Kuo skiriasi kadastrinė vertė ir inventorinė vertė? Kadastrinės vertės nustatymas

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Pastaruoju metu nekilnojamasis turtas buvo vertinamas nauju būdu. Kadastrinė vertė buvo įvesta, numatant kitus objektų vertės apskaičiavimo principus ir kuo artimesnę rinkos kainai. Kartu naujovė padidino mokesčių naštą. Straipsnyje aprašoma, kuo kadastrinė vertė skiriasi nuo inventorinės vertės ir kaip ji apskaičiuojama.

Kas yra atsargų vertė?

Nekilnojamojo turto inventorinė vertė – Techninės inventorizacijos biuro (PTI) specialistų darbo vaisius. Jų metodika numato, kad vertinant pagrindą imama pirminė objekto savikaina ir dauginama iš nusidėvėjimo koeficientų. Skirtumas tarp kadastrinės vertės ir inventorinės vertės yra tas, kad antruoju atveju neatsižvelgiama į rinkos veiksnius.

Atliekant inventorizaciją buvo atsižvelgta į viską, iš ko susideda pastatas, konstrukcija ar patalpa - sienų, grindų, stogų, langų, durų matmenys ir medžiaga. PTI darbuotojai parūpino technikų, kurie periodiškai lankydavosi vietoje ir tikrindavo biuro turimus duomenis.

Vėliau visi pakeitimai buvo pradėti daryti kasmet automatiškai – pirma, pakoreguota pagal infliaciją, antra, pakoreguota pagal laiką. Tačiau, kad ir kaip greitai pastatas sentų, jo inventorinė vertė auga. Jei nekilnojamojo turto savininkui kyla klausimas, kaip sužinoti inventorinę objekto vertę, jis turi pasidomėti techniniu pasu. Jums reikia informacijos.

Kokia kadastrinė vertė?

Kadastrinė vertė turi skirtingą metodiką. Kurdama Finansų ministerija užsibrėžė didinti mokestines pajamas į biudžetą. Tačiau tradiciniu būdu, tiesiog didinant mokesčių tarifus, to pasiekti nepavyko. Todėl nusprendėme eiti iš kitos pusės ir pakeisti vertinimo metodiką. Tikslas buvo tas pats: kuo labiau priartinti ją prie rinkos vertės.

Dėl to buvo priimtas federalinis įstatymas „Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“, o dabar kadastrinės vertės nustatymas įgavo teisinį pobūdį.

Žemės sklypų kadastrinė vertė

Naujojo vertinimo principai paimti iš žemės mokesčio srities. Čia ilgą laiką kadastrinė vertė skaičiuojama pagal sklypo vietą ir jos kategoriją. Tačiau jis reikalingas ne tikmokesčių, bet ir nuomos santykiams. Sandorio partneriams tuomet nekyla abejonių dėl jo dydžio. Visus duomenis galima rasti kadastro kameroje, kuri turi būti iš naujo įvertinta bent kartą per 5 metus.

Žemės sklypai turi ir standartinę vertę, kuri taikoma, kai kadastrinės vertės nustatyti neįmanoma. Tačiau pasitaiko atvejų, kai naudojamasi tik juo, pavyzdžiui, gaunant paskolą iš banko, įsigyjant savivaldybės žemę ir pan. Regionų valdžia standartinę kainą turi teisę keisti kasmet, tačiau ne daugiau kaip ketvirtadaliu. Be to, ji neturi viršyti 75 % rinkos vertės ribos.

Kadastrinio vertinimo atlikimo procedūra

Išsiruošę išsiaiškinti, kuo kadastrinė vertė skiriasi nuo inventorinės vertės, pirmiausia turėtumėte atkreipti dėmesį į būdus. Jeigu inventorinė vertė reikalauja skrupulingumo ir metodiškumo ilgus metus, tai kadastrinis vertinimas atliekamas gana greitai. Veiksmų su juo seka yra tokia:

• Regiono valdžios institucijos nusprendžia dėl įvertinimo. Jis turi būti rengiamas bent kartą per 5 metus.
• Rosreestr šiuo pagrindu parengia vertintinų objektų sąrašą. Duomenys paimti iš valstybės kadastro.
• Rosreestr pritraukia vertinimo įmonę konkurenciniu pagrindu.
• Vertininkas, remdamasis normatyviniais dokumentais ir juose nurodytais koeficientais, atlieka visą procedūrą.
• Vertintojų savireguliacijos organizacija atlieka kadastrinio vertinimo ataskaitos ekspertizę.
• Gauti duomenys patvirtinti regiono valdžios institucijų ir paskelbti.
• Duomenys įvedami į kadastro registravimo sistemą.

Kas vertina turtą?

Tikriausiai į klausimą, kuo kadastrinė vertė skiriasi nuo inventorinės vertės, tiksliausiai gali atsakyti vertintojas. Eidamos šias pareigas veikia specialios įmonės, turinčios licencijas tokiai veiklai.

Kad patektų į norimą kelią, jie taip pat turi praeiti konkurencinę atranką. Būtent tokią tvarką numato specialus federalinis įstatymas dėl viešųjų pirkimų valstybės ir savivaldybių reikmėms. Be to, prieš pasirašydamas sutartį, vertintojas savo lėšomis apsidraudžia neteisingo vertės nustatymo rizika. Draudimo suma yra ne mažesnė kaip 30 milijonų rublių.

Gauti viešąsias lėšas už atliktus darbus galima tik regionų valdžios institucijoms gavus teigiamą ekspertų atsiliepimą apie ataskaitą ir patvirtinus vertinimo rezultatus.

Kaip apskaičiuojama turto kadastrinė vertė?

Objektų vertei nustatyti vertintojai naudoja visą eilę techninių reglamentų, standartų, taisyklių ir teisės aktų. Tačiau čia nėra sveikintinas individualus požiūris, kuris iš karto parodo skirtumą tarp kadastrokaina iš atsargų.

Kadastrinis vertinimas numato masinį metodą, kai nebūtina matuoti kiekvieno buto ar namo. Matyt, tuo užsiimančios įmonės turi aibę koeficientų, priklausančių nuo objekto vietos ir jo kategorijos. Paimama PTI balų suma ir padauginama iš šių koeficientų. Būtent todėl buto inventorinė ir kadastrinė vertė kartais skiriasi kelis kartus. Pareigūnai stengiasi atsižvelgti į viską – net atstumą iki troleibuso stotelės, metro ar vaikų žaidimų aikštelės.

Koeficientai rodomi paprastai. Vertintojai su regionų valdžios institucijomis remiasi kvadratinio metro kaina nekilnojamojo turto rinkoje ir apskaičiuoja, kiek tai yra daugiau nei inventorius. Belieka šiek tiek (10 proc.) sumažinti padalijimo rezultatą – ir koeficientas paruoštas.

Kaip nekilnojamojo turto mokestis priklauso nuo kadastrinės vertės?

Nr.

Jei mokesčių tarifai liktų tokie patys, dauguma nekilnojamojo turto savininkų bankrutuotų per naktį. Taigi, Urale, jei buto kaina registracijos liudijime yra 200 tūkstančių rublių, po perkainojimo ji yra mažiausiai 500 tūkst. Valstybė, esant tokioms skirtingoms nekilnojamojo turto kadastrinėms ir inventorinėms vertėms, nusprendė mokesčių mokėtojų nuostolius kažkiek kompensuoti mokesčių tarifų pagalba. Dėl to regionams buvo suteikta teisė nustatyti mokesčių tarifus, nors ir pagal federaliniu lygmeniu patvirtintą koridorių. Būstui taikomas didžiausias 0,1% tarifas, jei turto vertė ne didesnė kaip 300 milijonų rublių.

Ar naujasis mokestis visada didesnis nei senasis?

Kuo skiriasi kadastrinė vertė ir inventorinė vertė? apmokestinimo principai. Turint inventorinę vertę, mokestis buvo nedidelis, mažai kas į tai atkreipė dėmesį. Dabar jau kitas reikalas. Kai kuriuose regionuose, kurie perėjo prie naujos tvarkos, mokesčių mokėtojai jau pradėjo gauti pranešimus, kuriuose pateikiami atgrasantys skaičiai, viršijantys net didžiausią jų baimę.

Tačiau kai kuriais atvejais nekilnojamojo turto mokestį galima sumokėti net mažesnėmis sumomis nei anksčiau. Faktas yra tas, kad šiuo mokesčiu neapmokestinamas 20 kvadratinių metrų butas, namui - 50, gyvenamosioms patalpoms - 10. Jei dar atsižvelgsime ir į išmokas, kurios suteikia teisę gauti išmokas, paaiškėja, kad tie, kurie gyvena didelėse patalpose namai ir prestižiniai rajonai.

Pavyzdžiui, atokiose kaimo vietovėse būsto kvadratinio metro kaina pagal kadastrą gali būti nuo 7 iki 15 tūkstančių rublių, o Maskvoje nuo 150 tūkstančių rublių ir daugiau.

Kur galiu sužinoti savo nuosavybės kadastrinę vertę?

Nuo 2015 m. sausio 1 d. Rosreestr pradėjo teikti paslaugą, su kuria kiekvienas savininkas gali palyginti, kiek skiriasi buto inventorinė vertė ir kadastrinė vertė. Inventorizacija, kaip jau minėjome, yra registracijos liudijime, o apie kadastrinį bus pranešta atsakant įužklausa.

Pažymėtina, kad kai kurios teritorijos nebaigė perėjimo ir vis dar yra atsargų vertė. Mokesčio apskaičiavimas tokiomis aplinkybėmis nepasikeis. Tačiau tokių regionų valdžia suskubo perskaičiuoti inventorinę vertę, kurią piliečiai jau matė mokesčių pranešimuose. Valdininkų ketinimai paprasti: kol ateis kadastrinė vertė, ankstesnė kaina bus maksimali, o įvedus koeficientą, biudžetas gaus papildomų pajamų.

Ar galima užginčyti kadastrinį vertinimą?

Pasirodo, nekilnojamojo turto mokestį šalyje formuoja ir kadastrinė, ir inventorinė vertė. Skirtumas tarp jų taip pat yra tas, kad neįmanoma nuginčyti inventorizacijos sąmatos, nes tai daroma remiantis techniniais reglamentais, SNIP ir GOST, o kadastrinis yra visiškai įmanomas, nes yra koeficientai.

Norėdami išreikšti nesutikimą su pateiktu vertinimu, pirmame etape turėtumėte susisiekti su specialia Rosreestr komisija, kurios regioniniai padaliniai yra visuose skyriuose. Turėsite pateikti tam tikrą dokumentų paketą, patvirtinantį pareiškėjo teisę į šį turtą.

Teismas ar skundas – ką pasirinkti?

Kadastrinė klaida gali būti ištaisyta administracinėmis priemonėmis arba per teismą. Tačiau kadastrinio vertinimo nuginčijimo sistema iš pradžių buvo sukurta taip, kad nebūtų galima apeiti Rosreestr komisijos. Arbitražinis teismas tiesiog atmes ieškinį, jei prie prašymo nebus pridėtasšio organo išvada. Tačiau ateityje, jei savininkas įsitikins, kad jis teisus, būtina kreiptis į teismą.

Tuo pačiu teismo sprendime iškyla viena problema - reikia pasitelkti nepriklausomą vertintoją, kad jis paneigtų kadastro rūmų išvadas. Ir ši paslauga yra brangi ir kai kuriais atvejais tiesiog nuostolinga. Eksperto kaina gali gerokai viršyti apmokestinimo skirtumą.

Jei nuosprendis bus priimtas mokesčių mokėtojo naudai, tai iki naujos informacijos įvedimo praeis šiek tiek laiko, kol kadastro rūmai atnaujins duomenų bazę.