Kaip saugiai parduoti butą: instrukcijos ir rekomendacijos

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Buto pardavimas yra gana sudėtingas ir ilgas procesas, kurį galima atlikti savarankiškai arba su agentūros pagalba. Tvarkoje daroma prielaida, kad pardavėjas gauna pakankamai daug lėšų, todėl svarbu išsiaiškinti, kaip saugiai parduoti butą, kad pirkėjas negalėtų pasinaudoti įvairiomis sukčiavimo schemomis. Tai leis jums gauti reikiamą sumą lėšų būstui be rizikos prarasti pinigus ir nekilnojamąjį turtą.

Išpardavimo taisyklės

Kiekvienas žmogus, planuojantis parduoti būstą, galvoja, kaip teisingai ir saugiai parduoti butą. Norėdami tai padaryti, patartina atsižvelgti į šias taisykles:

• procesą galite užbaigti patys arba su pakviesto maklerio pagalba;
• jei naudojatės nekilnojamojo turto agentūros paslaugomis, turėtumėte pasiruošti, kad už jos paslaugas reikės mokėti, o pagalbos kaina yra didelė;
• jei procedūrą atlieka tiesioginis objekto savininkas, tuomet daug dėmesio skiriama taisyklingai reklamos kompozicijai, nes ji turi būti šviesi,akį traukiantis ir efektyvus;
• saugaus sandorio pagrindas yra kompetentingas būsto kainos nurodymas sutartyje, o tyčia sumažinti kainą siekiant sumažinti mokestį neįmanoma, nes pirkėjas gali pasinaudoti šia situacija, todėl jis sumokės sutartyje nurodytą sumą;
• prieš parduodant objektą, rekomenduotina daug dėmesio skirti jo paruošimui prieš pardavimą, kuriam atliekamas kosmetinis remontas, šalinami įvairūs santechnikos ar kitų svarbių patalpų dalių trūkumai;
• inžinerinių komunikacijų būklei tenka lemiamas vaidmuo, todėl dažnai tenka jas atkurti ir tobulinti;
• Kad sandoris būtų teisiškai švarus ir saugus, didelis dėmesys skiriamas jo dokumentacijai, todėl surašoma ir pasirašoma pirkimo-pardavimo sutartis, o objektas perregistruojamas pirkėjui Rosreestr..

Galite parduoti tik privatizuotą būstą. Jei patys sugalvosite, kaip saugiai parduoti butą, galite sutaupyti nemažą pinigų sumą, reikalingą apmokėti už maklerių paslaugas. Tuo pačiu galite būti tikri, kad pirkėjas negalės panaudoti įvairių nesąžiningų schemų, kad apgautų.

Akcijų pardavimo niuansai

Dažnai pardavėjui priklauso tik tam tikra buto dalis. Šiuo atveju jūsų turto pardavimas išsiskiria šiomis savybėmis:

• turi kiti nekilnojamojo turto savininkaipirmumo teise pirkti pardavėjo dalį, todėl iš pradžių reikalaujama pasiūlyti šią dalį jiems;
• tik raštišku kitų savininkų atsisakymu, galite parduoti akciją trečiosioms šalims, tačiau už kainą, kuri neviršija siūlomos kitiems savininkams;
• NT bendraturčių sprendimų reikia laukti per 1 mėnesį;
• jei visi kiti savininkai atsisako, tada akcijos pardavimas vykdomas įprasta tvarka.

Pranešimus patartina surašyti ir perduoti pas notarą, kad bylinėjimosi atveju turėtumėte įrodymus, jog buvo laikomasi teisingos objekto pardavimo tvarkos.

Motinystės kapitalo lėšomis įsigyto būsto pardavimo specifika

Motinystės kapitalas išduodamas piliečiams, kurių šeimoje yra antras vaikas. Juos galima panaudoti būstui įsigyti. Todėl dažnai kyla klausimas, kaip saugiai parduoti butą antrinėje rinkoje, jei jis pirktas valstybės lėšomis. Norėdami tai padaryti, atsižvelgiama į niuansus:

• privaloma naudojant motininį kapitalą, reikalaujama, kad įsigytas būstas būtų registruojamas ne tik tėvams, bet ir vaikams, todėl nepilnamečiai veikia kaip nekilnojamojo turto bendrasavininkai;
• norint parduoti tokį objektą, reikia gauti globos institucijų leidimą, tam svarbu suteikti vaikams gyventi kitą būstą, kuris nebus blogesnis už ankstesnį objektą;
• neleidžiama, kad po sandorio sudarymo pablogėtų vaikų gyvenimo sąlygos;
• vėl perkant naują objektąprivaloma kiekvienam nepilnamečiui skirti dalį būsto, o vaikams galima tiesiog atsidaryti sąskaitą, į kurią bus pervesta jų dalis pardavus butą gautų pajamų.

Įstatymo reikalavimų nepaisyti nebus galima, nes Rosreestr įregistruoti sandorį be globos institucijų sutikimo neįmanoma.

Kaip man pačiam atlikti procesą?

Daugelis žmonių nori parduoti nekilnojamąjį turtą patys. Todėl jiems kyla klausimas, kaip saugiai parduoti butą be tarpininkų. Procedūra turi šias funkcijas:

• Iš pradžių kosmetinis remontas atliekamas nekilnojamajame turte, leidžiantis nustatyti optimalią objekto kainą;
• nustatyta buto kaina;
• teisingai sudarytas skelbimas, kurį patartina talpinti įvairiose spaudos priemonėse ir specializuotose interneto svetainėse;
• potencialūs pirkėjai atvyks į butą apžiūrėti patalpų;
• jei objektas pirkėjui patinka, tada sudaroma pirkimo-pardavimo sutartis;
• pardavėjui duodamas avansas, už kurį galima pateikti grynųjų pinigų arba panaudoti pinigų pavedimus, tačiau bet kuriuo atveju reikia surašyti kvitą;
• jei buvo sudaryta preliminari sutartis, tai pagrindinė sutartis sudaroma per vienerius metus;
• surinkti visus butui reikalingus dokumentus;
• pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas ir pasirašymas;
• teisės įnekilnojamasis turtas pirkėjui Rosreestr, kuriam reikalingas abiejų sandorio šalių dalyvavimas;
• likusios lėšos pervedamos pardavėjui bet kokiu sutartyje nurodytu būdu;
• buto raktai, nekilnojamojo turto dokumentai ir kiti daiktai esant poreikiui atiduodami pirkėjui.

Dar vienas dalykas. Jei sugalvosite, kaip saugiai parduoti butą patys, jums nereikės leisti pinigų mokėdami už tarpininkų paslaugas. Tačiau naudojant savo jėgas, pirkėjo paieška gali užtrukti ilgai. Todėl svarbu peržvelgti skelbimus „Pirksiu butą“, nes dažnai tokiu būdu galima greitai surasti pirkėją.

Naudojimosi agentūros paslaugomis niuansai

Daugelis žmonių nenori patys spręsti objekto pardavimo. Taip yra dėl to, kad šiam procesui tenka skirti daug laiko ir pastangų. Todėl jie galvoja, kaip saugiai parduoti butą per agentūrą. Procesas laikomas supaprastintu, nes pagrindinius nekilnojamojo turto pardavimo veiksmus atlieka samdomas specialistas. Procedūros ypatybės:

• Pirmiausia reikia susirasti tinkamą agentūrą, kuri turi būti patikrinta ir dirbusi ilgą laiką, nes didelė tikimybė susidurti su sukčiais;
• pasirinkus įmonę nekilnojamojo turto pardavėjui suteikiamas priėjimas prie buto, todėl jam suteikiami turto raktai, taip pat dokumentų kopijos;
• kitus objekto pardavimui būtinus veiksmus atlieka samdomas specialistas, todėl savininkasbūsto, jums nereikės savarankiškai ieškoti pirkėjo ar užbaigti sandorio, nes pakanka tik būti šalia sutarties pasirašymo.

Maklerininko naudojimo pranašumai apima daug laiko ir pastangų sutaupymą.

Kokių dokumentų reikia norint parduoti objektą?

Jei gerai išstudijavote instrukcijas, kaip parduoti butą, galite patys užbaigti procesą. Suradus pirkėją, su juo sudaroma pirkimo-pardavimo sutartis. Pirmiausia pirkėjai turi reikalauti tam tikrų dokumentų, kurie leistų patikrinti sandorio teisėtumą. Be to, šie dokumentai bus reikalingi registruojant sandorį Rosreestr. Kokių dokumentų reikia norint įregistruoti buto pardavimą? Šiam procesui ruošiama dokumentacija:

• išrašas iš USRN, nurodantis, kas yra turto savininkas;
• išrašas iš namų knygos, kuriame yra informacija apie visus registruotus asmenis;
• pardavėjo paso kopija;
• jei pardavėjas yra oficialiai vedęs, žmona ar vyras privalo gauti raštišką leidimą parduoti, nes toks turtas, įgytas santuokos metu, laikomas įgytu kartu;
• jei dalis būsto priklauso vaikams, tai papildomai reikalingi jų gimimo liudijimai, taip pat globos institucijų leidimas parduoti;
• pažyma, patvirtinanti, kad nėra skolų už komunalines paslaugas;
• techniniai buto popieriai, kuriuose yra registracijos liudijimas ir techninis planas, o šių dokumentų pagalba potencialūs pirkėjai gali įsitikinti, kad nėraneteisėtas pertvarkymas.

Jei išsiaiškinsite, kokių dokumentų reikia norint įforminti buto pardavimą, galite juos paruošti iš anksto. Tai leis greitai užbaigti sandorį.

Ar galiu parduoti išsimokėtinai?

Dažnai pirkėjai neturi pakankamai lėšų būstui įsigyti. Tokiu atveju pardavėjas gali padaryti nuolaidų ir suteikti galimybę įsigyti butą išsimokėtinai. Tačiau turėsite pasiruošti šioms funkcijoms:

• sandoris įvykdomas greitai, o tai yra neabejotinas išsimokėtinai pliusas;
• pardavėjai susiduria su rizika, kad pirkėjas dėl įvairių priežasčių nustos pervesti lėšas;
• patartina sutartį sudaryti dalyvaujant notarui, tai padidins garantijas pardavėjui.

Objekto savininkas turi gerai suprasti, kaip saugiai parduoti butą. Pinigų pervedimas turi būti užfiksuotas rašytiniuose kvituose. Jei tam tikru momentu pirkėjas nustos mokėti už būstą, sandoris turės būti užginčytas teisme.

Kaip saugiai parduoti butą išsimokėtinai?

Bet kurio turto pardavimo procedūra laikoma sudėtinga ir ilga. Neretai pardavėjams tenka susidurti su įvairiais sukčiais, kurie nori objektą pasisavinti nemokamai. Todėl svarbu žinoti, kaip apsisaugoti nuo daugybės nelegalių schemų naudojant išsimokėtinai. Kaip saugiai parduoti butą? Tam atsižvelgiama įišsami informacija:

• įmokos laikotarpis turėtų būti nustatytas per tris–šešis mėnesius;
• pradinė įmoka turi viršyti pusę turto vertės;
• pardavėjas nusprendžia, ar bus skaičiuojamos palūkanos, ar ne.

Jei pirkėjui nepavyks sudaryti sandorio dėl įvairių priežasčių, jis turės su juo kreiptis į teismą, o tai atneš papildomų išlaidų ir problemų.

Kaip parduoti būstą su hipoteka?

Dažnai, norėdami įsigyti nekilnojamąjį turtą, piliečiai nori kreiptis į banką dėl hipotekos. Tačiau ne visada jie gali susidoroti su kredito našta. Todėl jiems kyla klausimas, kaip saugiai parduoti butą su hipoteka. Procesas atliekamas atsižvelgiant į reikalavimus:

• bankas būtinai informuojamas apie sprendimą, o jei pardavimo priežastis yra didelė kredito našta, įstaiga gali susitvarkyti pusiaukelėje, todėl dažnai siūlo skolų restruktūrizavimą;
• parduoti būstą leidžiama tik gavus banko leidimą;
• paskolos gavėjas gali pats atlikti procedūrą, tačiau dažnai patys bankai nori parduoti objektus aukcionuose;
• skolai padengti įnešama reikiama lėšų suma, o jei po to lieka pinigų, jie lieka skolininkui;
• bendraujant su potencialiais pirkėjais jiems turi būti pateikta informacija, kad turtas įkeistas bankui;
• pirkėjas perveda pinigus į sąskaitąbankas, po kurio reikiama dalis panaudojama būsto paskolai grąžinti;
• tik po to sandoris registruojamas Rosreestr.

Bankas gali rasti pirkėją, kuris įsigys nekilnojamąjį turtą su hipoteka. Tokiu atveju paskola iš naujo išduodama naujam skolininkui. Bankui toks sprendimas naudingas, tačiau naujasis skolininkas turi būti mokus, oficialiai dirbantis ir turėti teigiamą kredito istoriją.

Kaip apsisaugoti?

Daugelis žmonių galvoja, kaip parduoti butą už grynuosius pinigus. Sandoris turi būti saugus ir patikimas, todėl norint apsisaugoti nuo sukčiavimo reikia atsižvelgti į kai kuriuos dalykus. Tai apima:

• objekto pardavimo kaina nurodyta sutartyje, todėl jos nevertėtų nuvertinti;
• mokėjimas pagal sutartį turi būti atliktas tik turto savininkui, o ne tarpininkui;
• lėšų pervedimas atliekamas pagal teisingą mechanizmą, kuris nurodytas pirkimo-pardavimo sutartyje, už kurią surašomas šalių kvitas;
• jei pirkėjas į sutartį įtraukia savo sąlygas, svarbu įsitikinti, kad jos yra teisėtos;
• dažnai tenka susidurti su įtartinais pirkėjais, kurie gali būti vagių patarimai, todėl patartina reikalauti, kad piliečiai pasirašytų būsto apžiūros ir asmens duomenų suteikimo aktą;
• jei vienas žmogus nori sudaryti sandorį, tuomet patartina imtisužstatas, kuris negrąžinamas, net jei pilietis atsisako pasirašyti sutartį;
• dažniausiai pinigų pervedimo metu tenka susidurti su sukčiavimu, todėl norint apsisaugoti nuo netikrų pinigų gavimo, patartina tam naudoti atsiskaitymą negrynaisiais pinigais;
• patartina pateikti pirkimo-pardavimo sutarties projektą, kad jį patikrintų patyrę teisininkai, kad įsitikintų, jog joje nėra neteisėtų punktų, dėl kurių dokumentas lengvai tampa negaliojančiu.

Tik jei atsižvelgsite į aukščiau išvardintus dalykus, galite išstudijuoti skelbimus „pirkti butą“arba savarankiškai sudaryti tekstą apie būsto pardavimą.

Seifo naudojimo niuansai

Yra net skirtingų sukčiavimo būdų, susijusių su seifo naudojimu. Dažnai sukčiai vėluoja registruoti sutartį su Rosreestr. Dėl to pardavėjas praleidžia laikotarpį, per kurį jis turi prieigą prie kameros. Todėl pirkėjas surašo butą ir paima pinigus iš kameros.

Kaip patiems saugiai parduoti butą per seifą? Kad būtų saugu, verta sekti nuomos sąlygas. Taip pat nepageidautina sudaryti sutartį, pagal kurią patekti į kamerą galima tik dalyvaujant pirkėjui, nes jis gali tiesiog neatvykti į susitikimus.

Svarbu naudoti ne seifą banke, o akredityvą, kuriame naudojamas atsiskaitymas negrynaisiais pinigais, todėl jei operacija realiai neįvyks, pirkėjas negalės susigrąžinti jolėšų.

Mokesčių mokėjimo niuansai

Jei butas priklauso piliečiui nepraėjus trejiems metams nuo jo gavimo paveldėjimo ar dovanojimo sutartimi ir nepraėjus penkeriems metams nuo įsigijimo, tuomet turėsite mokėti mokesčius nuo parduotų lėšų.. Jį galima sumažinti įvairiais būdais:

• jei yra originali būsto pirkimo sutartis, tada mokestis mokamas tik nuo pardavimo ir pirkimo kainos skirtumo;
• norėdami sumažinti mokesčių bazę, galite pasinaudoti 1 milijono rublių atskaitymu.

Dažnai žmonės sąmoningai sumažina kainą sutartyje, kad išvengtų mokesčių. Todėl valstybė įvedė teisės aktų pakeitimus, kurių pagrindu pardavimo kaina lyginama su objekto kadastrine verte. Mokestis skaičiuojamas nuo didžiausio tarifo.

Išvada

Nekilnojamojo turto pardavimas laikomas sudėtingu procesu, kurį įgyvendinant galite susidurti su įvairiomis nesąžiningomis schemomis. Todėl svarbu suprasti, kaip galite apsisaugoti nuo daugybės sukčiavimo atvejų.

Objekto pardavimo procedūra gali būti atliekama savarankiškai arba su nekilnojamojo turto agentūros pagalba. Pirmuoju atveju daug dėmesio skiriama kompetentingam pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui ir pinigų pervedimo tvarkai.