Kaip patikrinti kūrėją: metodai ir rekomendacijos

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Perkant būstą statybos etape, jūs turite tūkstantį kartų įsitikinti kūrėjo patikimumu. Kaip patikrinti įmonę ir suprasti, ar ja galima pasitikėti? Juk nekilnojamojo turto kaina šiandien yra tokia didelė, kad daugumai piliečių tenka imti daugiamilijonines būsto paskolas ir jas grąžinti ne vieneriems metams, todėl svarbu pašalinti net mažiausią riziką. Straipsnyje sužinosite, kaip patikrinti kūrėją, į kokią informaciją ir dokumentus reikia atkreipti ypatingą dėmesį.

Kodėl negalite pasikliauti sėkme

Yra keletas būdų, kaip patikrinti vystytojo patikimumą perkant butą kasimo ar statybos etape. Pasitikėkite savo pinigais turėtų būti tik nepriekaištingos reputacijos statybos įmonė. Sąžiningumas ir patirtis statybose yra svarbūs, bet ne vieninteliai įmonės patikimumo rodikliai. Be jų, svarbus finansinis stabilumas, tai yra įvairių finansavimo š altinių prieinamumas ir administraciniai pajėgumai. Nuo šių kriterijų tiesiogiai priklauso pirkėjo rizika, „užšalimo“tikimybėgatavo įrenginio statyba arba vėlavimas pradėti eksploatuoti.

Plėtotojo, kaip juridinio asmens ar individualaus verslininko, veiklai įtakos turi įvairūs ekonominiai veiksniai, teisės aktų pokyčiai, nekilnojamojo turto rinkos tendencijos, valiutų kursai ir kitos nuo pačios statybų įmonės nepriklausančios sąlygos, jos reputacija ir sąžiningumas. Ilgametę patirtį turinčios ir solidų įvaizdį turinčios įmonės darbe gali iškilti sunkumų ir nenumatytų aplinkybių. Tačiau tokia įmonė, skirtingai nei mažiau žinomas ir nepatikrintas kūrėjas, galės rasti išeitį iš sudėtingų situacijų, nepadarydamas žalos galutiniam vartotojui. Štai kodėl labai svarbu žinoti, kaip patikrinti kūrėją. Tai leis jums suprasti, ar galite jam patikėti sunkiai uždirbtus pinigus.

Informacija svetainėje

Pirmasis ir lengviausias būdas susipažinti su statybų bendrove yra apsilankyti oficialioje jos svetainėje. Paprastai pagrindinė informacija apie kūrėją yra skiltyje „Apie mus“arba „Apie įmonę“. Jame pateikiama informacija apie egzistavimo rinkoje laikotarpį, raidos istoriją, pasiekimus, apdovanojimus. Toje pačioje vietoje kai kurios įmonės skelbia informaciją apie vadovų lygį ir direktorių tarybos sudėtį.

Pravers informaciniai ir analitiniai straipsniai apie nepriklausomus specializuotus išteklius („Nekilnojamojo turto rinkos rodikliai“, „RBC Real Estate“ir kt.). Informacijos apie kūrėją galite gauti per bet kurį paieškos variklį. Tačiau neabejotinai pasitikėkite tuo, kas parašyta svetainės skiltyje „Žiniasklaida apie mus“arba „Apžvalgos“,tikrai neverta.

Nepraleiskite „Projektų“puslapio. Šioje skiltyje įmonė talpina jau įgyvendintus projektus, jei tokių yra. Beje, jų nebuvimas gali reikšti, kad kūrėjas yra naujokas savo versle. Būtų neteisinga objektyviai vertinti įmonės patirtį pagal tuos objektus, kurie yra įgyvendinimo ar planavimo stadijoje, nes vadinamieji „popieriniai projektai“liudija tik kūrėjo ambicijas, nieko daugiau.

Jei oficialioje svetainėje yra pateikti peržiūrėti nekilnojamojo turto objektai, turėtumėte atkreipti dėmesį į regioną, kuriame jie buvo pastatyti. Šis faktas padės patikrinti kūrėją. Paprastai kelių sėkmingai užbaigtų projektų buvimas rodo, kad vystytojas palaiko gerus santykius su savivaldybės institucijomis, o tai reiškia, kad problemos, susijusios su leidimų gavimu, techninių sąlygų susitarimu ir energijos tiekimu, yra mažai tikėtinos.

Bendradarbiavimas su partneriais

Vertinant kūrėjo patikimumą, reikėtų atkreipti dėmesį į pagrindinius jo partnerius. Jei tarp jų yra dideli bankai, kuriuose dalyvauja valstybė, o pagrindinės statybos įmonės veikia kaip generaliniai rangovai, jūsų pasirinkimo teisingumu nekyla abejonių.

Yra ir kitas būdas patikrinti kūrėją. Ją sudaro įmonės investavimo politikos tyrimas. Be to, jei pagrindinis įmonės investuotojas yra milžiniška finansinė korporacija, nerimauti tikrai neverta. Prieš daug investuodami į verslą, dideli investuotojainuodugniai išstudijuoja plėtros projektus, atlieka daugybę vystytojo veiklos patikrinimų ir tik jei nekyla klausimų, pasirašo sutartį. Savo ruožtu kūrėjas, nurodydamas partnerystę su pirmaujančia korporacija, visai rinkai demonstruoja savo reputacijos vientisumą.

Informacija apie finansavimo š altinius pateikta projekto deklaracijoje. Šį dokumentą taip pat galima rasti kūrėjo svetainėje. Be jo, nurodomas banko ar kitos organizacijos, finansuojančios statybas, pavadinimas. Šis punktas yra ypač svarbus, nes bendradarbiavimas su maža ar nežinoma įmone iš tikrųjų gali būti susijęs. Kiti š altiniai yra galutinių klientų lėšos, pervestos pagal DDU sutartis.

Norėdami patikrinti kūrėjo patikimumą bendroje statyboje, paprastai jie atkreipia dėmesį į valiutos rizikos buvimą. Jie atsiranda, jei kūrėjas visus mokėjimus atlieka doleriais arba eurais. Menkiausi valiutos kurso svyravimai investuotojams atneš rimtų nuostolių. Jei visos su projektu susijusios operacijos atliekamos rubliais, tai pašalina investuotojų riziką.

Kūrėjų įmonės finansinės galimybės

Įmonės investicinio stiprumo bruožai yra nepriklausoma pardavimo strategija. Tai reiškia, kad kūrėjas įgyvendina projektą investuodamas savo ar kredito lėšas, nedalyvaujant pirkėjams. Paprastai tokie objektai parduodami statybos proceso pabaigoje,kai jie beveik paruošti paleisti. Jeigu plėtotojas pradėjo pardavinėti butus, bet dar neparengta net pamatų duobė, būtina pasidomėti projekto deklaracija, kurioje nurodyti finansavimo š altiniai. Jei jie daugiausia yra akcijų savininkai, geriausia atidžiai iš naujo įvertinti savo sprendimą pirkti.

Kainodaros politikos tinkamumas yra dar vienas argumentas kūrėjo naudai. Kaip patikrinti perkant nebrangų butą, koks laimikis? Akivaizdus pasiūlymo pigumas ne visada rodo jo naudą. Dažniausiai butai, parduodami gerokai mažesne nei rinkos kaina, rodo įmonės resursų trūkumą. Tačiau nedidelis kainų mažėjimas sezoninių akcijų metu nekilnojamojo turto rinkoje yra gana įprastas dalykas.

Finansinė įmonės gerovė dažnai išreiškiama jos viešumu. Savų akcijų platinimas viešoje erdvėje vidaus ar užsienio vertybinių popierių rinkoje patvirtina faktą, kad kūrėjas atliko daugybę patikrinimų ir gavo aukštus ekspertų įvertinimus. Šis faktas rodo, kad investuotojai į akcijas pasitiki įmone ir palaiko jos įmonės valdymo bei finansinės politikos modelį.

Nekilnojamojo turto portalai, skelbiantys Rusijos statybų įmonių reitingus, yra vieta, kur galima patikrinti kūrėją pagal jo kiekybinius rodiklius. Viršuje, kaip taisyklė, atsiduria įmonės, turinčios daug pradėtų eksploatuoti gyvenamųjų patalpų ir uždirbusios per kalendorinius metus pelną.

tempasprojekto įgyvendinimas

Kaip patikrinti vystytojo patikimumą perkant butą, jei namas yra statomas ar kasamas? Tokiu atveju galite pasikliauti kiekvieno statybos darbų etapo tempu. Pagrindas yra jau įgyvendinti vystytojo projektai. Dažnai kūrėjai specialiai skelbia nuotraukų ir vaizdo reportažus, taip bandydami pateisinti investuotojų pasitikėjimą. Objekto teritorijoje įrengtų internetinių kamerų dėka būsimi gyventojai turi galimybę internetu stebėti darbo procesą, įvertinti proceso dinamiką ir nuoseklumą.

Bet kaip patikrinti vystytojo patikimumą bendroje statyboje ir kaip suprasti, kad daugiaaukščių namų statyba vyksta per lėtai? Esant normaliai darbo eigai, statomas daugiabutis kas mėnesį turėtų padidėti 2-3 aukštais. Skydiniai pastatai, skirtingai nei mūriniai ir monolitiniai, statomi greičiau: per mėnesį betoninė dėžė vidutiniškai paauga 4-5 aukštais. Tačiau šie skaičiavimai yra teoriniai ir net pirmaujančios statybos įmonės dažnai nukrypsta nuo normos.

Prieš perkant statomą būstą iš vystytojo, patartina skirti kelias valandas asmeninio laiko ir aplankyti porą baigtų objektų. Apžiūrėjus kiemus, pastatų fasadus, įvažiavimą į gyvenamąjį kompleksą, bus galima padaryti preliminarią išvadą apie namų kokybę. Taip pat reikia atsižvelgti į statybos metus ir gyventojų atsiliepimus. Net ir tie pastatai, kurie vizualiai neturi defektų, vėliau gali pateikti naujiems savininkams Nrmaloniausios staigmenos – šąlančios sienos, aukštas girdimumas, nekokybiška vidaus apdaila ir kt.

Apie kokius dokumentus teirautis

Federalinis įstatymas Nr. 214, reglamentuojantis dalyvavimą bendroje statyboje, nustato užsakovo pareigą pateikti kelis dokumentus, kuriuos galėtų peržiūrėti bet kuris suinteresuotas asmuo. Tai apima:

• statybos įmonės chartija naujausiame leidime ir kiti steigimo dokumentai;
• kūrėjo kaip individualaus verslininko ar juridinio asmens valstybinės registracijos pažymėjimas;
• mokesčių registracijos pažymėjimas;
• trijų kalendorinių metų apskaitos dokumentai;
• auditoriaus išvada apie įmonės veiklą.

Tai yra bendrieji dokumentai, kuriuos pirmiausia turite pasitikrinti su naujojo pastato statytoju. Bendrovė privalo paprašius pateikti jų originalus arba notaro patvirtintas kopijas. Tačiau, kita vertus, susipažinimas su šiais dokumentais negali būti vadinamas 100% pasirinkimu, kuris leis jums patikrinti kūrėjo patikimumą perkant naują pastatą. Paprastai ši informacija yra formalaus pobūdžio ir yra prieinama kiekvienam kūrėjui, todėl paprastam pirkėjui jokios specialios informacijos nesuteikiama. Vienintelė vertybė potencialiems investuotojams – audito ataskaita, pagal kurią specialistai galės padaryti išvadas apie įmonės finansinę būklę.

Kur svarbiau susipažinti su projekto dokumentacija. Be pagrindinio dokumentų paketo, yra:

• žemės nuosavybės sutartys;
• valdžios ekspertų išvados;
• regioninių valdžios institucijų leidimai statybai;
• išrašai iš Vieningo valstybinio juridinių asmenų registro.

Klausiant, kaip patikrinti vystytoją perkant naują pastatą, nereikėtų pamiršti dokumentų, kurių reikia iš karto sudarant sutartį. Prieš pasirašydami sutartį dėl dalyvavimo akcijoje, turite įsitikinti, kad įmonė veikia pagal įstatymus. Taigi, kokius kūrėjo dokumentus reikia patikrinti? Būtinai įsitikinkite, kad įmonės interesams atstovaujantis asmuo turi įgaliojimus užbaigti sandorį. Jeigu sutartį pasirašo įmonės darbuotojas, jis turi turėti atitinkamą generalinio direktoriaus įgaliojimą. Tais atvejais, kai sutarties šalis yra šių įgaliojimų neturintis asmuo, sutartis pripažįstama negaliojančia, o visi įsipareigojimai pagal ją panaikinami, nepaisant pinigų perdavimo fakto. Reikia atkreipti dėmesį į dokumentą išdavusio asmens vardą, pavardę, įgaliojimo galiojimo laiką ir teisę atlikti kokias operacijas jis suteikia.

Kas dar gali rodyti įmonės patikimumą

Dauguma vartotojų informaciją apie juos dominantį vystytoją renka įvairiuose forumuose, kuriuose aptariami projektai, naujo pastato kaina, butų privalumai ir trūkumai ir kt. Čia jūs negalėsite patikrinti kūrėjo dokumentus, bet galite sužinoti apie akcininkų skundus, suprasti, kokie gali būti neatitikimai ir povandeninisakmenys nekilnojamojo turto registravimo procese. Jei skundų yra daugiau nei teigiamų atsiliepimų, turėtumėte iš naujo įvertinti pirkimo sprendimą. Tuo atveju, kai dešimtys akcininkų k altina vystytoją atvirai nesąžiningais veiksmais, nuolatiniais objektų užbaigimo terminų pažeidimais ar, pavyzdžiui, atsisakymu pateikti dokumentus apie statybos teisėtumą konkrečiame žemės sklype, geriau. susirasti kitą įmonę.

Daugelis domisi, kokius dokumentus pasitikrinti su kūrėju, kad galėtumėte sužinoti apie jo vykstančius ieškinius. Bet net jei informacija, patvirtinanti tam tikrų ginčų tarp statybų bendrovės ir bendrainvestuotojų, rangovų ar akcininkų egzistavimą, būtų vieša, tai nieko nereikštų. Bylinėjimasis nekilnojamojo turto rinkoje yra įprasta praktika, ypač didelėse įmonėse, kurios kasmet užsako šimtus tūkstančių kvadratinių metrų gyvenamojo ploto. Ginčus sprendžia teisininkų kolektyvas, todėl šie klausimai neturi nieko bendra su statybos proceso eiga ir su juo susijusiais techniniais klausimais.

Kaip patikrinti, ar kūrėjas bankrutavo

2014 m. buvo priimtas federalinis įstatymas, įpareigojantis visas statybų bendroves apdrausti savo atsakomybę akcininkams banko garantija, draudimo polisu arba sutartimi su savitarpio draudimo draugija. O 2017 metais nurodytame federaliniame įstatyme vėl buvo padarytos naujos pataisos, pagal kurias vystytojai nuo šiol turi skirti lėšų vieningam kompensacijų už bendrą statybą fondui. Šios valstybinės organizacijos tikslas yra nukreipti biudžetą ilgalaikėms statyboms finansuoti ir apmokėti skolas akcininkams, jei vystytojas bankrutuotų.

Kaip patikrinti, ar įmonė iki nuosavybės sutarties sudarymo įgijo oficialų nemokios statusą? Šiuo klausimu padės specialūs registrai. Norėdami pasinaudoti vienu iš jų, turite apsilankyti oficialioje arbitražo teismo svetainėje. Skiltyje „Vieno failo spinta“per paieškos filtrą stulpelyje „Bylos dalyvis“nustatykite parametrus, nurodydami „Respondentas“, tada įveskite kūrėjo pavadinimą ir pasirinkite aktyvų mygtuką „Bankrutuoti“. Ekrane bus rodomos visos archyvinės ir nagrinėjamos juridinių ir fizinių asmenų nemokumo bylos.

Paleidimas namuose: pagrindiniai formalumai

Pagaliau sandoris įvykdytas ir suėjo visi objekto perdavimo terminai gyventojams, kurie su nekantrumu laukia įkurtuvių dienos. Tačiau, kaip paaiškėjo praktiškai, daugelis nežino, kaip patikrinti butą iš kūrėjo.

Statybos darbų atlikimo terminai yra numatyti DDU. Jeigu vystytojas nespėja laiku perduoti objekto, tuomet jis privalo prieš du mėnesius iki šio termino pabaigos informuoti pirkėjus ir pasiūlyti pakeisti atitinkamą sutarties nuostatą. Be to, taip pat svarbu atskirti paleidimo laikotarpio ir raktų perdavimo savininkams sąvokas. Į naujus butus naujakuriai paprastai galės įsikelti ne anksčiau kaip kitą dieną po objekto priėmimo.valstybinė komisija. Be to, sutartyje turėtų būti nurodytas ir raktų perdavimo nuomininkams momentas. Paprastai tai įvyksta praėjus 4–6 mėnesiams nuo leidimo pradėti eksploatuoti gavimo.

Visiems akcininkams, vystytojai privalo ne vėliau kaip prieš mėnesį iki raktų perdavimo datos registruotu paštu atsiųsti pranešimą apie objekto parengtį. Tačiau dažniau pirkėjams telefonu pranešama džiugi žinia ir kviečiama atvykti į biurą patikrinti dokumentų. Ten turite atvykti su pasu ir sandorio sutarties kopija. Jeigu įsigytas būstas registruotas pas kelis savininkus, kiekvienas iš jų turi dalyvauti, o jei tai neįmanoma, turite išduoti įgaliojimą savo atstovui.

vienas prieš vieną. Vykdytojas privalo vykdyti objekto pristatymą pagal tam tikrą reglamentavimą, o naujasis savininkas turi teisę nepriimti, jei yra santuoka, trūkumai. Prieš pasirašant priėmimo ir perdavimo aktą, būtina patikrinti kiekvienos smulkesnės detalės įgyvendinimą bute, numatytą sutartyje. Be to, turėtumėte įsitikinti, kad kūrėjas gavo leidimą pradėti eksploatuoti, o namui jau buvo priskirtas adresas.

Jei vystytojas vėlavo laiku pristatyti objektą, pirkėjas turi teisę gauti kompensaciją. Tuo pačiu metu reikia suprasti, kad joks kūrėjasimsis iniciatyvos ir baudos nemokės savo noru. Naujasis savininkas turi teisę pateikti pretenziją pagrindinei įmonės buveinei ir per 10 dienų laukti jos nagrinėjimo. Daugelis įmonių tokiais atvejais savo klientams siūlo išankstinį ginčo sprendimą, nurodydami kompensacijos dydį ir mokėjimo terminą.

Buto apžiūra

Prieš eidamas į buto priėmimą ir perdavimą, savininkas turi dar kartą atsidaryti savo akcijų sutarties kopiją ir atidžiai išstudijuoti skyrių, kuriame aprašomos paruošto gyventi objekto savybės. Čia nurodomi visų rūšių darbai, kuriuos įsipareigoja atlikti kūrėjas. Patikrinimo metu patartina nepaleisti DDU iš rankų, kad kūrėjos įmonės atstovui būtų galima nedelsiant atkreipti dėmesį į nustatytus neatitikimus.

Taigi, ką patikrinti priimant butą iš vystytojo? Išvardinkime viską, į ką reikia atkreipti dėmesį:

• Priekinės durys. Jis turi būti tinkamai sumontuotas ir laisvai atsidaręs, tvirtai prie angos. Atkreipkite dėmesį į užrakto funkcionalumą.
• Sienos. Net minimalus nukrypimas nuo vertikalės neleidžiamas, o vietiniai nelygumai gali būti 5 mm. Taip pat turėtumėte išmatuoti buto plotą ir įsitikinti, kad sienų išdėstymas atitinka jo scheminį išplanavimą.
• Grindys. Neturi būti oro tuštumų ar ryšulių. Juos rasite plaktuku paliesdami keletą fragmentų.
• Lubos. lašaiir tarpai sandūrose, realaus lubų aukščio ir deklaruojamo neatitikimas yra priežastis atsisakyti priimti butą. Tačiau jei pirkėjas planuoja montuoti įtempiamas lubas, galite užmerkti akis į smulkius defektus.
• Windows. Turi būti įdiegtos kūrėjo DDU nurodytos prekės ženklo struktūros. Turite patys patikrinti dvigubo stiklo langų vientisumą, furnitūros funkcionalumą, tarpų uždarymo laipsnį, ar ant lodžijos yra skydelis (jei yra).
• Elektros laidai. Specialių testerių pagalba galite patikrinti visų jungiklių ir kištukinių lizdų veikimą. Jei jų buvimas nenumatytas sutartyje, įsitikinkite, kad yra visi laidai tolesniam prijungimui.
• Inžinerinės komunikacijos. Turi būti tikrinamos šildymo, kanalizacijos ir vėdinimo sistemos, visi uždarymo vožtuvai, trišakiai, kanalizacijos vamzdžiai, kriauklė, unitazas, šildymo radiatoriai ir kt.
• Baigti. Būtina atkreipti dėmesį į naudojamų medžiagų kokybę, jų prekės ženklą. Neturi būti įtrūkimų, įtrūkimų ar atvirų siūlių.

Galiausiai taip pat turėtumėte užfiksuoti skaitiklių, kurie yra įrengti bute ir už jo ribų, rodmenis. Apskaitos prietaisų duomenis patartina išsaugoti ir palyginti su nurodytais jų pasuose. Be to, galite kreiptis į vystytoją su prašymu parodyti rūsį arba viršutinį techninį aukštą. Akcininkai turi teisę patekti į bet kurią pastato dalį ir įsitikinti, kad vamzdžiai ar stogas nesandari ir ar nėra pašalinių kvapų.

Paskutinis žingsnis

Jei savininkas pretenzijų į baigtą butą neturi, pasirašomas priėmimo aktas. Priešingu atveju, nustačius defektus, surašomas defektų aktas. Jame nurodomas visas klientų skundų sąrašas, taip pat adresas, buto numeris, išsami informacija ir informacija apie kūrėjo įmonę.

Kūrėjas kviečia akcininką pakartotinai peržiūrėti pašalinus defektus. Jeigu pirkėjas neturi rimtų pretenzijų, bet dėl kokių nors priežasčių atsisako priimti butą, vystytojas turi teisę vienašališkai perduoti objektą.