Kaip savarankiškai parduoti butą? Mokestis už parduotą butą. Nekilnojamojo turto pardavimas be tarpininkų

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Ar įmanoma parduoti nekilnojamąjį turtą be tarpininkų? Norint atsakyti į šį klausimą, būtina suprasti priežastis, dėl kurių nekilnojamojo turto savininkai kreipiasi į juos. Kreipdamiesi į agentūrų paslaugas, daugelis žmonių klaidingai mano, kad ji prisiima visą atsakomybę už su jo pagalba įsigytą butą. Ši priežastis kreiptis į tarpininkavimo paslaugas nėra prasminga. Pagal įstatymą pirkimo-pardavimo sutartį sudaro pardavėjas ir pirkėjas, o nekilnojamojo turto biuras yra tik tarpininkas. Ji neprisiima jokios teisinės ar finansinės atsakomybės. Tai turi būti numatyta paslaugų sutartyje tarp kliento ir agentūros. Geriausiu atveju jis galės atstovauti pardavėjo interesams teisminiuose procesuose.

Daugelis naudojasi paslaugomistarpininkai, kad išvengtų nenumatytų situacijų ar sukčių. Žinodami, kaip parduoti butą savarankiškai, būtent visas grėsmes ir subtilybes kiekviename sandorio etape, galite kiek įmanoma apsisaugoti ir apsieiti be agentūros pagalbos.

Nekilnojamojo turto agentas dirba kruopštų darbą, todėl profesionalo atlyginimas yra didelis. Tačiau didelė dalis žmonių, norinčių pasistengti ir sutaupyti pinigų, vis tiek kreipiasi į tarpininkų paslaugas. Yra tik viena priežastis – jie nežino, kaip parduoti butą be maklerio. Susipažinę su visais buto pirkimo procedūros etapais, galite saugiai išsiversti be tarpininkavimo paslaugų.

Pirmieji žingsniai: kaip įvertinti, parduoti ir suorganizuoti buto apžiūrą

Kaip savarankiškai parduoti butą ir nuo ko pradėti? Prieš atlikdami sandorį, turite atlikti pirmuosius tris bet kokio turto pardavimo veiksmus:

1. Pirmiausia reikia nustatyti tinkamą buto kainą. Norėdami tai padaryti, turite išstudijuoti panašius nekilnojamojo turto pasiūlymus. Reklaminių laikraščių, interneto pagalba raskite butų pardavimo skelbimus toje pačioje miesto vietoje, kurių parametrai yra maždaug panašūs: būklė, plotas, vieta ir kt. Galima skambinti keliais panašiais variantais ir detaliau patikslinti visas detales, taip pat pasiteirauti, kiek laiko parduodamas butas. Formuojant kainą reikia atsižvelgti į tai, kad pirkėjas gali derėtis. Paprastai deramasi iki 5% norimos kainos.
2. Nustačius apytikslę buto kainą, turėtumėte atkreipti kuo daugiau potencialių pirkėjų dėmesį. Turi būti paduotasskelbimą populiariuose reklaminiuose leidiniuose, nemokamuose laikraščiuose, patalpinti į interneto puslapius ir išklijuoti ant specialių lentelių su informacija. Skelbime trumpai turi būti nurodyta visa informacija apie butą ir telefono numeris susisiekti. Kad potencialūs pirkėjai negalėtų skambinti visą parą, galite nurodyti konkretų skambučių laiką. Skelbimas turi būti atnaujinamas kuo dažniau.



3. Visiems pardavėjams, o ypač moterims, kurios domisi, kaip patiems parduoti butą, šiame etape reikės patarimo. Klientų apsilankymai turėtų būti vertinami atsargiai:

• sutarti susitikimus dienos metu, pageidautina laisvą dieną;
• būti susirinkime kartu su pažįstamu žmogumi;
• išimkite vertingus daiktus ir pinigus iš gerai matomų vietų;
• niekada nerodyti originalių dokumentų prieš operaciją, tik jų kopijas.

Užstato gavimas

Nereikia skubėti šalinti pardavimo skelbimų, staiga žmogus persigalvoja ir pardavėjas neteks potencialaus kliento. Susitarus dėl kainos, būtina pasiūlyti pirkėjui sumokėti avansą. Savarankiškai dalyvaujantys sandoryje ir studijuojantys, kaip parduoti butą be maklerio, turi žinoti – teisiškai šis momentas gali būti įforminamas įvairiai: surašyti išankstinę sutartį (avanso gavimo kvitą) arba surašyti preliminarią susitarimas dėl užstato. Patogumo ir saugumo sumetimais šioje pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti pateiktas visas parduodamo objekto aprašymas ir avanso sąlygos. Tuomet sandorio atsisakymo atveju pirkėjas privalės grąžinti daugiauir baudos.

Kaip sudaroma pardavimo sutartis?

Pagrindinis šio proceso žingsnis – sudaryti teisingą pirkimo–pardavimo sutartį, kuri turėtų būti parengta likus 2–3 dienoms iki nurodyto sandorio laiko. Parenkama šio dokumento forma: notaro patvirtinta arba paprasta rašytinė (PPF). Abi registracijos rūšys turi tą pačią teisinę galią. Tačiau besimokantys savarankiškai parduoti butą su hipoteka turėtų žinoti, kad tokiu atveju pagal įstatymą sutarties forma turi būti tik notariškai patvirtinta.

PPF sutarties sudarymas yra ekonomiškesnis ir kainuoja apie 50–70 USD. Turėdamas notarinę dokumento formą, notaras taip pat pasiima papildomą procentą nuo pardavimo sumos. Žinoma, tokio tipo registracija kainuos daug daugiau, todėl nereikėtų rinktis notaro patvirtintos sutarties formos ir be reikalo išleisti papildomų pinigų.

PPF-sutartį galite sudaryti patys arba kreiptis pagalbos į advokatą. Bet kokiu atveju turite atidžiai išstudijuoti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį ir atidžiai patikrinti kiekvieną jos punktą:

• kas parduoda ir kam (vardas ir pavardė bei paso duomenys);
• adresas ir visiškas sutartyje numatytų pagrindinių parametrų atitikimas PTI pažymoms - f Nr.11A ir f Nr.22A;
• pardavimo sąlygos, buto kaina ir atsiskaitymo forma;
• sutartyje aprašytų nuosavybės dokumentų teisingumas;
• buto išleidimo ir registruotų asmenų išrašymo iš jo laikas, kaip taisyklė,yra 14 dienų.

Pardavimo sutarties registracija

Patogiausias ir saugiausias atsiskaitymo būdas yra seifas. Patartina jį atidaryti patikimame banke, esančiame neutralioje teritorijoje. Seifas garantuos, kad pardavėjas, užpildęs visus reikiamus dokumentus, pinigus gaus iš karto.

Įdėjus pinigus į banko langelį, Federalinei valstybinei registracijos tarnybai (FSGRKK) reikia pateikti registruoti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį su parašais ir šiais dokumentais:

• parduodamo buto nuosavybės teisės dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, taip pat bet koks kitas savininko teises patvirtinantis dokumentas);
• iš PTI specialistų gautas buto kadastrinis pasas;
• finansinės ir asmeninės sąskaitos (AKC) kopija originale ir išrašas iš namų knygos;
• PTI gauti sertifikatų F Nr. 22A (būtina) ir F Nr. 11A (jei reikia) originalai;
• visų sandorio dalyvių pasų kopijos;
• moterims, besimokančioms parduoti butą pačioms, reikėtų žinoti, kad reikalingas bute registruoto vyro sutikimas, o vyrui - žmonos sutikimas;
• jei yra vaikų, kai kuriais atvejais bus reikalingas globos institucijų leidimas;
• tuo atveju, kai butas yra bendrasis, turi būti atsisakyta kaimynų (jei jie yra kitų kambarių savininkai) arba miesto (jei likę kambariai neprivatizuoti);
• kitus dokumentus registratoriaus nuožiūra (gimimo, mirties irkiti).

Jei registratorius priėmė dokumentus, vadinasi, viskas padaryta teisingai. Šis darbuotojas išduos dokumentų gavimo kvitą ir nustatys laiką, kada reikia atsiimti. Paprastai dokumentai FSGRKK registruojami vidutiniškai dvi savaites, tada pirkėjui ir pardavėjui išduodamas registruotas pardavimo dokumentas. Abi šalys turi atidžiai patikrinti, ar gautoje sutartyje nėra rašybos klaidų ir klaidų. Jei viskas gerai, pardavėjas turi iš pirkėjo gauti seifo raktą.

Kam mums reikalingas perdavimo aktas?

Buto išleidimas vyksta pagal pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytas sutartis. Perdavimo aktas yra svarbus dokumentas, surašomas bet kokios formos sandorio metu. Jame detalizuojama buto būklė. Kartais jį pakeičia pirkimo-pardavimo sutartis, tačiau vis tiek geriau tokį dokumentą surašyti atskirai. Galima, žinoma, susitarti žodžiu, bet protingiau apsisaugoti. Svarbus momentas pardavėjams, studijuojantiems, kaip parduoti butą be maklerio: iki perdavimo akto pasirašymo, pardavėjas atsako už fizinę buto būklę (potvynis, gaisras, vagystė), taip pat apmoka visus komunalinius mokesčius.

Kada sumokamas mokestis?

Visus pardavėjus domina klausimas, ar reikia mokėti mokestį už parduotą butą. Įstatyme yra tokių svarbių punktų:

• jei asmuo butą turi 3 metus ir ilgiau, jį pardavus savininkas atleidžiamas nuo mokesčiųpagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 217 straipsnio 17.1 dalį, bet vis tiek privalo pateikti nulinę mokesčių deklaraciją;
• kai pardavėjas būstą turi mažiau nei 3 metus, tada pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 220 straipsnio 1 dalį jis privalo sumokėti 13% mokesčio nuo sumos, skaičiavimo schema, kurią savininkas pasirenka savo nuožiūra.

Dvi mokesčių apskaičiavimo formulės:

• 1 formulė: iš buto pardavimo pelno atimkite jo įsigijimo išlaidas;
• 2 formulė: iš buto pardavimo sumos atimkite 1 milijoną rublių.

Tiems, kurie sprendžia klausimą "kaip patiems parduoti butą" ir nežino visų įstatymų subtilybių, pravers naudinga informacija:

1. Jei butas pirktas už esamą pardavimo kainą ar didesnę, tuomet geriau naudoti pirmąją skaičiavimo formulę, nes mokesčio suma bus neigiama, vadinasi, jums nieko mokėti nereikia. Pavyzdžiui, savininkas nusipirko butą prieš dvejus metus už 2 milijonus rublių, o dabar pardavė už 1,8 milijono rublių, tada pagal formulę 1,8 milijono rublių. - 2 milijonai rublių.=-0,2 milijono rublių – Nuostolių mokesčių nėra.
2. Kai butas praktiškai buvo atiduotas (paveldėjimo, dovanojimo būdu), protingiau būtų atsižvelgti į antrąją formulę.
3. Remiantis Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 229 straipsnio 1 dalimi, mokesčių deklaraciją bet kuriuo atveju būtina pateikti pardavėjo registracijos vietoje iki kitų metų, einančių po 2010 m. balandžio 30 d. pardavimas. Apskaičiuotas nenulinis mokestis turi būti sumokėtas iki liepos 15 d.

Buto pardavimas pagal įgaliojimą

Kai neužtenka laiko darbuibūsto pardavimo procese dažnai surašomas įgaliojimas. Pavyzdžiui, tai bus protingas sprendimas tuo atveju, kai vienas turtas priklauso keliems savininkams. Butų pardavimas šiuo atveju vykdomas taip: visi savininkai surašo visas su sandoriu susijusias bylas vienam, mažiau užimtam asmeniui. Nepriklausomai nuo įgaliojimo surašymo priežasties, yra labai svarbus momentas: norint išvengti nemalonumų ir nelikti be pastogės, būtina aiškiai nurodyti patikėtinio įgaliojimus.

Labai rimtai ir budriai turite kreiptis į bendrąjį įgaliojimą. Ji suteikia galimybę patikėtiniui atlikti bet kokius sandorius su turtu ir juo disponuoti savo nuožiūra, pavyzdžiui, parduoti ir gauti pinigų sau. Bendrąjį įgaliojimą notaras išduoda tik nuodugniai patikrinus atstovaujamąjį, ar jis supranta tokio svarbaus dokumento pasirašymo tikslą.

Būna atvejų, kai pirkėjas nori apsidrausti ir reikalauja į pirkimo-pardavimo sutartį įtraukti būsto savininko sandorį patvirtinančią sąlygą. Tada butą parduoti pagal įgaliojimą galima tik gavus notaro surašytą atstovaujamojo pareiškimą apie pardavimo operacijos pagrįstumą.

Tuo atveju, kai nebeliko būtinybės naudotis patikėtinio paslaugomis, įgaliojimas gali būti panaikintas net nepasibaigus jo galiojimo terminui. Duomenys apie įgaliojimo panaikinimą įrašomi Notarų rūmų informacinėje duomenų bazėje.

Parduodamas butas, kuriame gyvena vaikas

Beveikkiekviena šeima turi vaikų. Todėl tėvams-pardavėjams labai aktualus klausimas: "O kaip šiuo atveju parduoti butą?" Su vaiku reikia atsižvelgti ir jokiu būdu nepažeisti jo interesų, kitaip būsto pardavimas bus problemiškas. Tai stebi valdžios institucijos. Yra dviejų tipų pirkimo-pardavimo sandorių tvarka: vaikas yra registruotas bute arba yra būsto dalies savininkas.

Pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 26, 28 straipsniais nepilnamečiai ir nepilnamečiai, tik gavę savo teisėtų atstovų sutikimą, turi galimybę sudaryti griežtai nurodytą sandorių spektrą, įskaitant su nekilnojamuoju turtu susijusius sandorius. Parduoti būstą, kuriame registruotas nepilnametis, bet nėra savininkas, galima be globos institucijų leidimo. Išimtis yra vaikai, netekę tėvų globos arba globojami. Esant tokiai situacijai, reikalingas specialus globėjų tarnybos leidimas. Bet kokiu atveju, prieš parduodant butą, reikia susirasti naują vaiko registracijos vietą, nes vaikus išrašius iš vienos gyvenamosios vietos reikia nedelsiant registruoti kitoje vietoje. Tuo pačiu naujas būstas turėtų būti tokio pat ar didesnio ploto ir panašių gyvenimo sąlygų. Jeigu nepilnamečio teisės niekaip nepažeistos, tuomet problemų dėl buto pardavimo nekils.

Jeigu vaikas yra dalies buto savininkas, tuomet reikalingas atitinkamas globos ir rūpybos institucijų sutikimas. Tuo reikia pasirūpinti iš anksto, prieš parduodant būstą. Reikia kreiptis į globos organizaciją nepilnamečio vaiko registracijos vietoje ir išsiaiškintiar iš viso galima parduoti butą, priklausomai nuo konkretaus atvejo specifikos. Jei sandorį numato įstatymas, tuomet reikia pasidomėti, per kiek laiko bus parengtas leidimas parduoti, ir pradėti rinkti reikiamas pažymas. Tada, surašant pardavimo dokumentą, pardavėjas be vaiko (jei jam iki 14 metų) arba kartu su juo (kai jam yra vyresnis nei 14 metų) atvyksta į globos ir rūpybos institucijas užpildyti ir pasirašyti prašymo.. Antrasis globėjas (sutuoktinis, net jei pora yra išsiskyrusi) taip pat turi dalyvauti ir duoti sutikimą. Tada nurodytą dieną galite gauti paruoštą leidimą.

Išskirtiniai atvejai:

• Jei planuojate keisti gyvenamąją vietą dėl persikėlimo į kitą vietovę, sandoris galimas tik gavus globėjų organizacijos leidimą, o už butą gauta suma pervedama į globėjų banko sąskaitą. nepilnametis. Tėvams suteikiami 3 mėnesiai nuo pardavimo datos įsigyti naują būstą ir įregistruoti panašią vaiko turto dalį. Priešingu atveju globos institucijos pasilieka teisę nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį.
• Persikėlus nuolat gyventi už šalies ribų, globėjų organizacijai būtina pateikti tam tikrų dokumentų, gautų iš OVIR, sąrašą.
• Jei statomas naujas būstas, tai norint gauti globos institucijų sutikimą, jis turi būti baigiamoje statybos stadijoje. Nepilnametį laikinai reikia kur nors registruoti (pas draugus, gimines). Kreipiantis dėl leidimo į globėjų organizaciją, pateikiamas susitarimaskūrėjų įmonė, kuri atspindi vaiko akcijų paketą.

Privatizuoto buto pardavimo galimybės

Lengviausias būdas parduoti privatizuotą būstą – parduoti jį vienam pirkėjui, o pelną padalyti pagal kiekvieno dalį. Taip pat gali būti, kad vienas iš savininkų visas kitas akcijas perka iš kitų savininkų. Čia viskas paprasta, o sandorių schema yra standartinė. Tačiau dažnai atsitinka taip, kad vienas iš savininkų atsisako parduoti. Kaip tokiu atveju parduoti privatizuotą butą? Viskas priklauso nuo to, kaip turtas yra padalintas.

Jei butas padalintas į dalis pagal filmuotą medžiagą, tuomet pirmiausia turite parašyti notaro patvirtintą pardavimo skelbimą, kuriame nurodomas Jūsų parduodamo ploto dydis ir pageidaujama vertė, ir išsiųsti registruotu paštu kitiems savininkams. Vadovaujantis str. 250 Rusijos Federacijos civilinio kodekso, jie turi pranašumą prieš kitus pirkėjus. Jeigu per 30 dienų kiti savininkai nesutiko ar atsisakė pirkti, tai pagal 30 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsniu, galite pasinaudoti savo teise ir parduoti bendro buto dalį bet kuriam kitam asmeniui.

Padalijus butą procentais, jo parduoti be kitų noro neįmanoma, tačiau pinigus už savo dalį galite gauti savo noru arba priverstinai kreipdamiesi į teismą.

Jei privatizuotame būste yra nepilnamečio vaiko dalis, tuomet butą galite parduoti gavę globos institucijų leidimą.

Padovanoto buto pardavimas

Asmuo, turintis dovanų kuponą, gali išmestinuosavybė savo nuožiūra. Jeigu savininkas nori parduoti dovanotą butą, kuriame yra vienintelis savininkas, tuomet pardavimas vyksta pagal bendrą tipinę schemą. Pardavėjas, gavęs pinigus už nekilnojamąjį turtą, turi sumokėti mokesčius. Aukščiau aptarėme, kaip pasirinkti tinkamą ir pelningą mokesčių formulę.

Kai dovana gaunama buto dalis, kuri dalijama procentais arba pagal filmuotą medžiagą, pardavimo schema yra panaši į tą, kuri aptariama skyriuje „Privatizuoto buto pardavimo galimybės“.

Buto su hipoteka pardavimas

Nepaisant kai kurių kliūčių, kurios lydi sandorius su hipotekiniu turtu, butą galima parduoti su hipoteka. Šią operaciją galima atlikti keliais būdais:

1. Uždarykite paskolą anksčiau laiko, grąžindami ją iš savo santaupų arba, jei pirkėjas sutinka, su iš jo gautu avansu.
2. Parduoti butą galite prieš tai negrąžindami paskolos skolos. Norėdami tai padaryti, turite parašyti prašymą bankui ir laukti patvirtinimo. Jis gali atsisakyti, jei pardavimas įvyksta per ankstyvo paskolos uždarymo moratoriumą. Jei bankas sutinka, bet primygtinai reikalauja dalyvauti sandoryje, tada jame atidaromos dvi banko langeliai: pirkėjas į pirmąjį deda paskolos grąžinimo sumą, o likusį skirtumą – į antrą. Pašalinus būsto apsunkinimą, surašomas pirkimo-pardavimo sandoris. Tokiu atveju net ir parduodant butą be maklerio, už seifų atidarymą ir sandorio palaikymą teks mokėti bankui komisinį mokestį.
3. Jei skolintojas sutinka parduoti be išankstiniopaskolos skolos grąžinimo ir sutinka nedalyvauti sandoryje, būtina sudaryti preliminarų pardavimo dokumentą. Tada, sumokėjęs už paskolą iš pirkėjo gautais pinigais, savininkas gauna dokumentus draudimui panaikinti ir keliauja į registracijos kamerą. Tada pardavėjas užbaigia sandorį pas notarą.
4. Galite parduoti butą su paskola. Pirkėjas turi pateikti bankui visus reikalingus jo mokumą patvirtinančius dokumentus ir jis jau sprendžia dėl galimybės pakeisti skolininką. Priėmus teigiamą sprendimą, nuosavybės teisės perregistruojamos, turtas lieka hipotekoje, o pardavėjas gauna skirtumą tarp parduodamo buto kainos ir skolos likučio nedalyvaujant kreditoriui.

Išvada

Pasirodo, skirtingi butai: privatizuoti, tie, kurių savininkas vaikas, hipoteka, dovanojami - gali būti parduodami be maklerio pagalbos, žinant visus sandorio etapus nuo kainos nustatymo iki buto gavimo. pinigų suma. Turėdami supratimą apie šio proceso pavojus ir sudėtingumą bei įdėdami daug pastangų ir laiko sandoriui, galite parduoti savo butą patys.