Rinkos vertės įvertinimas: ataskaitos sudarymo metodai, tvarka, atlikimo tikslai

2025 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2025-01-24 13:20

Buto ar namo įvertinimo gali prireikti daugeliu atvejų. Taip, ir labai svarbu žinoti, kiek pajamų galite gauti pardavus nekilnojamąjį turtą. Juk tai turtas, kurį reikia naudoti protingai, vadinasi, apie jį reikia žinoti viską. Daugiau apie buto rinkos vertės įvertinimą galite perskaityti šiame straipsnyje.

Kokia rinkos vertė?

Dabar visame pasaulyje dominuoja rinkos ekonomikos modelis, apimantis įvairių prekių pirkimą ir pardavimą už pinigus, už kuriuos žmonės nori jas įsigyti. Pavyzdžiui, jei gaminate pigias vienkartines lėkštes, tai vargu ar jų kaina bus labai didelė. Priešingu atveju tiesiog neturėsite pirkėjų. Tą patį principą galima priskirti ir nekilnojamajam turtui: butams ir namams. Bet tokiu atveju kur kas sunkiau nustatyti objektyvią kainą, kuri nesumažintų savininkų investicijų ir tuo pačiu nebūtų per didelė. Situaciją dažnai apsunkina tai, kad parduodant turtą savininkai retai būna objektyvūs. Jei geri prisiminimai susiję su namais, arbajoje praleidote savo vaikystę, gali būti sunku teisingai nustatyti kainą pagal rinkos sąlygas.

Todėl tokios populiarios vertintojų paslaugos, kurios padeda blaiviai priskirti teisingą vertę. Nustatyti buto rinkos vertę gali būti keblu, jei buto savininkams skubiai reikia greitai parduoti turtą arba jei turtas yra nepalankioje vietoje.

Pagal tipą jie išskiria esamą, buvusią ir būsimą rinkos vertę. Kaip galite spėti, tai priklauso nuo laiko, kuriam jis skaičiuojamas. Dažniausiai atliekamas nuolatinis vertinimas, tačiau jei ketinate investuoti į butą kaip investiciją, būsto vertė ateityje gali praversti.

Ar man reikia žinoti kainą?

Kam klausti turto vertės? Turto rinkos vertės nustatymo tikslai gali būti skirtingi. Tačiau dažniausiai objektas vertinamas šiais atvejais:

• Jei jie nori įkeisti arba išnuomoti nekilnojamąjį turtą. Pirmuoju atveju išlaidų reikia norint apskaičiuoti suteiktų lėšų sumą (pavyzdžiui, hipotekai ar paskolai).
• Jei turtas buvo padovanotas ir jums reikia nustatyti tikrąją jo vertę.
• Bankrotas.
• Kadastrinei vertei užginčyti. Parduodama turtą, valstybė į iždą nuneša mokestį, kuris apmokestinamas rinkos ir kadastro verčių skirtumu. Norint užginčyti jo vertę, dažnai gali prireikti vertintojo pagalbos.
• Parduodant ar perkant.
• Bet kokiose kitose situacijose, kai reikia sužinoti tikrąją objekto kainą.

Vertinimo metodai

Yra trys rinkos vertės įvertinimo metodai.

Populiariausias yra brangiausias. Atsižvelgiama į tai, kiek savo pinigų investavote į pirkinį ir būsto pagerinimą. Šio metodo kriterijai yra gana gerai apibrėžti. Norint atlikti skaičiavimus, reikia žinoti, kiek šiuo metu kainuos pastatyti lygiai tokį patį namą ar butą. Tuo pačiu metu atsižvelgiama į visas smulkmenas: nuo durų kainos iki montavimo paslaugų kainos. Žinoma, skaičiuojamas ir būsto nusidėvėjimas bei trūkumai, ko pasekoje galima greitai gauti tikslią turto kainą. Kitas sąnaudų metodo apibrėžimas, kurį reikia žinoti, yra pakeitimo kaina. Kiek kainuos butas vienodo ploto ir maždaug toje pačioje vietoje, bet pastatytas iš skirtingų medžiagų? Dėl to savininkas gali susidaryti aiškų vaizdą, kiek iš tikrųjų vertas jo turtas. Juk vargu ar pirkėjas mokės už objektą, kuris neatitinka nurodytų reikalavimų.

Kitas metodas yra lyginamasis. Jį sudaro panašių sandorių tyrimų atlikimas. Pavyzdžiui, praėjusį mėnesį jie iš Vasilijaus nusipirko 1 kambario butą maždaug tame pačiame rajone su tais pačiais socialiniais patogumais. Kiek jis už tai gavo? Surinkę tam tikrą statistiką iš kelių tokių atvejų, galime daryti išvadas apie vidutinę šio segmento turto kainą. Šiuo metu, norint atlikti lyginamąjį vertinimą, net nereikia kreiptis pagalbosspecialistai: daugelis svetainių renka informaciją ir rodo rezultatą.

Turto vertinimo pajamų metodu atsižvelgiama į tai, kiek galite gauti nusipirkę turtą. Šis būdas naudojamas, pavyzdžiui, perkant butą, norint vėliau jį išnuomoti. Iš tiesų šiuo atveju svarbūs visiškai kiti veiksniai: metro artumas, dizainas, teritorija ir tt Pajamų metodas leidžia su didele tikimybe daryti prielaidą, kiek pelninga ar nuostolinga bus investicija ateityje.

Kriterijai

Kiekviename požiūryje patalpų rinkos vertei įvertinti naudojami skirtingi kriterijai. Tačiau apskritai jie visi pagrįsti šiais veiksniais:

• Transporto pasiekiamumas (metro, stotelės, greitkeliai).
• Gyvenamasis plotas.
• Išdėstymas.
• Įvairių socialinių objektų prieinamumas: prekybos centrai, mokyklos, darželiai.
• Oro kokybė.
• Netoliesų parkų ir kitų gamtos objektų buvimas.
• Grindas.
• Medžiaga, iš kurios pastatytas būstas.
• Galima apdaila ir remontas.

Vertinimas

Dažniausiai vertinamas objektas yra butai. Klientui tereikia atsakyti į klausimą, kodėl jam reikėjo įvertinimo. Remdamasis atsakymu, atlikėjas pasirenka tinkamą metodą. Tačiau dažniausiai vertinant buto rinkos vertę atsižvelgiama į visus tris požiūrius. Jei taikomos visos, rinkos vertė laikoma pagrįsta. Kiekvienas metodas taip pat turi jį atspindintį koeficientą.autentiškumas. Pavyzdžiui, palyginamasis metodas turi gana žemą patikimumo koeficientą, nes daugelis sandorių Rusijos rinkoje nėra skaidrūs, o objektai dažnai neturi pakankamai analogų. Kaip vyksta turto vertinimo procesas?

1. Vertininkas parenka konkrečiam butui ar namui tinkamiausią vertinimo metodą.
2. Klientas gali pasirinkti savo užsakymo laiką. Jis taip pat turi nurodyti tyrimo tikslą ir atlygio dydį.
3. Jei abi šalys susitaria, tarp jų sudaroma sutartis. Dažnai vertintojo paslaugos nėra pigios, todėl sutartis yra papildoma įsipareigojimų įvykdymo garantija.
4. Kuo daugiau metodų bus naudojamas tyrimas, tuo jis bus brangesnis. Todėl vertintojas gali paskelbti kiekvieno kainą atskirai, kad suprastų, kiek ji kainuoja.
5. Toliau atlikėjas pats atlieka vertinimą, apskaičiuoja patikimumo koeficientus ir pateikia galutinę reikšmę.
6. Ataskaita apie dabartinę objekto rinkos vertę pildoma paskutinė.

Namo įvertinimas

Namo rinkos vertės įvertinimas nedaug kuo skiriasi nuo panašios buto procedūros. Pirmiausia vertintojas nustato ne paties kotedžo, o svetainės kainą. Prie šios sumos specialistas prideda darbų ir medžiagų, kurių reikia tam pačiam namui statyti, kainą. Dažniausiai sklypo rinkos vertės vertinimas atliekamas kaštų metodu. Jei užsakovas pasirinko palyginimo būdą, tai rangovas ieškos panašių objektųgretimose teritorijose, siekiant apskaičiuoti vidutinę sklypo su namu kainą. Rezultatas yra vidutinė svertinė kaina, kuria galite pasikliauti išpardavimo metu.

Nekilnojamojo turto pirkimas arba pardavimas yra labai svarbus žingsnis. Neteisingai įvertinęs vertę savininkas gali labai gailėtis, kad nepasinaudojo profesionalaus vertintojo paslaugomis. Juk dėl to galite prarasti daug didesnę sumą.

Vertės dokumento sudarymo procedūra

Ataskaita yra nekilnojamojo turto vertinimo rezultatas, kuriame pateikiama visa reikalinga informacija. Jame pateikiami metodai, kurie buvo taikomi vertinimui, charakteristikų analizei, rinkos situacijos aprašymui ir daug daugiau. Paprasčiau tariant, ataskaita tarnauja kaip oficialus priskirtos rinkos vertės patvirtinimas ir gali būti naudojamas atliekant sandorius arba norint gauti paskolas. Kad ataskaita galiotų, joje turi būti šie skyriai:

• Pavadinimas (numeris, informacija apie rangovą ir turto savininką).
• Turinys. Nors ataskaita nėra labai ilga, turinys leidžia greitai suprasti esamas dalis.
• Motyvacinis laiškas, kuriame yra visa pagrindinė informacija, pateikta laisvu formatu. Paprastai tai nurodo taikomus metodus.
• Išvados rodo vertinimo rezultatus.

Patogaus rinkos vertės ataskaitos formato dėka kiekvienas žmogus gali nesunkiai rasti reikiamą informaciją, o procedūros rezultatą galima rasti tiesiog pažvelgus į paskutinį puslapį.

Skirtumas tarprinkos ir kadastrinė vertė

Parduodant ar perkant nekilnojamąjį turtą tikriausiai teks susidurti su tokiu dalyku kaip kadastrinė vertė. Tai būsto kaina, kurią pati įvertinusi nustato valstybė. Kadastrinė vertė ne visada teisinga, todėl tarp jos ir rinkos kainos gali susidaryti kelių šimtų tūkstančių rublių atotrūkis. Kokių veiksmų reikėtų imtis šiuo atveju?

• Užsisakykite trečiosios šalies turto vertinimą.
• Jei skirtumas pasirodė tikrai reikšmingas, tuomet reikia pateikti prašymą Rosreestr su prašymu patikslinti kadastrinės vertės vertę pagal turimus dokumentus. Šiuo atveju gerai parašyta ataskaita gali atlikti svarbų vaidmenį.
• Jei atsisakote, galite užginčyti sprendimą teisme. Svarbiausia turėti laiko tai padaryti per 6 mėnesius nuo vertinimo datos.

Ekspertų patarimai

Gyvenamojo turto rinkos vertės nustatymas yra labai sudėtinga procedūra, turinti daug niuansų:

• Jei kadastrinė vertė yra mažesnė už rinkos vertę, tai gali žymiai sumažinti mokesčius. Bet jei ketinate parduoti nekilnojamąjį turtą, geriau pagalvokite.
• Naudokitės nemokamomis konsultacijomis. Kai kurios įmonės reklamos tikslais juos teikia nemokamai. Taip pat internete galite gauti ekspertų patarimų ginčytinais klausimais.
• Įvertinkite anksti. Procesas gali užtrukti ilgai. Įsivertinimaspats neatlieka greitai, o kelyje gali kilti nenumatytų sunkumų.
• Pasirinkite įmones, esančias toje pačioje vietoje kaip ir objektas. Tokiu atveju nereikės mokėti papildomų transportavimo išlaidų ir specialistų laiko.

Su kuo turėčiau susisiekti?

Jei nuspręsite pasinaudoti vertintojo paslaugomis, tuomet jums reikės specialisto, kuris užsiima būtent jūsų nekilnojamojo turto segmentu. Didžiuosiuose miestuose dažniausiai yra daug pasirinkimų. Tinkamos įmonės pasirinkimas grindžiamas draugų atsiliepimais ar rekomendacijomis. Jei niekas iš jūsų aplinkos negali dalytis patvirtinto asmens kontaktais, tuomet rinkdamiesi atlikėją turėtumėte vadovautis šiais kriterijais:

• Įmonė turėjo būti rinkoje keletą metų ir turėti gerą reputaciją.
• Svetainėje turi būti pateiktos licencijos ir sertifikatai, patvirtinantys teisę vykdyti įmonės veiklą.
• Teigiami atsiliepimai internete taip pat gali būti bendradarbiavimo veiksnys.

Vertėjo paslaugų kaina

Daugelis mano, kad vertintojo paslaugos kainuoja beprotiškus pinigus, nes jis turi vykti į objektą ir atlikti daug darbo. Bet iš tikrųjų už buto vertinimą turėsite sumokėti nuo 3500 iki 5000 rublių. Kaina priklauso nuo įmonės, buto dydžio ir atstumo nuo miesto. Dažniausiai kelionės į regioną apmokamos atskirai. Taip pat taikomas priedas už skubius užsakymus, paprastai kaina padidėja 20%.

Rezultatai

Jei supratote, kas yra rinkos vertės vertinimas, kokie metodai egzistuoja, vadinasi, tapote kompetentingesni nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo klausimais. Įvertinę objektą ir sukūrę ataskaitą, tiksliai žinosite, kiek kainuoja Jūsų butas, namas ar žemė.