Naujas pastatas ar „antrinis“: ką geriau pirkti?

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Vienas iš pagrindinių klausimų, su kuriais susiduria daugelis būsto pirkėjų, yra pasirinkimas tarp naujo ir „antrinio“pastato. Pasirinkimas labai apsunkinamas, jei abiejų tipų butų kainos labai nesiskiria. Kiekvienas variantas turi savo pliusų ir minusų, todėl į būsto pirkimą reikėtų žiūrėti labai atsakingai. Galų gale, tai yra butas, o kai kurie iš jų gali kainuoti šimtus tūkstančių dolerių.

Naujas pastatas ar „antrinis“– kas geriau?

Pirminis būstas – tai butas, kuris anksčiau niekam nebuvo įregistruotas. Tiesą sakant, jie dažnai bando parduoti butus, kurie net nebuvo pastatyti kaip pagrindinis būstas.

Atkreipkite dėmesį, kad butų pardavimą namuose, kurie tik statomi arba planuojami plėtoti, reglamentuoja Įstatymas Nr. 214-FZ. Šis įstatymas įpareigoja statytoją pastatyti namą ir jį pradėti eksploatuoti, perduodant programos dalyviams (pirkėjams) sutartyje nustatytus butus (objektus).statyba).

Pridavus namą eksploatacijai, pasirašomas objekto priėmimo aktas. Kartu pirkėjai turės įregistruoti nuosavybės teisę į butą naujame pastate. Gavus valstybinės registracijos pažymėjimą, būsto statusas automatiškai pasikeis iš pirminio į antrinį.

Kas yra „antroji ranka“?

Perpardavėjo būstas yra kam nors priklausantis butas, tai yra fizinio ar juridinio asmens nuosavybė. Šiuo atveju butas gali būti privatus, savivaldybės ar valstybinis. Bet tai vis tiek yra antrieji namai. Todėl net ir nauji butai, kurie buvo pastatyti prieš pusmetį ar metus, jau laikomi antraeiliu būstu, nors iš tikrųjų jie yra nauji. Todėl iš pradžių neįmanoma pasakyti, kas geriau – naujas pastatas ar „antrinis“, nes abu butai gali būti nauji.

Kalbant apie savivaldybės butus, žmonės gali juose gyventi pagal socialinę darbo sutartį. Jie neturi valstybinės registracijos pažymėjimo, tačiau būstas, kuriame jie gyvena, vis tiek laikomas antraeiliu, nes jie vis dar turi savininką – savivaldybę.

Abiejų tipų butų palyginimo kriterijai

Neįmanoma tiksliai nustatyti, ką geriau pirkti – „antrinį“ar naują pastatą, nes nėra akivaizdžių pirminio būsto pranašumų prieš antrinį būstą. Viskas priklausys nuo situacijos ir sąlygų. Jei norite teisingai pasirinkti ir pagaliau nuspręsti, kas yra pelningiau – „antrinis“ar naujas pastatas, tadaatsižvelkite į šiuos kriterijus:

1. Kaina. Jei mes kalbame apie "pagrindinį", tada yra modelis: būsto kvadratinio metro kaina priklauso nuo objekto statybos etapo. Ankstyviausioje stadijoje kvadratinio metro kaina bus maža, ir tai yra pagrindinis pirminio būsto privalumas. „Antros pusės“kaina visada yra didesnė, ir nėra jokio būdo sumažinti šios fiksuotos kainos.
2. Laikas. Įsigydami antrinį būstą, į jį galėsite įsikelti iš karto po sandorio sudarymo. Bet su „pirmine“tai neįmanoma. Jei pirkėjas sudarys sandorį ir perka namą pamatų duobės kasimo etape, turėsite palaukti dar dvejus metus. Jei sandorį sudarysite statybos užbaigimo etape, kvadratinio metro kaina bus didesnė, tačiau teks laukti tik apie tris keturis mėnesius.
3. Investicijos. Perkant būstą naujame pastate, pirkėjui siūlomas grubus apdaila. Tai reiškia, kad teks investuoti daug pinigų į remontą, statybinių medžiagų pirkimą, įrangos ir baldų pirkimą. Perkant butą antrinėje būsto rinkoje, dažnai galima rasti renovuotų butų. Ir nors remontas dažniausiai yra pigus arba senas, toks butas yra gana tinkamas gyventi. Taigi renkantis būstą aktualus tolesnių investicijų klausimas.
4. Asortimentas. Antrinė būsto rinka yra daug platesnė, čia yra daugiau pasiūlymų. Dažniausiai sėkmingiausi butai naujuose pastatuose perkami kasimo stadijoje. Iki kūrimo pabaigos nepalankiausi variantai lieka parduoti.
5. Registracija. Įsiregistruoti naujame pastate neįmanoma, nes norint gauti leidimą gyventi, reikia turėti arbanuosavybės registracijos pažymėjimas arba turėti giminaitį, kuris jau yra registruotas valstybiniame būste.
6. Galimos pajamos. Aukščiau jau buvo parašyta, kad kvadratinio metro kaina auga tiesiogiai proporcingai statybos etapui. Todėl, investuodamas žemės kasimo stadijoje, būsimo būsto savininkas gali uždirbti iki 30% per metus. Taip yra tuo atveju, jei statybos vyksta nedelsiant. Negarantuojama, kad antrinio būsto kaina augs, tačiau ji keičiasi dėl rinkos veiksnių. Tačiau užsidirbti antrame bute galite jį nuomodami. Šiuo atveju sunku apskaičiuoti pelno dydį. Viskas priklauso nuo kainos, ploto ir daugelio kitų veiksnių.
7. Hipoteka. Į hipoteką galima paimti „antrinį“arba naują pastatą. Tačiau hipotekos paskolos butui naujame name atveju iškyla daug įvairių sunkumų. Bankai stengiasi neišduoti paskolų dar nebaigtiems butams įsigyti, nes kyla rizika, kad jie apskritai niekada nebus baigti. Tokią paskolą gali išduoti daugiausia vienas ar keli bankai, o sąlygos tam gali būti nepalankios. Paprastai pirminio būsto tarifas yra 2–3 % didesnis, palyginti su antrinio būsto tarifu.
8. Teisinis grynumas. Įsigydami naują būstą galite būti 100% tikri, kad teisiniu požiūriu jis švarus. Niekas jame anksčiau negyveno, o pirkėjas čia – naujasis savininkas. Butai antrinėje rinkoje turėjo savininkus, kartais kelis. Ir dažnai nežinoma, kokie jie buvo žmonės ir ką jie veikė bute.

Be to, naujuose pastatuose visada yra naujos komunikacijos ir inžinerinės sistemos. Antrinėje rinkoje komunikacijos gali būti susidėvėjusios ir reikalingos keisti, todėl šiuo atveju tai privalumas naujo pastato naudai. Be to, perkant „pagrindinį“turtą, labai maža tikimybė, kad šalia gyvens narkomanas ar alkoholikas.

Rizika

Perkant butą naujame statomame name kyla rizika, kad statybų įmonė bankrutuos ir statybos nebus baigtos. Tokiu atveju jūs negalite atsiimti pinigų. Nerealu numatyti. Praktika rodo, kad gana dažnai statybos įmonės atidėlioja būsto pristatymą, o pirkėjai nieko negali padaryti. Žinoma, šią riziką valdžia bando sumažinti svarstydama įstatymus dėl plėtotojų privalomojo draudimo nuo bankroto. Tačiau rizika vis tiek egzistuoja, net ir delspinigiai netrukdo kūrėjui vilkinti terminų. Renkantis tarp naujo pastato ar „antrinio“, reikia atsiminti šias rizikas. Tačiau jei kūrėju pasitikima ir jis turi įgaliojimus, rizika įsigyti iš jo būstą smarkiai sumažėja.

Tačiau rizikos yra ir antrinėje būsto rinkoje. Jie susiję su pirkimo-pardavimo sutarties vykdymu. Ši sutartis gali būti nutraukta teisme, pirkėjui sumokėjus visus pinigus. Taip pat pasitaiko atvejų, kai atsiranda tretieji asmenys, turintys teisėtą nekilnojamojo turto nuosavybę. Tokiu atveju pirkimo-pardavimo sutartis vėl gali būti nutraukta, o sandoris bus pripažintas negaliojančiu. Tokiu atveju prarasite savo pinigus irlikti benamis. Laimei, visas šias rizikas galima sumažinti padedant kompetentingam teisininkui, tačiau jo paslaugos gali būti brangios.

Naujo pastato privalumai

Naujų pastatų butai turi šiuos privalumus:

1. Jie pagaminti iš modernių medžiagų. Tai netiesiogiai reiškia, kad jie yra patvaresni ir patikimesni.
2. Jie yra gerai suprojektuoti ir beveik visada erdvūs.
3. Išdėstymas patogus ir pagamintas pagal šiuolaikinius standartus.
4. Išlaipinimo aikštelės yra švarios ir didelės. Tas pats pasakytina ir apie įėjimus.
5. Visuose butuose yra dvigubo stiklo langai.
6. Vandens ir dujų skaitikliai yra visur.
7. Yra veikiantys liftai, kai kuriuose namuose netgi krovininiai liftai.
8. Yra automobilių stovėjimo aikštelė požeminėje ir kieme.

Naujo pastato kaina kaip pagrindinis privalumas

Visi šie pranašumai yra nedideli, palyginti su svarbiausiu pranašumu – kaina. Didžiausias populiarumas pirminio būsto suteikia kainą. Jei perkate tokį butą kasimo etape, butas naujame pastate gali kainuoti 30% pigiau nei toks pat butas antrinėje būsto rinkoje. Tai yra, jei sąlyginai geras „antrinis“kainuoja 100 tūkstančių rublių (kaina paimama kaip pavyzdys), tai tas pats „pirminis“kainuos tik 70 tūkst. Tiesa, jos teks laukti apie metus ar net dvejus.

Gyvenamosios erdvės ir padidintas saugumas

Kitas argumentas už„pirminiai“– didelis gyvenamasis plotas. Šiuolaikiniai projektai suteikia gyventojams didelį plotą. Pavyzdžiui, populiariausi nauji skydiniai namai Rusijoje (P-44T serija) numato minimalų vieno buto plotą, lygų 38 „kvadratams“. Tačiau sename skydiniame name vieno kambario buto plotas gali būti 30-33 kvadratiniai metrai. Tai buvo standartas tuo metu, kai buvo statomas šis senas namas.

Vis dar nežinote, kas geriau – „naudota“ar naujas pastatas? Tada štai jums dar vienas argumentas: naujuose pastatuose laikomasi naujų saugos reikalavimų, naudojamos naujos technologijos ir medžiagos. Taip pat suteikiama garantija kai kuriems elementams: luboms, inžinerinei įrangai, sienoms ir langams. Jei per penkerius metus nuomininkas susiduria su problemomis, nesusijusiomis su netinkamu būsto eksploatavimu, jis gali kreiptis į vystytoją ir reikalauti pašalinti defektą bei atlyginti padarytą žalą.

Teisinė būsto švara

Rinkdamiesi, kurį butą pirkti – naujos statybos ar „antrinio“, taip pat turite atsiminti, kad antraeilis būstas istorijoje gali turėti „tamsią praeitį“. Tačiau nauji pastatai teisiškai visada yra švarūs, ir jūs neturite jaudintis, kad atsiras koks nors pardavėjo giminaitis, turintis teises į jūsų butą. Vienintelė rizika yra susijusi su galimu pinigų praradimu statant būstą kasimo etape. Tačiau iškilus problemų su kūrėju, susijusių su inžinerinių tinklų diegimu ar dokumentacija, tai tiesiog nukels objekto užbaigimo terminą. Tikimybė, kad vystytojas bankrutuos, nedidelė. Greičiausiai jis bus visiškai apdraustas nuo bankroto. Tačiau dažniausiai pasitaiko liūdnų atvejų, kai vystytojas dėl kokių nors priežasčių užšaldo objektą, o tuomet butus nebaigtame name įsigiję žmonės jų negauna ir pinigų grąžinti negali.

Infrastruktūra ir kraštovaizdžio tvarkymas

Taip pat perkant butą naujos statybos name yra galimybė patekti į miesto dalį su prastai išvystyta infrastruktūra. Dažniausiai vystytojas iš pradžių pradeda eksploatuoti gyvenamąjį pastatą, o tik po metų aplink jį atsiranda parduotuvės, mokyklos, darželiai ir kiti objektai. Todėl perkant tokį būstą reikia suprasti, kad iš pradžių teks keliauti dėl maisto prekių. Nors jei naujas pastatas statomas miesto centre, tai buto kaina ten bus labai didelė.

Kitas trūkumas – patogumų trūkumas. Butas naujame name yra betoninė dėžė net ir be komunalinių paslaugų. Čia nieko nėra, todėl turėsite investuoti pinigų ir pastangų į kraštovaizdžio tvarkymą.

„Antrinio“privalumai

Rinkdamiesi tarp naujo pastato ar „antrinio“, taip pat turite atsiminti ir pastarojo tipo būsto trūkumus bei privalumus. Pradėkime nuo privalumų:

1. Galimybė iš karto persikelti į ką tik nusipirktą butą.
2. Tokiame bute bus inžinerinės komunikacijos ir kažkoks remontas, kas jau leidžia čia gyventi.
3. Didelis asortimentas. Antrinė būsto rinka yra didžiulė, todėl dažnai galite rinktis iš įvairių variantų. Ir tai įmanomasusiraskite butą, esantį netoli metro ir iš kurio atsiveria puikus vaizdas pro langą.

Butų trūkumai antrinėje būsto rinkoje

Žinoma, visi šie pranašumai dažnai skatina pirkėjus susimąstyti apie antrinę būsto rinką. Tačiau kalbant apie tai, kuris butas yra geresnis - naujas pastatas ar "antrinis", būtinai turite nurodyti minusus:

1. Didelė kvadratinio metro kaina.
2. Ilga istorija, kuri gali slėpti nemalonius faktus. Norėdami ateityje tikrai nusipirkti gerą būstą be teisinių problemų, turėsite investuoti į profesionalų teisininką, kuris gali patikrinti buto istoriją ir „švarumą“.
3. Atraminės sienos per savo gyvenimą galėjo susilpnėti.
4. Inžinerinės komunikacijos yra pasenusios ir netrukus gali reikėti pakeisti arba jos gali veikti dar dešimtmetį.

Namo sunykimas kaip galimas trūkumas

Tačiau prieš 20-25 metus pastatytame name gali būti silpnos sienos ir inžinerinės komunikacijos. Nepaisant patrauklios namo išvaizdos, jo bendra būklė gali būti prasta, todėl perkant būstą patartina pasitikrinti inžinerines sistemas ir paties namo tvirtumą. Norėdami tai padaryti, turėsite išleisti pinigus specialistų ekspertiniams vertinimams. Kartais situacija gali susiklostyti taip, kad komunikacijų keitimui ir namo konstrukcijos stiprinimo darbams teks išleisti pusę buto kainos. Todėl verta gerai pagalvoti, kokį butą geriau pirkti – „antrinį“ar naujos statybos. Ir ten, ir ten yra pliusų ir minusų. Neįmanoma apibendrinti, kas geriau. Būtina palyginti konkrečius butus sename name ir naujame name.

Ar atsiliepimai svarbūs?

Paskutinis kriterijus, padėsiantis išsirinkti perpardavimą ar naują pastatą – gyventojų ir pirkėjų atsiliepimai! Pavyzdžiui, jei statybininkas stato naują namą, būtinai perskaitykite atsiliepimus apie tai. Pirkėjai apie jį gali kalbėti neigiamai, nes anksčiau jis labai vilkindavo statybų procesą. Jei kūrėjas yra naujas, tuomet taip pat neturėtumėte juo ypač pasitikėti, tačiau jei jis turi nepriekaištingą reputaciją ir gerus atsiliepimus, juo galima pasitikėti.