Perpardavėjai – kas tai?

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Šiandien vienas pagrindinių paprasto piliečio gerovės rodiklių yra nekilnojamojo turto prieinamumas. Ir viskas dėl to, kad būsto kainos pakilo į dangų ir nesustoja ties pasiektu lygiu. Nieko stebėtino tame, kad daugelis į būsto pasirinkimą žiūri su didžiausia atsakomybe – juk daugeliui tai kone pagrindinis gyvenimo pirkinys, kurio kartoti gali ir nereikės.

Kai būsimiems pirkėjams tenka susidurti su pirminio ir antrinio būsto sąvokomis, prasideda abejonės ir ginčai. Vieniems naujas pastatas atrodo pelningesnis dėl mažos rinkos kainos, be to, jis neapsieina be kitų privalumų. Bet tai nereiškia, kad pirminė rinka gali būti laikoma idealia, o turėtas butas apaugo trūkumais. Išsiaiškinkime, kas yra antrinis būstas, kokie jo privalumai ir trūkumai.

Perpardavėjai – kas tai?

Pirmiausia supraskime pačią sąvoką. Daugeliui antrinę būsto rinką gali reprezentuoti tik senos statybos butai. Tai yra, apie jokį naują išplanavimą ir modernias gyvenimo sąlygas nebus nė kalbosnegali. Be to, yra seni liftai, skaitikliai, laidai ir vamzdžiai. Ir kaimynai palieka daug norimų rezultatų, o abejotinos asmenybės neįsikuria naujuose pastatuose.

Be jokios abejonės, šiuose teiginiuose yra dalis tiesos. Tačiau net ir antrinėje rinkoje butai skiriasi. Antrinis būstas – tai reiškia, kad turtui jau yra išduota nuosavybės teisė. Tai yra, pagrindinis skirtumas, skiriantis pirminę rinką nuo antrinės rinkos, yra nuosavybės priskyrimo įrašo buvimas Vieningame valstybės registre.

Naudotas butas visada senas?

Kodėl neturėtume manyti, kad antrinis būstas būtinai yra senas, susidėvėjęs namas? Nes butas naujame name gali būti ir naudotas - ar dėl persikraustymo ar kitų aplinkybių niekas neparduoda visiškai naujo buto naujos statybos name? Be to, jei ne visi butai parduodami po naujo namo atidavimo eksploatacijai, vystytojas įregistruoja turtą sau, o neapgyvendintas būstas automatiškai tampa antraeiliu statusu.

Kokie yra butai antrinėje rinkoje?

Sessary būstas – tai gausus įvairių kategorijų ir savybių butų pasirinkimas. Nekilnojamojo turto specialistai šioje rinkoje išskiria keletą nekilnojamojo turto tipų, klasifikuojamų pagal fizines savybes ir vertės lygį:

• Žemos kokybės būstas - butai senų statybos metų namuose, kurių aukštis 2-3 aukštai. Tokiose patalpose dažnai nėrapagrindinės komunikacijos kanalizacija ir vandentiekis. Namai dažnai šildomi krosnelėmis.
• Standartinės patalpos - įprastas antrinis būstas, vieno ar dviejų kambarių butai tipiniuose pastatuose, kurių aukštis 5-16 aukštų.
• Superior apartamentai – apgyvendinimas moderniuose ir tipiškuose namuose, pasižyminčiais padidintu komfortu. Būdinga pagalbinių patalpų, tokių kaip sandėliukai ir persirengimo kambariai, taip pat daugiau vonios kambarių nei įprastose patalpose.
• Prabangus būstas – A klasės nekilnojamasis turtas, kurio ypatybė – išdidinta namo teritorija, automobilių stovėjimo aikštelė, konsjeržas ir apsaugos darbuotojai. Prabangiuose namuose, kaip taisyklė, ne daugiau kaip 30 butų.

Kiti veiksniai, turintys įtakos kainodarai

Reikia turėti omenyje, kad buto kaina gali svyruoti priklausomai nuo namo vietos ir išplėtotos infrastruktūros prieinamumo būsto rajone. Taigi patogus ir gerai įrengtas patobulinto tipo vieno kambario butas, esantis miesto pakraštyje, gali kainuoti daug pigiau nei kuklus vieno kambario butas seno plano name centre. Kainodarai įtakos turi ir fizinė patalpų būklė bei jų plotas.

Kokie yra buto trūkumai antrinėje rinkoje?

Nors antrinis būstas nebūtinai yra „antros klasės“būstas, tačiau toks nekilnojamasis turtas neapsieina be tam tikrų trūkumų. Į tikrai senų namų komunikacijų problemas neatsižvelgsime. Kaip pavyzdį apsvarstykite patogų butą naujai suprojektuotame name. Netgi čianauji savininkai gali tikėtis spąstų:

• Nešvari buto „teisinė istorija“. Seniai žinomi pasakojimai apie nekilnojamojo turto savininkus, tarnaujančius ne tokiose atokiose vietose ar psichiatrijos klinikoje. Šiuo požiūriu antrieji namai yra kaip kiaulė kišenėje.
• Nesumokėtos skolos už komunalines ar kitus mokėjimus, buto areštas antstolių už skolų nemokėjimą.
• Neteisingai įforminti dokumentai butui. Jei tokį faktą sužino po pirkimo naujiems savininkams, pirkimo-pardavimo sutartis pripažįstama negaliojančia ir sandoris anuliuojamas.
• Nepalankūs kaimynai. Kai kuriems ši problema gali atrodyti nereikšminga. Tačiau, kaip rodo gyventojų apklausos, triukšmingi ir skandalingi kaimynai dažnai provokuoja kai kuriuos piliečius keisti gyvenamąją vietą.
• Kaina. Patinka tai ar ne, bet nebrangus antrinis būstas gali būti tik Stalino ar Chruščiovo mieste su senais ir surūdijusiais vamzdžiais. Kitais atvejais buto kaina antrinėje rinkoje naujuose pastatuose gerokai viršija butų, kurie nebuvo pradėti naudoti.
• Dar viena ne pati maloniausia smulkmena, kuri neleidžia sutaupyti perkant butą: šiandien beveik neįmanoma įsigyti antraeilių būstų be tarpininkų. Namų savininkai, norėdami greitai parduoti savo turtą, mieliau kreipiasi į specialistus. Ir jie prideda savo komisinius prie išlaidų – juk kažkas turi sumokėti už nekilnojamojo turto agentų darbą.

Antrinės būsto rinkos pranašumai

Nepaisant daugybės trūkumų, nekilnojamojo turto ekspertai aktyviai gina antrinę rinką. Tam yra gana logiškų priežasčių:

• Rinkoje yra daug pasiūlymų. Tai leidžia pirkėjui pasirinkti jo reikalavimus atitinkantį plotą, kategoriją ir būsto tipą.
• Hipoteka antriniam būstui teikiama mieliau ir mažesniais įkainiais. Taip yra dėl mažesnės rizikos bankui sudarant nekilnojamojo turto sandorį.
• Butas veikia „pirk ir gyvenk“režimu. Skirtingai nei naujos statybos, kai namas neparuoštas, pagal dokumentus buto dar nėra, o paleidus eksploataciją dažniausiai reikalingi ilgalaikiai apdailos darbai.
• Antrinio būsto kaina, žinoma, viršija buto naujame pastate kainą, tačiau tai daugiau nei kompensuoja remonto ir apdailos poreikio trūkumas.

Kaip bankai vertina antrinę rinką?

Kaip jau minėta, hipotekas antrajam būstui kredito organizacijos teikia daug dažniau nei naujiems pastatams. Taip yra dėl kelių priežasčių. Pirma, naujo būsto rinka atnaujinama lėtai, o antrinėje rinkoje siūlomas gausus įvairių kainų kategorijų pasirinkimas.

Antra, tik projekte esantis būstas, kaip ir naujų pastatų atveju, bankui kelia tam tikrą riziką. Kredito įstaigos kruopščiai renkasi vystytojus bendradarbiavimui, tačiau niekas nėra apsaugotas nuo nenumatytų aplinkybių.

Reikalavimaibankai į antrinę rinką

Tačiau kredito organizacijos kelia savo reikalavimus butui, kuris buvo nuosavybės teise. Juk nekilnojamasis turtas tampa banko užstatu visam paskolos laikotarpiui. Tuo atveju, jei paskolos gavėjas taptų finansiškai nemokus, bankas privalės parduoti užstatą, kad nepatirtų nuostolių. Todėl butas turi atitikti tam tikras fizines savybes, kad niekas netrukdytų jį vėliau perparduoti.

• Namas, kuriame paskolos gavėjas planuoja įsigyti būstą, turi būti pastatytas ne anksčiau kaip 1957 m.
• Privaloma sąlyga yra visų šiuolaikinių ryšių prieinamumas. Bankas užstatu nepriims namo, kuriame nėra karšto ir š alto vandens tiekimo, šildymo ir kanalizacijos.
• Iki pilnai apmokėtos būsto paskolos namas, kuriame yra butas, fiziškai neturėtų būti susidėvėjęs daugiau nei 70%.

O kaip dėl teisinės būsto švaros?

Bankai taip pat kelia reikalavimus buto teisinei istorijai – neleidžiami jokie suvaržymai. Neleidžiama registruotis trečiųjų asmenų patalpose, taip pat arešto ar įkeitimo sutarčių su kitomis kredito organizacijomis buvimas. Be to, bankas pareikalaus visų nuosavybės dokumentų ir patikrins, ar juose nėra klaidų ir netikslumų. Tai naudinga ir būsimiems savininkams – jie gaus gerai patikrintą butą, kuriame laikui bėgant nebus galima rasti nemalonių akimirkų.