Pagrindinė būsto rinka yra Savybės, privalumai ir trūkumai

2025 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2025-01-24 13:20

Pirminė būsto rinka – tai patalpos, kurios pirmą kartą veikia kaip prekė. Kitaip tariant, tai privatūs namai ir butai, kuriems nuosavybės teisė niekada nebuvo nustatyta. Pardavėjai pirminėje būsto rinkoje yra valstybė ir įvairios statybos bendrovės.

Pagrindinės sąvokos

Pagrindinis būstas – tai būstas, kuris pirmą kartą įtrauktas į prekių sąrašą. Pirminis būstas įsigyjamas dalyvaujant statybose statant namą, arba jau paruoštuose naujuose pastatuose su butais, kurie nebuvo įregistruoti valstybiniame nuosavybės registre.

Kalbant apie tokio būsto kvadratinių metrų kainas, pirmuosiuose statybos etapuose kaina yra minimali ir didėja proporcingai konkretaus namo statybos eigai. Nekilnojamojo turto įsigijimo pirminėje rinkoje tikslingumas tiesiogiai priklauso nuo statybų laiko, vėlesnių piniginių investicijų į šio būsto gerinimą ir laipsnio.rizika dalyvaujant bendroje statyboje. Išanalizuokime pirminę būsto rinką.

Ar prasminga pirkti tokį būstą?

Pirkti pirminį būstą prasminga tik tuo atveju, jei leidimo gyventi ir gyvenamosios vietos gavimas nėra pagrindinės problemos ir gali būti atidėtas tam tikram laikotarpiui, kol bus baigtos namo statybos. Priešingu atveju tokios parinkties galima saugiai atmesti. Reikėtų nepamiršti, kad gavę tokį būstą iš karto negalėsite į jį patekti. Butą reikės remontuoti, o tai padaryti, kaip sakoma, „nuo nulio“.

Tačiau būsto pirkimas pirminėje rinkoje turi tam tikrų privalumų: nieko nereikės perdaryti iš ankstesnių savininkų, nes nėra problemų dėl remonto. Tačiau mažai tikėtina, kad jis gali padengti minusą didelių papildomų laiko ir pinigų sąnaudų forma.

Rizika

Apskritai, nuosavybės dalyvavimas statybose yra procesas, kuris, nepaisant visų patrauklių aspektų ir teisinio „grynumo“, yra susijęs su daugybe rizikų. Pagrindiniai iš jų – didelis sunkumas nuspėti namo statybos užbaigimo datą, vystytojo bankroto galimybė, socialinių ir ekonominių pokyčių atsiradimas valstybės viduje.

Tuo pačiu traukia tik vienas taškas: jei statybos vyksta be problemų, galite gauti brangų ir legaliai „švarų“turtą.

Pliusai ir trūkumai

Pirminio būsto problema turi keletą aspektų:

1. Pinigų aspektas. Čia yra laiko ir praktikos patvirtintas dėsningumas: kuo anksčiau pasirašai susitarimą dėl sutikimo bendrai statybai, tuo mažesnė 1 kv. pagrindinis būstas.
2. Laikas. Jei sutartis buvo pasirašyta tuo metu, kai namas vis dar yra kasimo stadijoje, atidavimo eksploatuoti ir nuosavybės teisės gavimo terminai gali vėluoti gana ilgam laikui (kartais iki 2 metų). Esant tokiai situacijai, būstas antrinėje rinkoje atrodo patrauklesnis, nes į jį galite įsikelti beveik iškart po sandorio sudarymo.
3. Papildomas mokestis.



4. Butas pirminėje būsto rinkoje savininkui perduodamas ne tik teisine prasme „švarus“, bet ir tiesiogine prasme. Tai reiškia, kad apdaila bus grubus, o tai reiškia nemažus remonto išlaidas. Antrinio būsto atveju situacija yra daug paprastesnė. Tačiau pirminio būsto pranašumas šia prasme yra galimybė atlikti remontą taip, kaip nori savininkas. Tai yra, įrengti butą pagal asmeninius pageidavimus pagal stilių, spalvas, statybinių medžiagų kainą ir jų kokybės charakteristikas. Kas dar svarbiau – sutaupyti remontui ar pirminiam būstui, žinoma, kiekvienas pirkėjas sprendžia pats.
5. Hipoteka pirminėje būsto rinkoje. Praktikoje tai dažnai būna sunku. Ne kiekviena finansų įstaiga skolins bendrai statybai. Net jei kuris nors bankas su tuo sutinka, tadapalūkanų normos bus gana didelės. Taip yra dėl to, kad bankai nenori rizikuoti, nes bankroto atveju plėtotojui virsta nelikvidių objektų savininkais.
6. Rizika būti apgautam vystytojų yra didelė tik tuo atveju, jei žmogus savo lėšas patikėjo žemo autoriteto ir prastos reputacijos statybų bendrovei. Solidų įvaizdį turintis statybininkas niekada taip nerizikuotų. Todėl sandoriai su tokiomis įmonėmis yra labai pelninga procedūra su maža ginčų tikimybe.

Taigi, pagrindiniai pirminės būsto rinkos pranašumai yra šie:

• savininko psichologinis komfortas, dėl „pirmojo savininko poveikio“;
• teisėtas "grynumas";
• Galimybė iki 30 % viršyti rinkos pelną, jei investuojama į ankstyvą statybos etapą.

Antrinė rinka

Ne visi žino, kas yra pirminė ir antrinė būsto rinka. Išsiaiškinkime. Antrinė būsto rinka – tai gyvenamasis nekilnojamasis turtas, įregistruotas kaip savivaldybės ar privačių asmenų nuosavybė. Tokių objektų pardavimas pereina iš savininko, nuosavybės teisė sandorio metu pereina pirkėjui iš pardavėjo. Pati koncepcija rodo, kad antrieji namai yra nuosavybės teise priklausantys objektai.

Gerosios ir blogosios pusės

Antrinės rinkos pranašumai:

• prieinama kaina;
• greitas išvalymaspasiūlymai;
• išvystyta infrastruktūra;
• papildomos nuolaidos.

Trūkumai, kaip taisyklė, yra šie:

• objektų susidėvėjimas;
• prasta kokybė;
• remonto ir priežiūros išlaidos;
• galimos teisinės problemos.

Antrinių objektų kaina priklauso nuo:

• pastatyti metai;
• erdvės ir išdėstymo funkcijos;
• kokybiška apdaila ir komunikacijos.

Jei antrinio būsto paklausa krenta, rinka gana lanksčiai reaguoja į pokyčius ir vidutinė objektų kaina krenta. Pardavimo kaina priklausys nuo to, kaip skubiai savininkas norės parduoti būstą ir kaip jis planuoja išleisti gautas lėšas.

Pavyzdžiui, jei savininkas parduoda butą, kad pagerintų savo gyvenimo sąlygas, jis išlaikys kainą tikėdamasis gauti geresnį pasiūlymą. Jei pardavimas susijęs su persikraustymu, savininkas yra suinteresuotas parduoti turtą per trumpą laiką ir gali suteikti nuolaidą. Kainų sumažinimo arba pasiūlymų asortimentas gali būti gana platus.

Pagrindinė būsto rinka Maskvoje

Šiandien pirminėje Maskvos nekilnojamojo turto rinkoje galima pamatyti precedento neturintį didelį pasiūlymų kiekį. Tai yra maždaug 2,2 mln. m2, o palyginti su praėjusių metų kovo mėn., šis skaičius padidėjo net 69,2 %.

Šiuo metu Maskvos pirminėje rinkoje yra apie 35 000 butų ir apartamentų. 28 683 yra įgyvendinamibutų, iš kurių 53% priklauso masiniam segmentui, 42% - verslo klasei, o apie 5% butų naujos statybos namuose priklauso elitinio būsto kategorijai. Manėme, kad tai yra pagrindinė būsto rinka.