Pagrindinės nekilnojamojo turto rūšys

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Nekilnojamojo turto nuosavybė yra vienas iš svarbiausių pilietinės visuomenės bruožų. Namų, butų, biuro patalpų ir sklypų nuosavybės teisės yra registruojamos atitinkamose institucijose, taip formuojant kadastrinę registraciją. Nekilnojamas turtas dažniausiai asocijuojasi su gyvenamaisiais objektais, tačiau šios kategorijos turto asortimentas yra daug platesnis. Be pagrindinių veislių, yra atskiros turto grupės, kurių pozicionavimas dažnai sukelia sunkumų vertinant rinkos vertę. Nepaisant to, teisinėje praktikoje susiformavo aibė parametrų, pagal kuriuos galima gana tiksliai klasifikuoti nekilnojamąjį turtą. Šio tipo nekilnojamojo turto koncepcija ir tipai padės identifikuoti finansinių ir gyvenamųjų objektų ypatumus, taip pat nustatyti jų investicinį patrauklumą, o tai yra svarbu. Tačiau pirmiausia turite išsiaiškinti, kurie objektai iš esmės gali atitikti nekilnojamojo turto apibrėžimą.

Nekilnojamojo turto objektų ženklai

Specialistai nustato tris pagrindines savybes, pagal kurias galite atskirti savybę – stacionarumą, materialinę vertę ir ilgaamžiškumą. Bene pagrindinis bruožas yra stacionarumas, nuo kurio ir kilęs tokio tipo nuosavybės pavadinimas. Taicharakteristika reiškia, kad objektas turi neatskiriamą fizinį ryšį su žemės paviršiumi. Tai yra, turtas nuolat yra vienoje vietoje ir nėra susijęs su judėjimu be destruktyvių procesų. Nors Rusijos Federacijoje dažniausiai pasitaikantys nekilnojamojo turto tipai šią savybę atitinka, šis turtas pamažu švelnėja ir atsiranda išimčių. Bent jau atsiranda tam tikros ribinės kategorijos, turinčios kai kurias nekilnojamajam turtui būdingas savybes tradicine prasme.

Kitas ženklas yra materialumas. Pirmiausia verta paminėti, kad bet koks tokios nuosavybės objektas gali būti vertinamas pagal fizines savybes. Tai gali būti duomenys apie plotą, vietą, konstrukcijų ir medžiagų kokybę. Kartu ši informacija suteikia supratimą apie galimą objekto naudą - atitinkamai atsiranda jo materialinė vertė. Kalbant apie ilgaamžiškumą, iš pradžių ši charakteristika yra sąlyginė, todėl įstatymas ją paaiškina. Taigi pagal reglamentus visų tipų nekilnojamasis turtas taip pat gali būti skirstomas į 6 grupes priklausomai nuo techninės būklės ir eksploatacinių resursų. Minimalus nekilnojamojo turto tarnavimo laikas yra 15 metų, o maksimalus - 150 metų.

Nekilnojamojo turto klasifikacijos

Yra daug požiūrių į nekilnojamojo turto padalijimą pagal įvairius kriterijus. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto pardavėjai, dirbantys su butais, į pirmą vietą iškelia tokius parametrus kaip ploto prestižas, kambarių skaičius, aukštų skaičius ir kitos charakteristikos. Jei planuojama, imamasi šiek tiek kitokio požiūrioklasifikuoti komercinės paskirties nekilnojamojo turto tipus. Šiuo atveju skirstymas pirmiausia vyksta likvidumo ir pelningumo požiūriu. Tačiau tokių objektų fizinės savybės ir atokumas nuo miesto centro didele dalimi lemia jų investicinį patrauklumą rinkoje.

Jeigu į turto padalijimą žiūrėsime plačiau, tai pagrindinis veiksnys klasifikuojant bus kilmė. Visų pirma, yra nekilnojamojo turto objektų tipų, kuriuos sukūrė gamta, taip pat dalyvaujant žmogui. Yra ir trečia kategorija – tai nekilnojamasis turtas, sukurtas žmonių pastangomis, tačiau veikimo procese reiškiantis neatsiejamą ryšį su gamta. Pavyzdžiui, naudingosios iškasenos ir žemės sklypai veikia kaip ištekliai, iš kurių formuojasi natūralios kilmės nekilnojamojo turto objektai. Paprastai jie iš pradžių priklauso valstybei, bet gali būti perleisti ir privačiai.

Pagrindinės nekilnojamojo turto rūšys

Šiandien visas nekilnojamasis turtas skirstomas į tris pagrindines grupes – žemė, komerciniai objektai ir būstas. Kiekviena kategorija, savo ruožtu, turi savo klasifikaciją ir unikalias savybes. Pavyzdžiui, žemės sklypas gali turėti kitokią naudojimo paskirtį. Galime teigti, kad tai daugiausiai diskusijų sukėlusi turto rūšis, kuri paaiškinama plačiu jo panaudojimo būdų spektru. Kita vertus, tokio pobūdžio gyvenamieji ir komerciniai objektai turi savo išskirtinių savybių. Pavyzdžiui, tokie objektai gali turėti skirtingą pasirengimo veikti laipsnį. Žemei šis turtas nesvarbus. Galima daryti išvadą, kad nekilnojamojo turto savybės, rūšys ir ypatybės yra glaudžiai tarpusavyje susijusios ir padeda viena kitą apibrėžti. Tačiau jei susipažinsite su kiekvieno iš pagrindinių nekilnojamojo turto tipų skirtumais, jų specifinės savybės išryškės. Taip pat verta paminėti, kad vienos rūšies turtas gali būti perleistas kitam. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties sklypas gali būti perkvalifikuotas į individualios statybos žemę, o laikui bėgant jo vietoje atsiras kaimo namas.

Gyvenamasis turtas

Pirma, turite apibrėžti, kokius objektus galima vadinti būstu. Paprastai ši sąvoka reiškia pastatą su patogumais, užtikrinančiais žmonių apgyvendinimą. Paprastai gyvenamojo nekilnojamojo turto tipai skiriasi techninėmis ir eksploatacinėmis savybėmis. Apibendrinant butų ir namų patalpų savybes, jas galima išskirti elitinio, tipinio, verslo nekilnojamojo turto kategorijoje ir pan. Atitinkamai, kaina skiriasi priklausomai nuo to, ar turtas priklauso vienai iš nurodytų grupių. Taip pat numatomas būsto padalijimas į miesto ir priemiesčių. Pirmuoju atveju dažniausiai kalbame apie butus atskiruose namuose ir kompleksuose, o antruoju – apie kotedžus. Taip pat yra pasienio įrenginių. Pavyzdžiui, miestuose statomi miesto namai, skirti gyventi kelioms šeimoms. Nors tokie objektai išlaiko miesto butams būdingus bruožus, savininkai gali turėti individualų įėjimą ir savo sklypą.šalia namo.

Verta pagalvoti apie atskirą daugiabučių namų butą – tai būsto tipas, kurį galima priskirti skirtingoms kategorijoms. Norint suprasti šio turto ypatybes, verta nekilnojamojo turto rūšis skirstyti į individualias ir bendrąsias. Kondominiumas išsiskiria galimybe talpinti kelis namus ar vieno pastato dalį, kurios patalpomis naudosis skirtingi savininkai. Taip pat tokio tipo nekilnojamasis turtas gali apimti žemės sklypų buvimą. Tai yra, šiuo atveju viename objekte gali būti skirtingų klasių nekilnojamojo turto vienetų, kurie yra sujungti į bendrą infrastruktūrą.

Komercinės nuosavybės tipai

Nekilnojamojo turto rinka paprastai išskiria keturias pagrindines komercinių objektų kategorijas, kurios skiriasi eksploatavimo pobūdžiu. Tai mažmeninės prekybos, sandėliavimo, biurų ir gamybinės patalpos arba teritorijų kompleksai. Dažnai viename objekte vienu metu yra keli nekilnojamojo turto vienetai iš skirtingų kategorijų. Pavyzdžiui, prekybos zona yra sujungta su patalpomis, skirtomis prekėms laikyti. Bendras bruožas, vienijantis šias objektų kategorijas, yra dėmesys materialinės naudos išgavimui. Galima sakyti, kad tai yra finansinio nekilnojamojo turto rūšys, kurios vienaip ar kitaip prisideda prie lėšų kaupimo. Pavyzdžiui, gamybiniai kompleksai skirti produkcijos gamybai, sandėliai naudojami pardavimui ar tolesnei logistinei apyvartai paruoštai produkcijai laikyti, mažmeninės prekybos patalposparduoti prekes tiesiogiai. Atskirai verta išskirti biuro patalpas, kurios gali atlikti įvairias užduotis nuo tam tikrų paslaugų teikimo iki valdymo funkcijų atlikimo – pavyzdžiui, tose pačiose gamybinėse ir mažmeninės prekybos patalpose. Kai kuriais atvejais gyvenamasis nekilnojamasis turtas taip pat gali būti laikomas komerciniu. Pavyzdžiui, jei savininkas išnuomoja plotą, taip gaudamas finansinio pelno.

Žemė kaip nekilnojamojo turto rūšis

Kaip minėta, žemė yra natūrali nuosavybė ir gali būti laikoma pagrindine nuosavybe. Priklausomai nuo to, kokį teisinį statusą turi konkreti svetainė, nustatoma jos paskirtis. Labiausiai paplitusios žemės ūkio paskirties nekilnojamojo turto rūšys. Visų pirma, žemė skiriama ganykloms, dirbamoms žemėms, šienainiams, daugiamečių plantacijų sodinimui ir kt. Ūkininkavimui skirtuose sklypuose negalima sodinti, pavyzdžiui, kultūriniams augalams sodinti, tačiau juose galima statyti tvartus, pirtis, šienainius ir kt. buitinės infrastruktūros objektai. Taip pat gana populiari vasarnamių kategorija. Jie skiriasi tuo, kad savininkas turi teisę savo teritorijoje statyti mažus namus. Tačiau tokie pastatai nepriklauso gyvenamosioms patalpoms, tai yra, jie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui. Šiems pastatams taip pat taikomi tam tikri ryšio palaikymo apribojimai.

Būkite vienas irkategorijos žemės sklypų, skirtų individualiai statybai. Jei žemės ūkio paskirties nekilnojamojo turto negalima užstatyti gyvenamaisiais pastatais, tai individualaus būsto objektai leidžia statyti privačius namus ir kotedžus. Pastebėtina, kad daugelis modernių kotedžų gyvenviečių yra organizuojamos buvusiose žemės ūkio paskirties žemėse, kurios šiandien yra įgijusios individualaus būsto statybos statusą. Į specifinę ir retą grupę įeina mokslinių stočių vietos. Tokiose žemėse organizuojami tyrimų kompleksai ir bazės.

Mobilusis nekilnojamasis turtas

Būtent toks atvejis, kai galima kalbėti apie nekilnojamojo turto valdymo taisyklių išimtį kaip tokią. Mobiliuosius objektus, priklausančius nekilnojamajam turtui, reprezentuoja vadinamieji nameliai ant ratų. Kaip visavertis nekilnojamojo turto objektas, tokie statiniai pastaruoju metu plačiai paplito JAV. Tokio tipo nekilnojamasis turtas yra mažiau populiarus Rusijoje, tačiau jie taip pat naudojami atokiose statybvietėse esantiems kaimams įrengti. Mobiliųjų namelių privalumai – maža kaina, nereiklumas renkantis statybvietę, taip pat eksploatavimo universalumas. Tarp trūkumų yra žemas komforto lygis, vidutinis patvarumas ir nepatikimumas. Taip yra dėl to, kad dauguma tokio tipo konstrukcijų vis dar nėra skaičiuojami nuolatiniam gyvenimui.

Yra ir teisinių subtilybių, kurios neleidžia kiekvienu atvejutokius statinius laikyti visaverčiu nekilnojamuoju turtu. Tokių objektų koncepcija ir tipai gali skirtis priklausomai nuo techninio įrenginio metodo. Taigi, nuosavybės teisės dokumentus įforminti šiandien leidžiama kilnojamoms konstrukcijoms, kurios yra pagrįstos pamatu objekto savininkui priklausančios sklypo ribose. Kai kuriais atvejais taip pat leidžiama registruotis į „namus ant ratų“. Žinoma, tokios konstrukcijos pamatų išdėstymas leidžia pamiršti apie mobilumo savybes, nors, jei pageidaujama, vartotojas gali perkelti namą į kitą vietą su minimaliais nuostoliais. Šiai kategorijai taip pat iš dalies priklauso jūrų laivai, kurie taip pat priklauso valstybės nekilnojamajam turtui, nors iš tikrųjų jie turi galimybę judėti.

Ekonominė nekilnojamojo turto esmė

Tikslingas materialinės naudos išgavimas labiau būdingas finansiniam nekilnojamajam turtui. Tokia yra tokių objektų egzistavimo prasmė. Komercinius nekilnojamojo turto tipus, jo investicines savybes ir savybes lemia patrauklumas rinkoje. Tai yra rodikliai, lemiantys objekto likvidumą ir galimą jo pelningumą potencialaus pirkėjo ar nuomininko akimis. Daugiabučio namo statyba taip pat yra investicinis projektas ir priklauso komercinio nekilnojamojo turto sričiai.

Šios srities specialistai užsiima architektūriniu planavimu, namo techniniu projektavimu ir vykdo tiesioginę jo statybą, didžiausią dėmesį skirdamiateities investicijų patrauklumą. Tačiau net ir baigus statybas, pastatą pridavus eksploatuoti ir perėjus butams į gyvenamojo nekilnojamojo turto statusą, investicinės savybės išsaugomos. Pavyzdžiui, net pirmasis įmonės, parduodančios šio namo gyvenamąjį plotą, klientas pirkinį gali vertinti ne kaip būsimo būsto vietą, o kaip finansinės investicijos įrankį su vėliau gautu pelnu iš pardavimo.

Nekilnojamojo turto nuosavybės tipai

Dažniausia nekilnojamojo turto nuosavybės forma yra privati nuosavybė. Šią teisę patvirtinantis dokumentas leidžia konkrečiam asmeniui disponuoti tam tikru nekilnojamojo turto objektu savo nuožiūra. Tuo pačiu metu yra įvairių nekilnojamojo turto nuosavybės rūšių privačios nuosavybės požiūriu. Taigi išskiriama individuali ir bendroji nuosavybė. Antroji įvairovė atsiranda tais atvejais, kai vienas neatskiriamas objektas reiškia dviejų ar daugiau savininkų buvimą. Šiame kontekste verta pereiti prie bendros nuosavybės formos, kuri taip pat laikoma bendrąja, tačiau neskiriant konkrečių akcijų. Jeigu turtą numatoma padalyti tarp savininkų, tai galime kalbėti apie kitą nuosavybės formą – bendrąją. Bendra nuosavybė apima pavienių dalių formavimą tarp savininkų, tačiau konkretus jų dydis nenurodytas. Tai gali būti sutuoktinių butas, įsigytas santuokoje iš bendrų finansinių išteklių.

Išvada

Galų gale, objektų atskyrimo pagrindasnekilnojamojo turto skirstymas į skirtingus tipus ir kategorijas yra naudojimo pobūdis. Remdamiesi būsimos paskirties specifika, architektai ir statybininkai formuoja objekto eksploatacines savybes, kurios nustatomos projekto rengimo stadijoje ir jau įgyvendinamos darbo vietoje. Taip pat yra specialių teisinių savybių, kurias turi įvairių tipų nekilnojamasis turtas. Civilinė teisė nustato atskiras skirtingų kategorijų nekilnojamojo turto priežiūros, eksploatavimo ir rinkos sandorių sąlygas. Pavyzdžiui, gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto apmokestinimas gali būti skirtingas. Be to, net ir tam tikrose kategorijose dažnai skiriasi požiūriai į norminių dokumentų, susijusių su tam tikrų objektų priežiūra ir aptarnavimu, formavimą. Tai ypač pasakytina apie sanitarinių standartų laikymąsi, viešųjų paslaugų taisykles, priešgaisrinės saugos klausimus ir kt.