Nekilnojamojo turto plėtra ir jos vaidmuo ekonomikos plėtroje. Plėtros samprata, rūšys, principai ir pagrindai

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Nekilnojamojo turto plėtra yra kelių etapų procesas, kuris šiandieninėje aplinkoje gali būti rizikingas, ilgas ir sudėtingas. Nekilnojamojo turto plėtrai gali kilti daug kliūčių. Toks procesas gali užtrukti metus, kol projektas nuo pradinio planavimo etapo bus baigtas. Nekilnojamojo turto plėtros projektai taip pat gali būti labai pelningos investavimo galimybės.

Koncepcija

Pastaraisiais metais ekonomikos terminologijoje atsirado nauja sąvoka – nekilnojamojo turto plėtros veikla. Šios pramonės plėtra reiškia verslumo veiklą, susijusią su esamų pastatų, konstrukcijų ar žemės pakeitimu, dėl kurio padidėja jų rinkos vertė.

Plėtra – tai verslo rūšis, susijusi su esamo nekilnojamojo turto ar žemės sklypo sukūrimu, rekonstrukcija ar keitimu statant daugiaaukščius pastatus, mažmeninės prekybos, biurų, gamybines ir sandėliavimo patalpas, siekiant gautipajamų iš jų kainų padidėjimo.

Koncepcija

Sunkumas tobulinant statybos pramonės plėtrą paskatino išplėsti mokslinius ir taikomuosius tyrimus kuriant ir diegiant naujas nekilnojamojo turto valdymo formas, metodus ir sistemas, siekiant padidinti nekilnojamojo turto konkurencingumą ir produktyvumą. jų veikla.

Viena iš šių formų yra plėtra. Nekilnojamojo turto plėtros plėtra Rusijos Federacijoje yra palyginti nauja verslo rūšis, atsiradusi dėl rinkos ekonomikos tendencijų iš susijusių verslo sričių nekilnojamojo turto, investicijų ir statybos srityse.

Remiantis Rusijos ekonomikos mokslo Mazura I. I., Šapiro V. D., dirbančių nekilnojamojo turto valdymo ir plėtros srityje, duomenimis, plėtra yra ypatingas procesas ir profesinės veiklos (verslo) tipas. siejamas su kokybišku nekilnojamojo turto pertvarkymu, siekiant padidinti jo vertę.

Plėtra – tai procesas, kurio metu pasiekiami kokybiški nekilnojamojo turto pokyčiai.

Galų gale pagrindiniai plėtros požymiai yra konkretūs kokybiniai rodikliai, t. y. esminė nekilnojamojo turto objekto transformacija ir pabrangimas, našumas ir investicijų grąža.

Kita vertus, plėtra veikia ir kaip nekilnojamojo turto kūrimo ir plėtros proceso valdymo sistema, dėl kurios jo fizinis, finansinis ir teisinisspecifikacijos.

Nekilnojamojo turto objekto keitimas plėtros metu vyksta taip, kad jo kaina išauga kelis kartus.

Dėl to fiziniai vystymosi procesai numato naujų vartotojiškų objekto savybių, atitinkančių kintančius visuomenės poreikius, atsiradimą. Šie pokyčiai gali būti ir dramatiški, ir nelabai matomi iš išorės. Tačiau jie visada yra būtinas vystymosi ženklas, būtina sąlyga norint padidinti finansinį nekilnojamojo turto naudojimo efektą.

Ypatybės bėgant laikui keičiasi, kad atitiktų visuomenės poreikius.

Finansinės plėtros procesai realizuojami nekilnojamojo turto pabrangimo forma dėl atliktų fizinių pakeitimų. Tuo pačiu kainos padidėjimą užtikrina ne jokie fiziniai pokyčiai, o tik tokie, kurie atitinka rinkos ir jos klientų poreikius.

Kuo daugiau šis atitikmuo, tuo didesnė sukurto objekto vertė ir kūrimo efektyvumas.

Plėtros produktyvumas padidės, jei jis atitiks klientų poreikius.

Įmonė pagal savo struktūrą gali būti diversifikuotas investicijų ir statybų koncernas arba holdingas su sudėtinga išvystyta sistema, susidedančia iš kelių organizacijų, kurių kiekviena užima savo vietą tam tikroje hierarchijoje ir turi savo tikslas.

Reikėtų pabrėžti, kad ne visos organizacijos, kurios dalyvaujainvesticinio ir statybos projekto kūrimo ir įgyvendinimo procesas, yra plėtros įmonės struktūros (sistemos) dalis.

Tai gali būti savivaldybės ir privačios įmonės, dalyvaujančios tam tikruose projekto etapuose. Tačiau kuo daugiau jie bus įtraukti į šį investicijų ir statybų holdingą ir pateks į bendrą plėtros įmonės valdymą, tuo ši įmonė dirbs produktyviau. Kartu šios firmos atliks tam tikras valdymo, organizavimo, motyvavimo, kontrolės ir kt. funkcijas.

Plėtra – tai naujos rūšies verslo veikla, susijusi su restauravimo, inžinerijos, statybos ir kitais darbais. Atlikus šiuos darbus, įvyksta kokybinis turto pokytis ir didėja turto vertė.

Rusijos ir užsienio plėtros skirtumai

Pagrindinis skirtumas yra tas, kad vakarietiška plėtra remiasi nekilnojamojo turto objekto kūrimo poreikio schema, kuri buvo pagrįsta marketingo tyrimais. Mūsų valstybėje rengiamas investicinis projektas konkrečiam projektui laisvam žemės sklypui.

Nekilnojamojo turto plėtra Rusijoje reiškia, kad mūsų įmonės dar negali konkuruoti su užsienio įmonėmis, tačiau ši doktrina tampa vis populiaresnė dėl besivystančios miestų planavimo sistemos ir šiuolaikinės visuomenės europeizacijos. Kūrėjų vaidmuo tampa vis labiau apčiuopiamas. Jie gali organizuoti pagrindiniuspokyčius. Transformacijos atliekamos įvairiais būdais. Kūrėjai – tai plataus profilio verslininkai ir specialistai: teisės, pinigų ir statybų srityse. Rusijoje jų nedaug, o paslaugų kaina gana didelė.

Kūrimo užduotys

Pagrindinis nekilnojamojo turto plėtros ir valdymo tikslas yra maksimaliai padidinti pajamas iš turto. Šių pajamų š altinis yra pridėtinė vertė, kuri buvo sukurta įgyvendinant projektą kaip skirtumas tarp objekto savikainos ir projekto savikainos.

Čia kūrėjo veikla turi būti nukreipta į maksimaliai užbaigto objekto vertės didinimą ir išlaidų mažinimą.

Pagrindiniai profesionalaus nekilnojamojo turto plėtros tikslai:

1. Veiksmingas projekto patvirtinimo proceso organizavimas kartu su vyriausybinėmis agentūromis.
2. Efektyvus darbo su rangovais organizavimas, taip pat patikimų rangovų pritraukimas iki minimumo sumažinant kainas ir projekto laiką per konkurso būdu. Vienas iš pagrindinių plėtros projektų statybos dalies valdymo tobulinimo (įgyvendinimo) įrankių yra profesionalių projektų vadovų, išmanančių statybos technologijas, įtraukimas.
3. Efektyvus projektų finansavimo fondų organizavimas – ekonomiškai pagrįsto ir nusistovėjusio finansinių išteklių paskirstymo mechanizmo formavimas, apimantis skirtingų lėšų š altinių derinį ir santykio tarp jų kaitą progresuojant.projektas.

Plėtros projektų lėšų š altiniai yra: nuosavas kapitalas, tiesioginis finansavimas, skolintos lėšos (įskaitant banko paskolas, lėšas).

Kiekvienas iš šių š altinių turi savo privalumų ir trūkumų. Dėl to paties kūrėjo lėšos paprastai sudaro mažiausią viso projektui skiriamo finansavimo dalį.

Pagrindinis projekto finansavimo š altinis statybos etape yra skolintos lėšos ir lėšos iš tiesioginių finansavimo š altinių, o pastarųjų dalis didėja projektui pasibaigus. Vystytojas turi gebėti derinti šiuos š altinius įgyvendinant projektą, išvengiant bereikalingos projekto priklausomybės nuo lėšų paskirstymo iš paskolų ir sumažinant mokestį už pritrauktas lėšas.

4. Efektyvus objekto pardavimo (nuomos) organizavimas, kuris kuriamas dalyvaujant specializuotoms tarpininkavimo įmonėms. Pardavimų komandų pajėgumų didinimas naudojant įvairius pardavimo organizavimo būdus apima: darbą internetu, socialinių tinklų naudojimą, pardavimą lauke.

Principai

Vienas pagrindinių nekilnojamojo turto plėtros principų – suburti galingą konsultantų komandą, kuri dirbs įvairiuose projekto etapuose – nuo rinkodaros darbų iki statybviečių eksploatacijos įgyvendinimo. Tokių specialistų pritraukimas nėra pigus, bet, kaip rodo patirtis, pelninga.

ĮjungtaKiekvienas projekto kūrimo žingsnis turėtų išryškinti pagrindinius dalykus, kuriuos sėkmingai įgyvendinus galima tikėtis sėkmingo viso projekto rezultato. Rinkos tyrimas turėtų atsakyti į šiuos klausimus:

• kuriame rinkos sektoriuje dabar yra neužpildytų nišų ir ar jų išliks ateityje;
• koks labiau galimas užstatyto ploto pardavimo kainos lygis;
• kokia projekto pelningumo prognozė;
• koks konkurencijos lygis konkrečiame sektoriuje;
• tikėtinos rizikos ir būdai jai sumažinti.

Nekilnojamojo turto rinkos tyrimai leidžia rasti esamą pasiūlos ir paklausos balansą skirtinguose sektoriuose ir taip nustatyti neužpildytas nišas, kuriose tam tikrų sričių trūksta.

Ištyrus pardavimo ir statybos kainą, galima rasti sektorius, kuriuose plėtros projekto efektyvumas bus maksimalus.

Didelį dėmesį tyrime reikėtų skirti šių charakteristikų prognozėms, nes padėtis rinkoje nuolat kinta. Į tyrimą taip pat turėtų būti įtrauktas konkurentų darbo tyrimas, nustatant jų stipriąsias ir silpnąsias puses.

Peržiūros

Įprasta skirti du pagrindinius plėtros tipus: plėtrą už mokestį ir spekuliacinį vystymą.

Mokestinė plėtra – tai statybų verslo rūšis, kai vystytojo įmonė nevaldo statomo objekto, o užsiima tik gryna plėtra be investicinių funkcijų. Šio tipo vystymasis yramažiausia rizika.

Tradicinė plėtra šiuolaikinėje Rusijos statybų rinkoje reiškia būtiną vystytojų lėšų dalyvavimą investicijų ir statybos aspektuose.

Statybos įmonės vaidmens dalis investiciniuose projektuose svyruoja nuo 100 iki 35-40 procentų.

Spekuliacinė plėtra yra sunkesnė nei pirmoji galimybė. Vystytojas stato komercinį nekilnojamąjį turtą, imdamasis veiksmų kaip projekto steigėjas. Didelių plėtros projektų finansinė schema – tai kompleksinis nuosavų vystytojo lėšų ir pritrauktų investicijų derinys: banko paskolos ir būsimų nuomininkų mokėjimai.

Didelį pelną spekuliacinėje plėtroje lydi didelė rizika projekto nesėkmės atveju. Spekuliatyvi plėtra yra sunkiausia santykių tarp investicinio proceso dalyvių nekilnojamojo turto rinkoje forma, nes viename projekte susimaišo nekilnojamasis turtas, statybos procesas, projektavimas ir itin sudėtingos bankinės operacijos.

Kas yra kūrėjas?

Kūrėjas yra įmonė, kurianti objektą ir valdanti šį procesą. Visų vystytojo atliekamų darbų visuma yra kompleksinis investicinis projektas nekilnojamojo turto srityje. Vykdydamas projektą vystytojas (dar žinomas kaip kūrėjas) siekia kuo labiau sumažinti riziką ir padidinti pelningumą. Kai kuriais atvejais jis gali veikti tik kaip atlikėjas ir už savo darbą gauti iš užsakovo fiksuotą mokestį. Jei kūrėjasveikia kaip projekto iniciatorius, tada jis yra priverstas prisiimti visą riziką.

Plėtotojas yra nekilnojamojo turto profesionalas, kurio specializacija yra naujo ar esamo nekilnojamojo turto kūrimas ar atnaujinimas, sėkminga jų rinkodara ir pardavimas. Šie darbuotojai dažnai dirba su partneriais, kad pasidalytų riziką ir darbo krūvį, ir jie gali dirbti didelėse įmonėse, kurios plėtoja nekilnojamąjį turtą dideliu mastu arba naudoja nekilnojamojo turto plėtrą kaip vieną investicinę priemonę įvairiame portfelyje.

Žmonės gali ieškoti kūrėjo karjeros iš skirtingų perspektyvų. Kūrėjai gali turėti nekilnojamojo turto plėtros diplomus arba būti nekilnojamojo turto agento, rangovo ar architekto pareigomis.

Nekilnojamojo turto vystytojo darbas yra labai sunki užduotis. Kūrėjai turėtų turėti galimybę įvertinti įvairius ateities scenarijus ir nustatyti, ar jie tinkami ir priimtini. Jis gali pažvelgti į tuščią sklypą ir pamatyti joje potencialą arba apžiūrėti apgriuvusį pastatą ir sudaryti planą, kaip jį pertvarkyti ir sėkmingai parduoti ateityje.

Kūrėjai dažniausiai dirba dideliu mastu, dalyvauja statant kelis blokus, kurie gali apimti tūkstančius objektų.

Patirtis nekilnojamojo turto pramonėje yra labai svarbi, nes vystytojas turi gerai išmanyti rinką, kad suprastų, ar projektas bus sėkmingas, ar ne. Kūrėjai taip pat turi ryšių su vietos valdžia, kad padėtų jiems susitiktiprojektų, pradedant biuro žmonėmis, kurie gali padėti įgyvendinti projektą, iki planavimo partnerių savivaldybėje, kurie įgyvendins šiuos projektus.

Geras kūrėjas taip pat yra didesnės komandos dalis. Kūrėjas turi dirbti su architektais, rangovais, kraštovaizdžio kūrėjais, politikais, nekilnojamojo turto agentais ir daugeliu kitų specialistų, kad vadovautų projektui nuo pradžios iki pabaigos. Kūrėjai turi pasirinkti geras komandas, efektyviai jas organizuoti ir valdyti, kad atitiktų projekto ir komandos narių poreikius, kartu kontroliuodami bendrą plėtrą.

Daugelis kūrėjų pasirenka konkrečią specializacijos sritį, pvz., aukštos klasės gyvenamasis nekilnojamasis turtas, komercinis nekilnojamasis turtas, vidutinės klasės nekilnojamasis turtas, mažas pajamas gaunantis būstas ir pan.

Kūrėjai taip pat gali išplėsti savo projektų geografines ribas. Pavyzdžiui, plėtra, susieta su aukščiausios klasės gyvenamųjų namų rinka Niujorke, nebūtinai bus tokia sėkminga Mineapolyje.

Projekto etapai

Gyvenamojo nekilnojamojo turto plėtros projektą galima suskirstyti į tris etapus:

1. Ankstyvasis etapas: pradiniame etape projektas orientuotas į ekspertizę, tyrimus ir leidimus. Paprastai tai yra pati nenuosekliausia trukmės dalis. Investuojant šiame etape kyla didžiausia ir pati įvairiausia rizika, nes yra daug nežinomų veiksnių. Kai kurie pagrindiniai šio etapo žingsniai apima šias procedūras:

• aplinkosaugos vertinimas;
• egzaminai;
• rinkos analizė ir galimybių studija;
• žemės įsigijimas arba teisių į žemę užtikrinimas;
• vietovės planai, plėtros planai ir statybos planai;
• statybos finansavimo organizavimas;
• infrastruktūros patobulinimai.

2. Vidurinis etapas (statybos etapas): apima pastatų statybą ir gerinimą. Kadangi parengiamieji darbai jau baigti, projekto rizikos šiame etape yra žymiai sumažintos, bet ne visiškai pašalintos. Kai kurie pagrindiniai šio etapo žingsniai apima procedūras:

• finansavimas statybai;
• projekto rinkodara;
• išankstinis lizingas;
• turto valdymo organizavimas (nebent tai buvo atlikta išankstinio kūrimo metu).

3. Galutinis etapas (eksploatacija): yra pirmasis pastato gyvavimo ciklo etapas. Nors rizika, susijusi su išankstine plėtra ir statyba, iki šio momento gali būti pašalinta, nuomininkų būklei vis dar kyla pavojus. Kai kuri veikla baigiamajame etape apima šias procedūras:

• ieškokite pirkėjo, jei to dar nepadarėte;
• nuolatinė rinkodara ir lizingas;
• nustatykite išlaikymo strategiją;
• stiprinti turto valdymą;
• pasiekti stabilizavimą.

O jei turėtume reikalų su komerciniu nekilnojamuoju turtu?

Kad investicijos atneštųlaukiamo pelno, turite susirūpinti dėl tinkamo jo pateikimo ir skatinimo rinkoje. Šiuo metu Rusijoje užduotį apsunkina tai, kad konkurencija šioje rinkoje yra itin didelė. Dėl šios priežasties komercinio nekilnojamojo turto plėtra yra aktualesnė nei bet kada.

Komercinio nekilnojamojo turto plėtra finansininkui suteikia daug naudos. Pagrindiniai yra:

• laipsniškas prekybinio ploto kainų didėjimas, leidžiantis greitai perparduoti patalpas brangiau;
• galimybė užsidirbti pasyvių nuomos pajamų;
• saugi investicija su mažiausia rizika.

Bet kokiu atveju, pats objektas turi tam tikrą vertę, nes pagal poreikį, bet kuriuo metu galite gauti lėšų iš jo įgyvendinimo.

Plėtros taikymas prekyboje

Atsižvelgdami į mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto plėtros plėtrą, galime išskirti pagrindines užduotis, kurios šiuo atveju keliamos investuotojui.

Jie apima:

• Rinkodaros tyrimas siekiant nustatyti konkurentus ir rasti geriausius variantus pritraukti klientus į prekybos ir pramogų kompleksą;
• ieškoti optimalios svetainės prekybos ar verslo centro vietai, atsižvelgiant į žmonių srautus;
• siūlomo prekybos ploto išdėstymo plano rengimas (skirstymas į zonas).

Prekybos centrams nuomos kaina priklauso ne tik nuo patalpų ploto, bet ir nuo jos vietos – tų taškų, kurie yra arčiau įėjimo arba didžiulės žmonių minios vietose valioskainuoja daugiau.

Kartkartėmis taip pat gali prireikti pritraukti papildomų investicijų į statybas.

Sandėlio nuosavybė

Sandėlių nekilnojamasis turtas šiandien yra vienas patraukliausių Rusijos plėtros rinkos segmentų. Rinka dar toli gražu nėra prisotinta. Kokybiškų objektų pasiūlos nežymios. Paklausa yra reikšminga. Investicijų grąža siekia apie 15-17%, o atsipirkimo laikotarpis – per 4-5 metus. Sandėlių nekilnojamojo turto plėtros projektų įgyvendinimą vykdo tiek stambūs vystytojai, tiek vidutinio dydžio.

Išvada

Taigi plėtra yra ekonominių, organizacinių, teisinių ir fizinių santykių sistema nekilnojamojo turto rinkoje. Projekto įgyvendinimas šioje srityje turi galimybę pritaikyti naujoves ir gauti pelningumo pagal savo investicijas.