Pajamų požiūris į nekilnojamojo turto ir verslo vertinimą. Pajamų metodo taikymas

2025 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2025-01-24 13:20

Pajamų metodas – tai visas nekilnojamojo turto, organizacijos turto, paties verslo vertinimo metodų derinys, kurio metu vertė nustatoma konvertuojant ekonominę naudą, kurios tikimasi ateityje.. Teoriniai tokio požiūrio pagrindai gana įtikinami. Investicijos vertė yra iki šiol gautos būsimos naudos vertė, diskontuota grąžos norma, kuri atspindi investicijos rizikingumą.

Tai yra pagrįsta ir tinkama bet kuriai veikiančiai įmonei, naudojamai nekilnojamojo turto gamybos ir pardavimo srityje, taip pat jos verslui, atsižvelgiant į teigiamo pelno generavimą. Investavimo rizikos vertė į vertinamą verslą parodoma diskonto norma. Ekonomine prasme tai dabar yra grąžos norma, kurios investuotojai reikalauja iš investuoto kapitalo į palyginamus investicinius objektus pagal rizikos lygį, arba tai yra alternatyvių investavimo variantų su panašia rizika grąžos norma vertinimo metu.

Funkcijos

Pajamų taikymaspožiūris praktiškai pasirodo gana sudėtingas uždavinys, nes reikia įvertinti kiekvieną svarbų sąnaudų veiksnį – grąžos normą ir pelną. Jei šie metodai naudojami įmonei įvertinti, būtina nuodugniai išanalizuoti visus pagrindinius jų elementus, įskaitant sąnaudas, įmonės apyvartą, kurie turi tiesioginės įtakos pelnui, sąnaudoms ir rizikai, kurią sukuria kiekvienas atskiras elementas.

Verslo vertinimo pajamų metodas naudojamas gana dažnai. Pavyzdžiui, jei kalbame apie įsigijimą ar susijungimą, tai šis metodas naudojamas daug dažniau nei brangus ar rinkos. Pirkėjo kapitalo investicijos dabar atliekamos tikintis, kad ateityje bus gauti grynieji pinigų srautai, kurių garantuotais vadinti negalima, nes jiems būdinga tam tikra rizika. Taikant pajamų metodą atsižvelgiama į šiuos pagrindinius vertę lemiančius veiksnius, o naudojant rinkos metodą paprastai reikia nustatyti kainos ir pajamų santykį arba kitą panašų pajamų kartotinį retrospektyviai, neatsižvelgiant į ateitį.

Rinkos kartotiniai iš esmės yra nepatikimi ir neužtikrina tokio išsamumo, kokį galima pasiekti naudojant pajamų metodą su būsimos grąžos ir diskonto normų prognozėmis. Pavyzdžiui, kasmet taikomas kainos ir pelno santykis tinkamai neatspindi numatomų pokyčių ateinančiais metais. teisingakoeficientų naudojimas suteikia galimybę parodyti bendrus investuotojų pageidavimus ir dažnai juos cituoja pardavėjai arba pramonės š altiniai.

Naudoti

Informacija apie įmonės biudžetą taip pat turi būti analizuojama ir saugoma, todėl būtina atlikti pakeitimus ir parengti finansines sukurto plano, prognozių ir pagrindinių pasiūlymų pasekmes. Verslo vertinimo pajamų metodas įvertina visas prielaidas, susijusias su tuo, ar tam tikra įsigijimo nauda atsiranda dėl pajamų augimo, išlaidų mažinimo, procesų tobulinimo ar kapitalo sąnaudų mažinimo. Tokio požiūrio pagalba visa tai galima išmatuoti ir aptarti. Be to, jis gali būti naudojamas norint nustatyti laukiamos naudos laiką, taip pat parodyti įmonės vertės mažėjimą, nes nauda perkeliama į tolimesnę ateitį.

Naudojant pajamų metodą pirkėjai ir pardavėjai turi galimybę apskaičiuoti tikrąją įmonės rinkos vertę, taip pat jos investicijų vertę vienam ar keliems strateginiams pirkėjams. Jei šis skirtumas rodomas pakankamai aiškiai, pardavėjai ir pirkėjai gali lengvai nustatyti sinergijos naudą ir priimti pagrįstus sprendimus.

Verslo vertinimui taikant pajamų metodą, reikia turėti omenyje, kad skaičiuojamąją vertę sudaro viso turto, kuris naudojamas vykdant tiesioginę veiklą, vertė. ATTaikant taikomą metodą, yra keli vertinimo metodai, kurie kelia didžiausią susidomėjimą. Visų pirma, taikytini tokie pajamų metodo metodai: pinigų srautų kapitalizavimas ir diskontavimas. Galite juos apsvarstyti išsamiau.

Metodai

Taikant pinigų srautų kapitalizavimo metodą, bendra įmonės vertė nustatoma priklausomai nuo pinigų srautų, kuriuos generuoja įmonės turtinis potencialas. Įmonės ar visos įmonės pinigų srautai yra skirtumas tarp visų finansinių išteklių įplaukų ir ištekėjimo per tam tikrą atsiskaitymo laikotarpį. Paprastai skaičiavimams naudojamas vienerių metų laikotarpis. Metodas yra paversti tipinį tikėtinų pinigų srautų lygį į dabartinę vertę, padalijus bendrą pinigų srauto sumą iš numanomo kapitalizavimo koeficiento. Šiuo atveju tinkamas pajamų srautas su tam tikrais koregavimais.

Norint naudoti įprastą pinigų srautų metodą, grynųjų pajamų (apskaičiuotų atskaičius mokesčius) pridėjimas prie negrynųjų pinigų sąnaudų naudojamas absoliutaus pinigų srauto kapitalizacijos sumai nustatyti. Šį skaičiavimo metodą galima laikyti paprastesniu nei laisvųjų pinigų srautų skaičiavimas, kai atsižvelgiama į reikiamas kapitalo investicijas ir poreikį papildyti apyvartines lėšas kaip priedą.

Pinigų srautų diskontavimas

Šis metodas iš esmės pagrįstas tik numatomais pinigų srautais, kuriuos sukuria pati įmonė. Jo būdingas skirtumas yra tasišlaidų apskaičiavimas reikalingas norint apskaičiuoti reprezentatyvų pinigų srautų lygį. Šis metodas išsivysčiusiose šalyse yra plačiausiai taikomas dėl to, kad juo galima atsižvelgti į visas vystymosi perspektyvas. Pinigų srautas bendrai yra lygus grynųjų pajamų ir nusidėvėjimo sumai, atėmus grynojo apyvartinio kapitalo ir kapitalo investicijų padidėjimą.

Naudojant diskontuotų pinigų srautų metodą yra šios sąlygos:

• yra pagrindo manyti, kad būsimi finansinių srautų lygiai skirsis nuo dabartinių, tai yra, kalbame apie besivystančią įmonę;
• yra galimybių pagrįstai įvertinti būsimus pinigų srautus naudojant verslo ar komercinį turtą;
• objektas statomas, visas arba dalinis;
• įmonė yra didelis daugiafunkcis komercinės svarbos objektas.

Pajamų metodas nekilnojamojo turto vertinimui taikant diskontuotų pinigų srautų metodą yra geriausias, tačiau jo naudojimas yra labai sunkus. Yra apskaičiavimų, kurių negalima atlikti nenaudojant šio metodo. Tarp jų – investicinio projekto kūrimas su vėlesniu jo įvertinimu.

Nuolaidos metodo privalumai

Jei, vertindami nekilnojamąjį turtą ar verslą taikydami nuolaidų metodą, taikysite pajamų metodą, galite nustatyti keletą pagrindinių pranašumų. Visų pirma, kalbaTai reiškia, kad būsimame verslo pelne tiesiogiai atsižvelgiama tik į numatomas einamąsias produkcijos gamybos ir vėliau jų pardavimo sąnaudas, o būsimos kapitalo investicijos, susijusios su gamybos ar prekybos objektų išlaikymu ir plėtra, pelno prognozėje atsispindi tik netiesiogiai per dabartinį jų nusidėvėjimą.

Svarbūs punktai

Objekto vertinimas pajamų metodu, kai nėra pelno arba nuostolių, kaip investicijų skaičiavimo rodiklis, yra atliekamas atsižvelgiant į tai, kad pelnas yra apskaitos atskaitomybės rodiklis, todėl yra reikšmingų manipuliacijų darbo eiga.

Diskontuotų pinigų srautų metodas apima tris modelių grupes:

• diskontuoti dividendai;
• likutinės pajamos;
• diskontuoti pinigų srautai.

Jei pajamų metodas taikomas pagal dividendų diskonto modelį kaip pinigų srauto įrodymą, naudojami akcijų išmokėjimai. Nepaisant to, kad užsienio praktikoje įmonės turto vertės nustatymo ir vertinimo modelis yra gerokai paplitęs, jis turi nemažai trūkumų. Modeliuose su nepaskirstytu pelnu nėra apskaitos laipsnio. Skiriasi dividendų politika ne tik konkrečioms įmonėms, bet ir visoms šalims. Šis metodas negali būti naudojamas įmonėse, kurios neturi pelno. Šis modelis geriausiai tinka mažumos akcijų vertei apskaičiuoti.

Likutinių pajamų modelis

Pajamų metodas vertinant taikant likutinio metodo modelį daro prielaidą, kad likutinių pajamų suma, tai yra skirtumas tarp faktinio pelno ir pelno, kurį akcininkai numatė perkant pačią įmonę arba jos akcijų, bus naudojamas kaip pinigų srauto rodiklis. Jei įmonės vertė buvo apskaičiuota remiantis prielaidomis, atitinkančiomis šį modelį, tada ji bus lygi buh alterinės vertės sumai su dabartine numatomų pajamų suma, likusia po to. Šis modelis rodo didelį jautrumą finansinėse ataskaitose pateiktų duomenų kokybei. Rusijos sąlygomis tokios informacijos tinkamumas kelia didelių abejonių.

Nauda akcininkams

Žinoma, įmonės, turinčios tam tikrą istoriją, taip pat dividendų mokėjimo faktus, akcininkai ar akcininkai gali naudoti nuolaidų modelį savo įmonės vertei apskaičiuoti. Situacija tokia, kad šio sektoriaus įmonių akcininkai retai būna mažuma, todėl jiems tinkamiausias būdas būtų nekilnojamojo turto ir verslo vertinimui taikyti pajamų metodą taikant diskontuotų laisvų pinigų srautų modelį. Šioje sistemoje pagrindiniai yra laisvi pinigų srautai su diskonto normomis arba numatoma investuoto kapitalo grąža. Didžiausia problema naudojant šį modelį yra laisvo pinigų srauto prognozės tikslumas, taip pat tinkamas diskonto normos nustatymas.

Jei taikomas aukščiau apibrėžtas pajamų metodas, tai taikant diskontuotų pinigų srautų metodą, numatomose iš verslo pajamose atsižvelgiama į numatomus pinigų srautus, kurie gali būti išimti iš apyvartos atlikus reikiamą dalį grynųjų pinigų pelno. Pinigų srautai, kaip rodiklis, nepriklauso nuo įmonės naudojamos apskaitos sistemos ir nusidėvėjimo politikos. Tuo pačiu metu reikia atsižvelgti į bet kokius pinigų srautus – įplaukas ir išteklius. Pinigų diskontavimo finansinės reikšmės įvertinimas pasirodo toks, kad dėl šių procesų jie yra sumažinami sumomis, kurios būtų turėjusios investuotojui iki nurodyto pinigų srauto gavimo momento, jei jis investuotų savo pinigus. lėšos šiuo metu ne šiame versle, o kai kuriose – kitame viešo pobūdžio investiciniame turte, pavyzdžiui, likvidžiame vertybiniame popieriuje ar banko indėliu.

Papildomi metodai

Pajamų metodas, kurio pavyzdys buvo aprašytas anksčiau, pastaruoju metu buvo naudojamas vis rečiau, o dabar labiausiai paplitęs vertinimo metodas. Jis naudojamas visų rūšių turtui įvertinti ir yra pagrįstas idėja, kad bet koks turtas, turintis pagrindines pasirinkimo sandorių savybes, gali būti vertinamas kaip šis pasirinkimas. Šiuo metu pajamų metodo dažniausiai atsisakoma ir pasirenkamas opciono kainodaros modelis (atitinkamai Black-Scholes modelis).

Tokia sistema, jei naudojama, leidžia įvertinti bendrą įmonės ar įmonės nuosavo kapitalo kainą, jei ji dirbtų nuostolingai. Šis modelis skirtas toliau paaiškinti, kodėl įmonės nuosavo kapitalo kaina nėra lygi nuliui, net jei visos įmonės vertė nukrenta žemiau nominalios skolos vertės. Tačiau net ir atsižvelgiant į šį pranašumą, galima pastebėti, kad Black-Scholes modelis, skirtas įvertinti Rusijos įmonių vertę, šiuo metu yra vis labiau teorinis. Pagrindinė problema, dėl kurios šis modelis negali būti taikomas šalies verslui, yra tam tikrų modelio parametrų, kurie yra būtini, įrodymų trūkumas.

Išvados

Pajamų metodas verslo ir nekilnojamojo turto vertinime tapo daug rečiau paplitęs, ir taip nutinka dėl daugelio priežasčių. Visų pirma tai susiję su trūkumais, dėl kurių kyla sunkumų jį naudojant vartotojų rinkoje. Visų pirma, reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kaip sunku prognozuoti būsimą paslaugų ir gaminių, medžiagų ir žaliavų savikainą bei aibę kitų kaštų rodiklių. Kartu galima kalbėti apie tam tikrą ekspertinių vertinimų subjektyvumą. Be to, problema slypi mažame informacijos apie Rusijos įmones atskleidime, o iš tikrųjų tai būtina norint atlikti kompetentingus skaičiavimus ir sudaryti Black-Scholes modelį. Taip yra daugiausia dėl žemos tokių įmonių kultūrosįmonės.

Didžioji dauguma akcijų, įskaitant ir didelius akcijų paketus, yra sutelkta nedidelio skaičiaus žmonių rankose, o smulkiųjų akcininkų ir smulkiųjų savininkų, kurių dalis yra labai maža, dalis įstatiniame kapitale yra nereikšminga. Pasirodo, daugelis įmonių tiesiog nėra suinteresuotos atskleisti jokios informacijos. Štai kodėl apskaičiavimas pagal pajamų metodą yra pastebimai sudėtingesnis daugeliui Rusijos pramonės šakų ir įmonių. Kitomis sąlygomis jis veikia geriausiai, parodydamas visus savo pranašumus ir patikimumą.