sumas. Paprastai galite išsisukti nuo baudos, jei būsto konfigūracijos pakeitimas nesukėlė jokių pasekmių, o būtent, nepakenkė kaimyninėms patalpoms ar pastatams, taip pat jų savininkams. Priešingu atveju teisės aktai numato baudžiamąją atsakomybę, kuri jau yra rimtesnė. Be to, aukašalis gali siekti papildomų nuobaudų per teismą ir dažniausiai jas pavyksta gauti. Tokie atvejai yra šie:

• vėdinimo veikimo pažeidimas;
• bet kokių mechaninių pastatų fasado pažeidimų pasireiškimas;
• laikančiųjų konstrukcijų garso izoliacijos charakteristikų sumažėjimas.

Jei planuojate pertvarkymą, geriau neapsigauti, nes statybinių įrankių triukšmas apie remontą tikrai praneš kaimynams, kurie gali pranešti atitinkamoms priežiūros institucijoms. Be to, darbai gali būti atliekami nesilaikant pagrindinių taisyklių ir reglamentų ir dėl to gali sutrikti būsto komunikacijos.

Neteisėtą pertvarkymą gali aptikti komunalinių paslaugų atstovai, imdami rodmenis iš atskirų energijos skaitiklių. Dėl savo veiklos specifikos jie bus priversti apie tai pranešti atitinkamoms institucijoms, kurių atstovai atvyks su patikrinimu ir geriausiu atveju skirs baudą. Be to, atlikti techninio ir kadastrinio paso pakeitimai nebus atlikti, todėl šie dokumentai bus negaliojantys ir turėsite problemų dėl tolesnio būsto perpardavimo.

Pagrindinė rizika perkant butą su neteisėtu perplanavimu yra tokia:

• Vienašalis sandorio nutraukimas ir jo pripažinimas negaliojančiu.
• Turto areštas valstybės naudai. Dažniausiai taip nutinka tuomet, kai pirkėjas žinojo, kad patalpų pakeitimai buvo atlikti neteisėtai, ir tyčia nuvyko įsandoris.
• Turto areštas, kol dabartinis savininkas pašalins visus pažeidimus.

Kalbant apie pardavėjus, jie niekuo nerizikuoja, išskyrus būsto vertės praradimą. Kaip minėta anksčiau, jie visiškai už nieką neatsako. Todėl pirkėjai turėtų rimtai žiūrėti į gyvenamojo ploto pasirinkimą, nes šiais laikais su tuo susijusi rizika yra labai didelė. Prieš sutinkant su bet kokiais pasiūlymais rekomenduojama gerai pagalvoti.

Kaip būti pirkėjais?

Kiekvienas asmuo turėtų būti labai atsakingas požiūris į būsto įsigijimą. Tai ypač aktualu tais atvejais, kai vykdomas buto pirkimas su neteisėtu perplanavimu į hipoteką, nes pasirašę sutartį būsite turto savininkas ir visa atsakomybė teks Jums. Šiuo atveju yra dvi problemos sprendimo galimybės: per įstatymo numatytą terminą perdaryti visus būsto dokumentus arba grąžinti patalpas į pradinę būklę. Pirmasis metodas yra pigesnis ir atima daug laiko, todėl geriausia jo laikytis.

Kaip įteisinti neteisėtą būsto pakeitimą

Panagrinėkime šį aspektą išsamiau. Taigi, jūs nusipirkote butą su neteisėtu pertvarkymu. Ką daryti, kad būtų išvengta įstatymų problemų? Atsakymas į šį klausimą buvo pateiktas aukščiau: perregistruoti dokumentus būstui gauti. Tačiau jūs turite suprasti, kad visas susijusias išlaidas apmokate jūs, o ne pardavėjas. Reikės surinktišiuos dokumentus:

• patalpų konfigūracijos keitimo programa;
• techninių duomenų lapas;
• pirkimo/pardavimo sutarties originalas ir kopija;
• asmens, kuriam registruotas butas, civilinio paso kopija;
• naujas planas;
• Visų šeimos narių rašytinis sutikimas dėl pertvarkymo.

Visiems šiems klausimams išspręsti turėsite tik 6 mėnesius, todėl įsigijus būstą geriau neatidėlioti, o pradėti rinkti dokumentus iš karto, nes tai užima daug laiko. Tuo pačiu metu turite gerai išmanyti visus teisinius aspektus. Kaip sakoma, įstatymų nežinojimas nėra pasiteisinimas, o su nekilnojamuoju turtu susijusiuose reikaluose yra daug spąstų. O pirkti butą su nelegaliu perplanavimu yra gana abejotina įmonė, į kurią reikia žiūrėti labai atsargiai. Todėl pirmiausia bus naudinga pasikonsultuoti su teisininkais. Tai ne tik žymiai pagreitins procesą, bet ir išvengs daugelio problemų ateityje.

Į ką atkreipti dėmesį renkantis būstą?

Kad nepirktumėte buto su neteisėtu pertvarkymu, turite atidžiai išstudijuoti jo dokumentus. Jei yra kokių nors pažeidimų ar neteisėtų pakeitimų, juos nesunkiai aptiksite pagal juos. Tai galite padaryti vienu iš šių būdų:

1. Dažnai pertvarkymo metu pasikeičia gretimų konstrukcijų pradinės charakteristikos, kurių pagrindukaimyninių butų gyventojai gali atspėti apie veiksmų neteisėtumą ir apie tai pranešti tikrinančioms institucijoms. Remdamasi gautu skundu, komisija išvyksta nurodytu adresu. Jei tuo pačiu metu bus atskleisti neatitikimai tarp būsto būklės ir jo plano, savininkas privalės sumokėti piniginę baudą ir grąžinti viską į pradinę būseną.
2. Panašus scenarijus nutinka, jei pakeitimų metu buvo padaryti šiurkštūs statybos normų ir taisyklių pažeidimai, dėl kurių nutrūko komunikacija, dėl ko buvo iškviestos avarinės komandos gedimams pašalinti. Tokiu atveju baudos dydis bus daug didesnis, o dėl įvykio fakto gali būti iškelta baudžiamoji byla.
3. Pertvarkymo neteisėtumą gali nustatyti komunalinių paslaugų darbuotojai imdami rodmenis iš individualių skaitiklių energijos suvartojimui, kurie taip pat gali nusiųsti prašymą atitinkamoms institucijoms.

Bet kuris iš aukščiau paminėtų atvejų bus užfiksuotas ir atspindėtas atitinkamoje dokumentacijoje, todėl jei pirkdami butą rimtai ketinate tai ištirti, galite išvengti daugybės problemų.

Išvada

Šiandien daugelis žmonių nusprendžia pirkti butą su nelegaliu perplanavimu, kadangi tokio buto kaina yra daug mažesnė, panašiai norima sutaupyti. Tačiau reikia gerai pasverti privalumus ir trūkumus. Įteisinti patalpų konfigūracijos pakeitimus ar juos panaikinti toli gražu ne visada įmanoma, o pasekmės gali būtibūk gana rimtas. Geriau dar kartą nerizikuoti ir nedaryti abejotinų sandorių. Ir jei galiausiai nuspręsite įsigyti būstą su neteisėtu pertvarkymu, atidžiai perskaitykite techninę dokumentaciją ir įsitikinkite, kad įsigiję viską galite padaryti pagal įstatymų reikalavimus. Tik tokiu būdu galite būti tikri, kad teisingumas jūsų neaplenks.