Ar galima išsinuomoti būstą su hipoteka: hipotekos sąlygos, reikalingi dokumentai ir teisinė konsultacija

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Straipsnyje svarstysime, ar galima išsinuomoti būstą su hipoteka.

Šiuo metu vis dažniau nekilnojamasis turtas įgyjamas hipotekos paskolos pagalba. Pagrindinis šio metodo privalumas yra tas, kad būsimam būsto savininkui tampa pelninga paskola ilgam laikui. Hipotekos sutarties specifika yra ta, kad pats turtas tampa įkeitimu, taip sumažinant skolintojo finansinę riziką.

Greitas paskolos grąžinimas

Daugelis būsimų savininkų stengiasi kuo greičiau grąžinti paskolą. Būtent todėl, norėdami gauti papildomų lėšų, dažnai įsigytą būstą išnuomoja, todėl išlieka aktualus klausimas, kurie bankai leidžia išsinuomoti būstą su hipoteka.

Tiesą sakant, ši problema ne visada paprasta. Taip yra dėl to, kad paskolos davėjas sutartyje turi teisę nustatyti savo sąlygas. Būtent dėl to dažnai atsiranda punktas, kuriame fiksuojami konkretūs klausimai dėl patalpų nuomos kaip įkeitimo. Tai yra, bankas kreditorius nusprendžia, ar galima išnuomoti būstą su hipoteka.

Galiojantys įstatymai

Visų pirma, užduodami teisėtumo klausimą, turite atidžiai perskaityti Federalinį hipotekos įstatymą. Pažymėtina, kad tokios galimybės jame yra tiesiogiai numatytos. Teisinio dokumento nuostatose nurodyta, kad paskolos gavėjas – būsimas turto savininkas – turi šias teises:

• paimkite hipotekos butą savo gyvenimui;
• gauti pajamų iš įkeisto nekilnojamojo turto.

Svarbi papildoma sąlyga, kurią turi užtikrinti būsimas savininkas, yra tai, kad nuomos terminas neviršytų faktinio paskolos įsipareigojimų užtikrinimui numatyto laiko. Federaliniame įstatyme taip pat daug dėmesio skiriama tam, kad gyvenamosios patalpos nuomojamos tik griežtai laikantis jų paskirties. Todėl patalpos negali būti naudojamos kaip biuras.

Ar galima išsinuomoti būstą su hipoteka: hipotekos sąlygos

Pagrindines paskolos nekilnojamajam turtui įsigyti ypatumus reglamentuoja 1998 m. liepos 16 d. Federalinis įstatymas N 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“. 29 straipsnyje paskolos gavėjui nedraudžiama disponuoti hipoteka įgytu turtu. Kredito įstaiga gali nustatyti šios teisės apribojimą. Todėl jei žmogus ketina pasiduotiPavyzdžiui, nuomojamas „Sberbank“hipotekos butas, jam reikia dėl to pasitarti su banku.

Bet kuri kredito įstaiga nustato savo sąlygas dėl galimybės išsinuomoti užstatą:

• Bankas leidžia išsinuomoti būstą su hipoteka. Banko leidimas fiksuotas hipotekos sutartyje. Čia pateikiamos privalomos sąlygos klientui. Apie savo ketinimą bankui turi būti pranešta sudarant oficialią sutartį su nuomininku.
• Bankas draudžia klientui išnuomoti įkeistą nekilnojamąjį turtą. Ši sąlyga yra atskira hipotekos sutarties sąlyga. Be to, susitarime apibrėžiamos tokios taisyklės pažeidimo pasekmės.
• Kredito organizacija nereglamentuoja įkeisto turto nuomos problemos. Paskolos gavėjas turi teisę disponuoti savo turtu savarankiškai, nepranešęs bankui. Tai yra, jis gali išsinuomoti hipotekos butą.

Bankas gali nepatvirtinti

Pažymėtina, kad kliento ketinimas už būsto paskolą mokėti tik iš nuomos pajamų gali neigiamai paveikti banko sprendimą patvirtinti paskolą.

Kai patalpos yra įkeistos, bankas gali leisti išsinuomoti tokį būstą tik sudarius oficialią nuomos sutartį. Geriau sudaryti sutartį metams, toliau pratęsiant dokumentą. Sutartis šiuo atveju neturėtų būti registruojama.

Orumas

Ar galima išsinuomoti būstą su hipoteka – klausimas netuščiąja eiga.

Jeigu teisingai sprendžiate klausimą, būsto pirkimas nuomos tikslais gali žymiai pagerinti finansinę padėtį. Todėl svarbu atsižvelgti į visas tokios procedūros subtilybes, išstudijuoti ir jos privalumus, ir galimus sunkumus.

Privalumai perkant nekilnojamąjį turtą nuomai su hipoteka:

• Papildomos pajamos. Pajamos iš nuomos gali būti naudojamos mėnesinei hipotekos įmokai sumokėti ir komunaliniams mokesčiams apmokėti.
• Greitas paskolos grąžinimas. Jei būsto paskolos įmoka sutampa su nuomos mokesčiu, paskolos įmoką iš tikrųjų sumokės nuomininkas nepakenkdamas savo biudžetui.
• Apsaugos būstas turi būti apdraustas. Jei nuomininkai padarė didelę žalą turtui, draudimas garantuoja kliento skolos kredito įstaigai grąžinimą.

Bet, žinoma, ne visada apsimoka nuomotis butą.

Defektai

Yra ir trūkumų:

• Ši schema taikoma tik paskolos gavėjams, kurie turi atskirą gyvenamąjį plotą.
• Nuomininkų atsakomybės ir švaros garantijų trūkumas. Pasibaigus nuomos laikotarpiui, daugeliu atvejų būstui reikia kapitalinio remonto.
• Galimybė pavėluoti mokėjimą. Jei žmogus neturi savo lėšų kas mėnesį mokėti bankui, negalima pasikliauti vien nuomos pajamomis. Būstas gali būti neprašytas kelis mėnesius arba nesąžiningi nuomininkai laiku nesumokėsnuomos mokestis. Dėl tokių veiksnių būsto paskolai susiformuos pavėluotas mokėjimas. Dėl to bus skirtos baudos, dėl kurių gali būti konfiskuojamas turtas.
• Jei turtas buvo apgadintas, bankas ims kompensaciją už įkeistą turtą.

Ar galima išsinuomoti būstą su hipoteka, prieš kreipdamiesi dėl paskolos svarbu pasidomėti iš anksto.

Ar tai pelninga?

Galite nustatyti hipoteka įkeisto būsto nuomos naudą, jei išsamiai išanalizuosite rinkos tendencijas ir galimą riziką.

Nuomojant vieno kambario butus yra pats pelningiausias pasirinkimas. Būtina, kad būsto paskola būtų lygi buto kainai, o tada nuoma galėtų padengti paskolos sumą. Dviejų kambarių butų nuoma naudinga tiems, kurie neturi kito būsto. Jei nuomininkus apgyvendinsite kitame kambaryje, galėsite užsidirbti pajamų ir kontroliuoti gyvenamojo ploto saugumą. Trijų kambarių butus ypač apsimoka nuomotis po kambarius.

Skolinimui geriau rinktis banką, kuris leidžia išsinuomoti būstą su hipoteka.

Pelningiausias variantas yra išsinuomoti vieną butą, o kitą įsigyti su hipoteka. Iš nuomos gautas pajamas galima panaudoti būsto paskolos mėnesinei įmokai padengti. Hipoteka šiuo atveju neturės jokios įtakos kliento biudžetui.

Svarbu, kad toliau nuomojantis būstą reikėtų sutelkti dėmesį į ekonomiškas galimybes. Likvidiškiausi nuomininkams yra antriniai butai šalia autobusų stotelių ir metro, su išvystytainfrastruktūra.

Kokios kredito įstaigos leidžia išsinuomoti būstą su hipoteka?

Sberbank, Alfa-Bank, Svyazbank, VTB 24 ir kitos didelės finansų institucijos leidžia išnuomoti hipotekinį nekilnojamąjį turtą, jei gautas banko sutikimas ir surašyta nuomos sutartis.

Buto, pirkto su karine hipoteka, nuoma

Svarbus klausimas taip pat yra buto nuoma, jei jis buvo įsigytas pagal karinę hipoteką. Ši problema aktuali ir dėl to, kad nekilnojamąjį turtą kariškis už karinės hipotekos mieste, kuriame ketina gyventi, perka tik išėjęs į pensiją. Tokiu būdu įsigijęs būstą, tarnybą tęsia kitame regione. Žinoma, norėdami padengti komunalinių mokesčių sumą, žmonės dažnai siekia išsinuomoti butą.

Šiuo atveju klausimas kyla dėl to, kad pagal įstatymą „Dėl karinio personalo statuso“pilietis neturi teisės verstis komercine veikla. Štai kodėl reikia išsiaiškinti, ar gyvenamųjų patalpų perdavimas nuomai yra verslumas.

Verslumas apibrėžtas mūsų šalies civiliniame kodekse. Jame nurodyta, kad tai reiškia veiklą, kuri vykdoma savo rizika, susijusi su pajamų gavimu ir kurią reikia registruoti galiojančia įstatymo nustatyta tvarka.

Kita vertus, 608 straipsnyje nurodyta, kad jį nuomojančio turto savininkui registracija nebūtina.

Pabaigai pažymėtina, kad Rusijos Federacijos Muitų ir mokesčių ministerija 2004 m. liepos 6 d. raštu Nr. 04-3-01 / 398 paaiškina, kad operacijos, susijusios su nuosavo turto nuoma gyvenamasis nekilnojamasis turtas nėra verslo veikla.

Atsižvelgdami į visa tai, kas išdėstyta aukščiau, galime teigti, kad butas, įsigytas pagal karinę hipoteką, gali būti teisėtai išnuomotas. Tokia veikla nėra komercinė ir neprieštarauja įstatymui „Dėl karinio personalo statuso“.

Kodėl negaliu išsinuomoti hipotekos buto?

Ne visada kredito organizacijos palankiai vertina paskolos gavėjo norą išnuomoti įsigytą turtą. Pagrindinė priežastis yra ta, kad būstas yra užstato objektas. Kai paskolos gavėjas negali įvykdyti įsipareigojimų pagal paskolą, turtas areštuojamas ir parduodamas banko. Kredito įstaiga atsižvelgia į tai, kad nuomininkai ne visais atvejais rūpinasi nuomojamu turtu. Dėl apgadinto buto jo vertė ilgainiui sumažės.

Kita priežastis: kai paskolos gavėjas planuoja grąžinti būsto paskolą tik gaudamas pajamų iš buto nuomos, tai reiškia, kad jis neturi pakankamai mokumo. Tai taip pat yra rizika bankui ir priežastis atsisakyti paskolos.

Jei kreditorius draudžia

Jei paskolos davėjas uždraudžia išnuomoti įkeistą nekilnojamąjį turtą, jis pasilieka teisę patikrinti sudarytos sutarties sąlygų vykdymą, nekilnojamojo turto numatytą naudojimą ir priežiūrą. Patikrinimai gali būti spontaniški. Didžiausia sumabanko darbuotojų vizitai neturėtų būti dažniau nei du kartus per metus. Jei bute randama pašalinių asmenų, kurie nėra įregistruoti sutartyje, bankas turi teisę taikyti skolininkui sankcijas. Bankas paskelbė įspėjimą. Paskolos gavėjas turės sumokėti baudą.

Sutarties nutraukimas

Pasikartojus pažeidimui, bankas turi teisę nutraukti hipotekos sutartį. Tokiu atveju reikia grąžinti visą skolos sumą, antraip bus konfiskuotas įkeistas turtas.

Visos pasekmės, draudimai ir sąlygos turi būti numatyti hipotekos sutartyje.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad bankas gali atkreipti dėmesį į skolininką, jei mėnesinė įmoka nebus laiku atlikta. Paprastai bona fide mokėtojai netikrinami.

Kaip teisingai išnuomoti hipotekos butą?

Teisiniai patarimai

Klientai teiraujasi teisininkų, ar verta pirkti butą su hipoteka ir toliau nuomotis?

Aiškaus atsakymo nėra. Būtina ištirti nekilnojamojo turto rinką ir suvokti, koks įsigytas būstas yra likvidus ir ar jis paklausus tarp nuomininkų. Kai nuomos mokestis yra lygus hipotekos įmokoms arba viršija jį, nuoma, žinoma, klientui duos pelno.

Ar „Sberbank“hipotekos butą galima išnuomoti kariams?

Taip. Teisės aktuose nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma verslumo veikla, juo gali naudotis kariškiai. Reikėtų gauti banko sutikimą ir su nuomininkais sudaryti oficialią sutartį. Nuomos pajamostaikomas 13 % mokestis.

Jei žmogus paėmė būsto paskolą, bet butas išnuomojamas ne laiku, ką daryti?

Esant situacijai, kai būsto paskola yra sumokėta, tačiau namo pristatymo laikas vėluoja, būtina pateikti ieškinį vystytojui dėl žalos atlyginimo. Nukėlus pristatymo terminą neribotam laikui, galima nutraukti nuosavybės sutartį su vystytoju, taip pat grąžinti sumokėtas lėšas.

Svarstėme, ar galima išsinuomoti hipotekos butą.