Hipoteka Vokietijoje: nekilnojamojo turto pasirinkimas, hipotekos gavimo sąlygos, reikalingi dokumentai, sutarties su banku sudarymas, hipotekos palūkanų norma, apmokėjimo sąlygos

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Daugelis žmonių galvoja apie būsto įsigijimą užsienyje. Kažkas gali manyti, kad tai nerealu, nes butų ir namų kainos užsienyje yra per didelės pagal mūsų standartus. Tai kliedesys! Paimkite, pavyzdžiui, hipoteką Vokietijoje. Šioje šalyje palūkanų normos vienos žemiausių visoje Europoje.

Kadangi tema įdomi, turėtumėte ją apsvarstyti išsamiau, taip pat išsamiai išstudijuoti paraiškos dėl būsto paskolos teikimo procesą.

Apie nekilnojamojo turto rinką

Prieš kalbant apie būsto paskolas Vokietijoje, reikia pažymėti, kad būsto paklausa šioje šalyje viršija pasiūlą. Labai sunku rasti naujų pastatų baigtuose sklypuose. Tačiau yra daug pasiūlymų pirkti butą dar tik pradedamuose statyti pastatuose.

O kaip dėl kainų? Yra ir aukštų, ir žemų. Galima pasakyti vieną dalykąBūtent: kainos kyla kryptimi iš rytų į vakarus. Brangiausias būstas Bavarijos sostinėje – Miunchene. Ten 1 m2 kainuoja nuo 4000 eurų. Berlyne daug pigiau – 2500 eurų.

Bet kokiu atveju, net jei žmogus norės vieno kambario buto ar studijos, reikės solidžios sumos apie 150-200 tūkstančių eurų. Laimei, Vokietijos bankai hipotekos paskolas siūlo ir savo piliečiams, ir kitų šalių gyventojams. Jei planuojate pirkti nebaigtą būstą, galite paimti ir visą pirkimo sumą, ir kelias dalis.

O dabar svarbiausias dalykas. Kokia yra hipotekos palūkanų norma Vokietijoje? Vokiečiams jis svyruoja nuo 0,8 iki 2%. O užsieniečiams jis svyruoja nuo 3 iki 5%.

Perkamas būstas nuomai

Daugelis žmonių ima hipoteką būtent šiuo tikslu. Galite suprasti kodėl. Įsigijęs butą Miunchene ar Berlyne žmogus gali tikėtis apie 4% pelno per metus. Išnuomotas būstas Vupertalyje atneš 8%, Gelzenkirchene – beveik 10%. Didelė grąža gali būti Dortmunde, Duisburge, Esene.

Verta pateikti pavyzdį. Tarkime, žmogus Dortmunde nusipirko namą 8 butams, už jį duodamas 620 000 USD. Vienas butas per metus jam atneš apie 6500 eurų. Ir viskas kartu – apie 52 000 USD. Taigi pelningumas bus 8%. Tai reiškia, kad hipoteka ne tik atsipirks, bet ir duos pelno.

Sąlygų ypatybės

Jei norite imti butą Vokietijoje su hipoteka, geriau pasidomėkite variantais, kurie kainuoja daugiau nei 100 000 eurų. Pagal dabartinį valiutos kursą tai yra šiek tiekdaugiau nei 8 000 000 rublių. Už šiuos pinigus žmogus gaus ne dėžutę, o erdvų butą su apdaila.

Kodėl geriau žiūrėti brangius variantus? Nes bankai labiau nori priimti tokius užsienio klientus.

Jei kalbėtume apie sąlygas, tai kiekvienam asmeniui jos turi individualių savybių. Sudarant sutartį atsižvelgiama į daugelį veiksnių, įskaitant:

• Įmokos suma.
• Mokumas.
• Kredito istorija.
• Turto vieta ir būklė.

Pirmą būsto paskolą gauti sunkiau nei antrą ar trečią, kurią ne visi planuoja imti. Pateikiant paraišką dėl debiutinės būsto paskolos, gali tekti įnešti 40-50% visos turto vertės.

Tai ir pliusas, ir minusas. Viena vertus, bus mažiau skolų, todėl jos galės greičiau atsipirkti. Tačiau, kita vertus, ne visi gali sutaupyti ir iš karto atiduoti 4–5 milijonus rublių.

Tačiau daugelis bankų sutinka padidinti sumą ir sumažinti palūkanų normą. Beje, jei vėliau pilietis nuspręs išduoti antrą hipoteką, jam, nesant problemų su pirmąja, net nereikės įnešti įnašo. Arba tai sudarys ne daugiau kaip 20 % būsto kainos.

Kliento reikalavimai

Jei planuojate gauti būsto paskolą Vokietijoje, turite žinoti, ko tam reikia. Klientai privalo:

• Būtina turėti bent 2 metus atidarytą sąskaitą Vokietijos banke. Svarbu, kad jis nebūtų tuščias. Ant jolėšos turi būti gaunamos reguliariai.
• Turi būti 21–65 metų amžiaus.
• Turite turėti pajamų Vokietijoje įrodymą. Darbuotojai turi pateikti išrašą už paskutinius 6 mėnesius, o verslininkai – už 2 metus. Bet tai ne tik darbas. Nuomotojo veikla taip pat yra pajamų š altinis.
• Turite pateikti paskolų ar alimentų buvimą arba nebuvimą patvirtinančius dokumentus. Pagal Vokietijos įstatymus, būsto paskolos grąžinimui asmuo neturėtų išleisti daugiau nei 35 % mėnesinių pajamų.

Reikalingi dokumentai

Norėdami kreiptis dėl hipotekos Vokietijoje, turite atvykti į banką su dokumentų paketu, kurį sudaro:

• Paso originalas ir kopija.
• Klausimynas su asmens duomenimis.
• Užsienio pasas ir jo kopija.
• Pajamų patvirtinimas: fiziniam asmeniui - gyventojų pajamų mokesčio pažyma. Verslininkui – jo įmonės atskaitomybė.

Nr.

• Namo vertinimo rezultatai.
• Jei turtas išnuomojamas, reikalinga nuomos sutartis.
• Patvirtinimas, kad turima pradiniam įnašui reikalinga suma.

Būtinai išverskite visus dokumentus į vokiečių kalbą ir patvirtinkite juos pas notarą.

Kas yra apklausa?

Tiesą sakant, tai yra formos, kuri paprastai pildoma, analogasRusijos bankai. Pareiškėjo asmens duomenų anketa yra dokumentas, kuriame pateikiama trumpa informacija apie asmenį, kuris planuoja imti paskolą.

Joje turėtų būti informacija apie jo turtą, mėnesines pajamas ir išlaidas, įskaitant kitas paskolas, nuomą, alimentus, komunalines paslaugas ir draudimą. Kuo mažiau klientas turi finansinių problemų, tuo aiškesnė kredito istorija, tuo didesnė tikimybė, kad jam bus patvirtinta hipoteka Vokietijoje.

Apie įkainius ir mokėjimus

Pastaruoju metu Vokietijos bankai skolina fiksuota palūkanų norma. Tai patogu, nes jis išliks nepakitęs iki paskolos laikotarpio pabaigos – valiutos kursas jokiu būdu neturės įtakos.

Jie apmoka savo būsto paskolą Vokietijoje anuitetinėmis mėnesinėmis įmokomis: kas 30 dienų klientas turi įnešti į sąskaitą tą pačią sumą. Į jį įeina ir hipotekos Vokietijoje palūkanos, ir pagrindinės paskolos suma.

Jie sako, kad realu individualiai susitarti dėl išankstinio paskolos grąžinimo galimybės. Bet tai nėra labai patogu bankui, todėl kursas bus didesnis.

O jei išankstinio grąžinimo galimybė nebuvo numatyta, tai asmeniui teks sumokėti ir baudą. Reikia nedelsiant apie tai pagalvoti ir imti paskolą su galimybe pagreitintai grąžinti pagrindinę skolą. Patogus sprendimas: per 1 metus galite grąžinti maždaug 10% paskolos.

Pavyzdys

Taigi, tarkime, žmogus nusprendžia imti hipoteką Vokietijoje, kad įsigytų 39 m2 studiją Miuncheno centre2 su europietiško stiliaus renovacija. Jo kaina – 290 000 eurų. Tai yra maždaug 23 000 000rublių.

Pradinė įmoka bus 9 200 000 rublių. Žinoma, žmogui reikės 13 800 000 paskolų, tai yra 171 735 eurai. Tokią sumą suteiks Vokietijos bankas, nes jų minimumas – 50 000 USD. e.

Hipoteka Vokietijoje gali būti išduodama nuo 5 iki 40 metų laikotarpiui. Bet, kaip taisyklė, visi ima po 10. Tarkime, klientui nustato 4% palūkanų normą. Štai kas šiuo atveju atsitinka rubliais:

• Mėnesio įmoka: 46 016.
• Vienų metų palūkanų suma: 552 000.
• Visi mokėjimai pasibaigus kredito laikotarpiui: 19 322 000.
• Permoka už visus 10 metų: 5 520 000.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad tol, kol žmogus neapmokės skolų pagal būsto paskolos palūkanų normą Vokietijoje, būstas bus banko nuosavybė.

Išlaidos

Jų egzistavimą taip pat reikia prisiminti. Kalbant apie būsto paskolų palūkanų normas Vokietijoje, būtina pasakyti apie išlaidas. Perkant būstą atsiranda daug papildomų išlaidų, tarp jų:

• Nekilnojamojo turto mokestis. Kaina skiriasi priklausomai nuo turto vietos. Paprastai jis svyruoja nuo 3,5% iki 6%.
• Mokėjimas už būsto perregistravimo naujam savininkui paslaugą. Tai sudarys 0,5–1 % visos operacijos sumos.
• Notaro mokesčiai (1,5–3 %).
• Komisiniai tarpininkams (3-6%). Be brokerių ir maklerių sandoriai Vokietijoje nesudaromi. Ypač su užsieniečiais. Be to, jie atlieka pagrindinį darbą ir labai palengvina kliento gyvenimą.
• Mokėjimas už naujo savininko įtraukimo į kadastrą paslaugą (0,5 %).
• Komisija imama už hipotekos Vokietijoje gavimą rusams ir kitiems užsieniečiams (1 %).
• Mokėjimas už turto įvertinimą, kuris turi būti deponuotas kaip užstatas (apie 1500 USD).
• Nekilnojamojo turto auditas (0,5–1,5 %).
• Pažymų ir išrašų išdavimas, banko sąskaitos tvarkymas (iki 150 USD per metus).

Iš viso, jei žmogus planuoja įsigyti būstą už 100 000 c.u. Tai yra, jis turi turėti papildomų 10-15 tūkstančių eurų papildomoms išlaidoms. Galbūt kaina bus mažesnė, bet geriau elgtis saugiai.

Nuo kur pradėti?

Aukščiau daug buvo pasakyta apie reikalavimus, sąlygas ir palūkanų normas, taikomas hipotekai Vokietijoje. Taip pat turime pakalbėti apie pirmąjį žingsnį.

Neapsiribokite dviem ar trimis bankais. Ateityje norint sutaupyti, labai rekomenduojama apsilankyti 10-15 organizacijų. Kuo daugiau bankininkystės pasiūlys žmogui studijuoti, tuo didesnė tikimybė rasti pelningiausią variantą.

Be to, bendraudamas su kitų institucijų atstovais klientas gali daryti išlygą, kad ankstesnėje vietoje jam buvo pasiūlytas mažesnis tarifas. Daugelis bankų, nenorėdami prarasti potencialaus skolininko, pradeda domėtis papildomomis premijomis.

Taip pat turite žinoti, kad mažiausia kaina siūloma, jei būstas atitinka šiuos reikalavimus:

• Jo garantija yra 100 metų.
• Jis yra geros ekologijos, logistikos vietoje, netoli centro.
• Galima paimtinuomojamas.

Kaip ieškoti nekilnojamojo turto? Tam yra nekilnojamojo turto firmų, specializuotų internetinių išteklių, taip pat brokerių ir privačių skelbimų.

Kaip atsidaryti sąskaitą?

Jau buvo pažymėta, kad atsiskaityti už nekilnojamąjį turtą galima tik per banką. Ir čia reikia patikslinti vieną niuansą. Faktas yra tas, kad tai galima padaryti ir per Rusijos „Sberbanką“! Štai kodėl yra mokėjimas be grynųjų pinigų.

Tačiau vis tiek turite atsidaryti sąskaitą Vokietijos banke. Žinoma, tam reikia asmeniškai dalyvauti. Vadinamasis „pašto įteisinimas“prieinamas tik Vokietijos piliečiams.

Iš dokumentų jums reikės pasų (civilinių ir užsienio) originalų ir kopijų, užpildytų formų ir registracijos. Kai kurie bankai prašo pateikti nuorodą-rekomendaciją. Vokietijoje jie nori dirbti tik su grynu kapitalu.

Sąskaita bus atidaryta eurais, po to bus pasirašyta sutartis. Pinigai gali būti įnešti tą pačią dieną.

Sutarties sudarymas

Šį niuansą taip pat verta apsvarstyti kalbant apie tai, kokia hipoteka Vokietijoje. Kai klientas ir bankas susitaria dėl visų sąlygų, ateina sutarties sudarymo momentas, kuris yra pagrindas ateityje išduoti paskolą.

Teisinis pagrindas šiuo atveju yra Vokietijos civilinis kodeksas, taip pat hipotekos bankų įstatymas (atitinkamai 601-610 ir 14-16, 19 punktai).

Sutartyje pateikiama ši informacija:

• Paskolos suma: suma + palūkanos + išlaidos.
• Hipotekos sąlygos.
• Informacija apie reikalingas įmokas (jų dydis, paskolos grąžinimo pradžios data, palūkanų normų skaičiavimas ir kt.).
• Skolos apmokėjimo būdai.
• Informacija apie skolininką.
• Sąlygos, kurioms esant sutartis gali būti nutraukta.

Apskritai nėra nieko sudėtingo. Taip, gauti būsto paskolą Vokietijoje yra šiek tiek sudėtingesnis ir daug laiko reikalaujantis procesas, tačiau tai suprantama, nes užsienietis perka nekilnojamąjį turtą. Bet šiaip viskas kaip ir Rusijoje.

Kompetentingai pasirinkę banką ir būstą, galite net daug sutaupyti. Juk Vokietija patenka į TOP-3 Europos šalis, kurios teikia mažiausias būsto paskolų palūkanas. Ir tie 3–5 % yra tikrai maži, palyginti su Rusijoje siūlomais 10–12 %.

Laikas

Kiek laiko užtrunka gauti hipoteką Vokietijoje? Paprastai tai užtrunka 1 mėnesį, bet kartais ilgiau.

Pirmajame etape ruošiami dokumentai ir tai trunka apie dvi savaites. Tuo pačiu metu rekomenduojama susipažinti su pasiūlymų rinka. Tada – apsilankykite bankuose, kreipkitės. Tai užtrunka 2–4 dienas ar daugiau.

Kiek laiko užtrunka sprendimas dėl būsto paskolos? Ne ilgiau kaip keturias savaites po pokalbio su banko pareigūnu. Gavęs patvirtinimą, žmogus turės tik išsirinkti jam naudingiausią pasiūlymą, atsidaryti sąskaitą ir įnešti indėlį. Po to galėsite įsigyti nekilnojamojo turto.