Pastatų ir statinių vertinimas: dokumentai, taisyklės ir metodai

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Pastatų ir konstrukcijų vertinimas gali būti atliekamas dėl daugelio priežasčių. Dažniausiai tai susiję su nekilnojamojo turto mokesčių mokėjimu, kurių dydis priklauso nuo objekto kadastrinės vertės. Siekdami peržiūrėti šį skaičių ir uždirbti mažesnę pinigų sumą kaip mokesčius, savininkai specializuotoje organizacijoje užsako nepriklausomą turto vertinimą. Straipsnyje bus pateiktas procedūrai reikalingų dokumentų sąrašas, taip pat taisyklės ir metodai, kuriais vadovaujantis atliekama šis veiksmas.

Kam tau to reikia?

Be priežasties dėl objekto kadastrinės vertės patikslinimo, yra daugybė kitų aplinkybių, dėl kurių būtina įvertinti pastatų ir statinių būklę:

• Parengimas prieš pardavimą su rinkos vertės identifikavimu konkrečią dieną. Procedūra būtina norint atlikti bet kokio tipo sandorį (pirkimas-pardavimas, keitimas, nuoma, akcijų registravimas ir kt.).
• Teismo nutartimi arba dėl bylos nagrinėjimo teisme.
• Apskaičiuoti žalą dėl žalos turtui.
• Paskolai arba hipotekai gauti.
• Užobjekto įtraukimas į organizacijos įstatinį kapitalą.

Kam patikėti nepriklausomą vertinimą

Ekspertai pataria renkantis tinkamą įmonę laikytis šių taisyklių:

• Užduokite klausimą paieškos sistemoje, pavyzdžiui, „Yandex“, nurodydami savo regioną. Tai bus daug produktyviau nei ieškoti skelbimų spaudoje ar interviu su draugais ir giminaičiais.
• Išstudijuokite kelių įmonių skelbimus. Kuo daugiau informacijos internete, tuo įmonė patikimesnė, bet tuo brangesnės jos paslaugos.
• Turite rasti pasirinktos įmonės svetainę ir išstudijuoti ją pagal dizaino lygį, turinį, buvimą kontaktų puslapyje ir informaciją apie savo klausimą.
• Būtina patikrinti skenuotų leidimų kopijų, pažymų, patvirtinančių įmonės veiklos teisėtumą, taip pat profesinės civilinės atsakomybės draudimo pažymų patalpinimą svetainėje.
• Rekomenduojame ieškoti atsiliepimų internete. Žinoma, jei jų yra tik du ar trys, tai neturės lemiamos reikšmės, tačiau neigiamos klientų nuomonės turėtų įspėti turto savininką.
• Radę tinkamą variantą turėtumėte paskambinti į įmonę, prisistatyti ir pasikalbėti jus dominančia tema. Aiškūs ir glausti atsakymai padės padaryti teisingą pasirinkimą. Nesugebėjimas susidoroti, įsijungimas į atsakiklį, perėjimas iš vieno darbuotojo į kitą turėtų įspėti klientą.

Pastatų ir konstrukcijų vertinimo dokumentai

Paprastai savininkas turikeletas nekilnojamojo turto objekto dokumentų. Norint sužinoti, kurie iš jų reikalingi procedūrai, reikėtų kreiptis į pasirinktą vertinimo įmonę. Paprastai įmonės darbuotojas pirmojo susitikimo metu arba pokalbio telefonu metu paaiškins, ką reikia pateikti klientų aptarnavimo specialistui. Pagrindiniai dokumentai, leidžiantys įvertinti juridiniam asmeniui nuosavybės teise priklausančių pastatų ir statinių rinkos vertę yra:

• Nuosavybės nuosavybės registravimo pažymėjimas.
• Dokumentai apie objekto naudojimo apribojimus.
• Patvirtintos pastato ar statinio ribos, nurodant vietą.
• Atsargų kortelė išduota pagal apskaitos duomenis.
• Nuoroda apie pradinę (pakeitimo) kainą ir sukaupto nusidėvėjimo sumą.

Dokumentai, susiję su teise į žemę po objektu:

• Techninio inventoriaus biuro išduotas techninis pasas su objekto brėžiniais.
• Dokumentų iš PTI trūkumas reiškia techninių specifikacijų pateikimą pagal apskaitos duomenis.
• Įmonės ilgalaikio turto, esančio pastato viduje arba kaip statinio dalis, sąrašas ir jo buh alterinė vertė.
• Projekto dokumentai su aiškinamuoju raštu.
• Komisijos aktai dėl faktinio turto nusidėvėjimo.

Valstybinės registracijos pažymėjimas

Šis dokumentas buvo teisėtas iki 2016 m. birželio mėn. ir buvo išduotas visiemsnekilnojamojo turto objektai. Pasikeitus savininkui, adresui, techninėms charakteristikoms (pavyzdžiui, dėl rekonstrukcijos) arba atlikus būtinus Vieningo valstybinio teisių registro (EGRP) koregavimus, nedelsiant buvo išduodamas naujas pažymėjimas.

Nuo 2016 m. vasaros dokumentas nebuvo išduotas, o nuosavybės teisę galite patvirtinti gavę USRR išrašą, kuris galioja vieną mėnesį.

Objektų apribojimai

Čia pateikiama informacija apie apsunkinimų buvimą, nuomininkus, sutartis, susitarimus ir bet kokius apribojimus, kurie neabejotinai turi įtakos galutinei objekto kainai dėl pastatų ir statinių vertinimo. Ypatingą reikšmę turi įvairūs ginčai, nagrinėti teismuose samdomos įmonės specialisto objekto vertės nustatymo procedūros metu.

Vieta

Turto adresą gali patvirtinti nuosavybės teisės liudijimas, išrašas iš USRR, geodezinis planas, techninė ar projektinė dokumentacija. Vertinimo paslaugas teikiančiam specialistui taip pat turėtumėte pateikti pastato, statinio ir žemės, kurioje yra objektas, kadastro numerį.

Apskaitos duomenys

Ilgalaikio turto apskaita įmonėje visada vedama. Pagal PBU 6/01 reikalavimus turtas įtraukiamas į balansą. Be to, ant jo būtinai paleidžiama inventoriaus kortelė. Jis gali būti pildomas ranka, kas būdinga mažoms įmonėms. Šiuo atveju visi objekto pakeitimai taip pat yraįvestas rankiniu būdu. Tačiau dauguma įmonių naudoja 1C. Čia duomenys apie objektą įvedami į programą, o sąskaita saugoma automatiškai.

Pastato ir statinio pakeitimo kainai įvertinti, darbus atliekančios įmonės specialistui pateikiama rankiniu būdu užpildyta ir įgalioto asmens parašu patvirtinta inventorizacijos kortelės kopija.

Žemės dokumentai

Būtina pateikti vertintojui informaciją apie žemės sklypo po pastatu ar statiniu būklę. Be kadastro numerio, yra dokumentų sąrašas, kuriame yra:

• kadastrinis pasas arba planas;
• nuosavybės pažymėjimas (jei jis buvo išduotas iki 2016 m.) arba teisė į nuolatinį neterminuotą naudojimą, o nuo 2016 m. - išrašas iš USRR;
• sutartis (nuomos atveju).

Jei sklype yra apsunkinimų, apie juos taip pat reikia pranešti sudarant sutartį su įmone dėl pastatų ir statinių vertinimo darbų vykdymo.

Techninių duomenų lapas

Toks dokumentas dažniausiai surašomas prieš pradedant nuosavybės teisės į objektą įregistravimo procedūrą. Jei turtas priklauso juridiniam asmeniui, tai patvirtina USRR išrašas, o techninės charakteristikos po įregistravimo nepasikeitė, tuomet vertintojui visiškai įmanoma pateikti pastato registracijos pažymėjimą arba anksčiau sukurta PTI struktūra. Jums nereikia užsisakyti naujo dokumento. Net ir tuo atveju, kai jo nėra iš savininko, galite kreiptis į specialistustechninę inventorizaciją objekto vietoje, siekiant gauti dublikatą. Ši procedūra kainuos kelis kartus pigiau nei naujo nuosavybės paso išdavimas.

Jei objektas buvo perduotas turtui pagal pirkimo-pardavimo sutartį, o techninė dokumentacija nebuvo perduota naujam savininkui, vertintojas pagal buh alterinius duomenis turi surašyti trumpą aprašymą ir pasirašyti įgaliotam atstovui. savininko.

Kiti dokumentai

Be jokios abejonės, kad pastatų ir statinių kainos vertinimo procesas vyktų be kliūčių, visą informaciją apie turtą turėtumėte pateikti samdomos įmonės specialistams. Tai taikoma tuo atveju, kai reikia įvertinti pastatą kartu su užpildu, pavyzdžiui, sunkiai išardoma įranga. Papildomai galite pasižiūrėti projekto dokumentaciją. Jei objektas yra iš dalies sunaikintas, tuomet turėtų būti išduodami komisiniai pažymėjimai, patvirtinantys faktinį turto nusidėvėjimą.

Asmenims

Neprofesionalui dažniausiai reikia naudotis vertinimo paslaugomis, kad nustatytų nuosavybės teise priklausančio buto, namo ar žemės rinkos vertę. Šiuo atveju dokumentų sąrašas yra mažas ir susideda iš trijų taškų:

• nuosavybės dokumentas;
• kadastro pasas (žemei);
• techninis pasas (pastatui ar butui).

Naudoti vertinimo metodai

Yra trys metodai, kuriais specialistas gali nustatyti vertę:

• Analoginis, kurį naudojantpalyginti naujausias parduoto nekilnojamojo turto kainas. Šis metodas tinka namų vertinimui. Vertintojas tiria einamųjų metų pardavimus, sumuodamas parduotą turtą koeficientų pagalba į tą, kuris šiuo metu vertinamas. Taigi iš pradžių jis susiranda informaciją apie parduotą būstą ir koreguoja jų kainą, atsižvelgdamas į turimas charakteristikas apskaičiuotam analogui. Tada lyginamos kelios panašios savybės tame pačiame segmente ir pateikiama vidutinė kaina.
• Brangus, kai atsižvelgiama į visas pastato ar statinio statybos išlaidas. Dažniausiai tai taikoma naujai pastatytiems būstams su mažais plotais. Tai reiškia, kiek lėšų šiuo metu reikės norint atkurti lygiai tą patį objektą iš identiškų medžiagų, panašios įrengimo kokybės ir net naudojant panašius architektūrinius sprendimus.

Pelningas, kuriame galima tiksliai nustatyti rinkos vertę, atsižvelgiant į pelningumą investicijos atveju. Šis metodas tinkamas komercinio ploto kainai nustatyti. Pirmiausia nustatykite laikotarpį, kuriam bus skaičiuojamas pelningumas. Antra, įvertinama numatomų pajamų suma. Trečia, apskaičiuojamas pelnas, kurį savininkas gaus pasibaigus atsiskaitymo laikotarpiui. Ketvirta, apskaičiuojama visų pajamų artimiausioje ateityje suma

Turto nusidėvėjimas

Visi nekilnojamojo turto objektai sensta. Apskaitoje ši sąvoka apibrėžiama kaip nusidėvėjimas, kurio procentas gali būti įvertintas pagal sukauptą nusidėvėjimą. Metodaipastatų ir konstrukcijų fizinio nusidėvėjimo vertinimus naudoja ir įmonės, susijusios su turto rinkos vertės nustatymu. Šiuo metu pirmenybė teikiama skaičiavimui, kuriame nustatomas kiekvieno konstrukcijos elemento susidėvėjimas, o tada apibendrinami visi rodikliai. Taikant šį metodą, būtinai atsižvelgiama į nekilnojamojo turto objekto pakeitimo kainą.

Kaip dirba specialistai

Sudarant sutartį dėl pastatų ir statinių vertinimo yra laikomasi kelių taisyklių:

• Kliento siūlomo objekto analizė kainai nustatyti.
• Servitutų, suvaržymų, hipotekos identifikavimas.
• Aiškus nuosavybės tipo apibrėžimas, patikrinus, ar yra skaičiavimo metodų.
• Išsiaiškinkite apribojimus, kurie gali trukdyti darbui.
• Kliento pateiktos informacijos analizė, nustatant informacijos pakankamumą.

Savo darbe vertintojas laikosi šių principų:

• Nepriklausomybė nuo susijusių žmonių ir aplinkybių.
• Vertinimo objektyvumas.
• Jokio rangovo ir užsakovo interesų konflikto.
• Privalomas darbo sutarties sudarymas.
• Aiškių susitarimų dėl apklausos laiko ir temos sudarymas.

Taigi, vertindamas turtą, užsakovas turi pateikti rangovui visus reikiamus naudojimo dokumentus. Nuo to priklausys nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo terminas. Taip pat sekasuteikti vertinimo įmonės atstovui galimybę patekti į objektą, o tai yra būtina sąlyga norint įvykdyti rangovo įsipareigojimus pagal sudarytą darbo sutartį.