Rusijos nekilnojamojo turto rinkos analizė Volgos regiono pavyzdžiu

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Pirkite arba išsinuomokite nekilnojamąjį turtą regionuose, žinoma, pigiau nei sostinėje. Kaina labai skiriasi. Tačiau jis taip pat skiriasi įvairiuose regionuose. Norint suprasti, kaip susidaro kaina, būtina išanalizuoti nekilnojamojo turto rinką. Paprastai pagrindinis veiksnys yra tam tikro regiono plėtra. Palyginkime Samaros miesto Toljačio, Mordovijos sostinės Saransko, Sarovo Nižnij Novgorodo ir Orsko Orenburge kainas. Visiškai skirtingos reikšmės miestai, bet vienas rajonas – Volgos sritis.

Togliatti: nekilnojamojo turto rinka

Toljatis yra Rusijos automobilių pramonės sostinė. Gyventojų skaičius – daugiau nei 715 tūkst. Miestas jaunas, erdvus, dinamiškai besivystantis. Gamyklų yra daug, tačiau pagrindinė yra UAB „AvtoVAZ“. Joje dirba daugiau nei pusė visų miesto gyventojų. Tačiau po 2009 metų krizės NT rinkos analizė parodė, kad gyvenamųjų ir pramoninių patalpų kainos smarkiai krito. Šiuo metu nėra galimybės jų stabilizuoti. Jei prieš krizę kainavo 1 kv. m pirminėje rinkoje buvo apie 70 000 rublių, antrinėje - nuo 50 000r., tada po jo susidarė beveik tos pačios kainos - apie 40 000-45 000 r. Tai lėmė tai, kad kūrėjai patyrė didelių nuostolių. 2014 metais situaciją dar labiau apsunkino staigus dolerio kurso šuolis. Daug žmonių pirko būstą su hipoteka, o padidėjus refinansavimo normai pardavimų lygis smarkiai krito. Taip atsitiko dėl to, kad bankai skolino per didelėmis palūkanomis. Šiuo atžvilgiu pradėjo atsirasti naujų hipotekos programų su sumažintais tarifais tiems, kurie įsigijo pagrindinį būstą.

Komercinio nekilnojamojo turto rinkos analizė rodo didelį šuolį 2000 m. pradžioje. Būtent tuo metu buvo didelė pramoninių patalpų paklausa, todėl tokie pastatai pradėti statyti didelėmis apimtimis. Sėkminga UAB „AvtoVAZ“plėtra prisidėjo prie regiono ekonomikos augimo. Šiuo atžvilgiu kitose srityse įvyko staigus šuolis. Tačiau po krizės verslininkai pradėjo teikti pirmenybę nuomojamam komerciniam nekilnojamajam turtui. Iš esmės tokiai paklausai įtakos turėjo pasiūlymų gausa su gana žemomis kainomis.

Turtas Saranske

Mordovijos sostinė Saranskas yra mažas miestas su žemu pragyvenimo lygiu. Gyventojų skaičius yra apie 300 tūkstančių žmonių. Čia yra daug įvairių verslų. Šio miesto nekilnojamojo turto rinkos analizė rodo tiesioginę kainų priklausomybę nuo gyvenančių žmonių skaičiaus. 2000 metais pirminėje rinkoje būstas kainavo 50 000 rublių, antrinėje – 35 000 rublių (už 1 kv. m.). Tuo metu naujų pastatų praktiškai nebuvo. Tačiau, kadangi2005 metais vaizdas kardinaliai pasikeitė. Saranskas pradėjo aktyviai kurti. Dabar tai labai gražus miestas. Statomi ne tik gyvenamieji rajonai, bet ir tvarkomos šventyklos bei parkai.

Regiono nekilnojamojo turto rinkos analizė 2015 m. parodė staigų kainų šuolį:

• pirminėje rinkoje siūlomos kainos nuo 65 tūkstančių rublių;
• vidurinė - nuo 45 tūkstančių rublių.

Komercinis nekilnojamasis turtas taip pat sparčiai auga. Šiuo metu šiam tikslui statoma daug pastatų. Gamybinių patalpų kainos - nuo 20 milijonų rublių.

Sarov: nekilnojamojo turto kainos

Sarovas yra Rusijos branduolinis centras. Turi uždaro miesto statusą. Labai mažas tiek pagal plotą, tiek pagal gyventojų skaičių (apie 100 tūkst. žmonių). 90% čia gyvenančių žmonių dirba atominėje elektrinėje. Mieste daug kareivių. Miestiečių pragyvenimo lygis viršija vidutinį. Čia yra ekonominis stabilumas, nes jis yra gerai finansuojamas iš valstybės. Išanalizavę Sarovo nekilnojamojo turto rinką, galime daryti išvadą, kad kaina yra gana didelė.

• Pirminėje rinkoje - nuo 70 000 rublių, kartais siekia 80 000 rublių.
• Antrinėje – nuo 45 000 iki 65 000 rublių.

Kainos beveik nenukrito net sunkiais krizės metais.

Tą patį galima pastebėti ir komercinio nekilnojamojo turto rinkoje. Pavyzdžiui, gamykla apie 2000 kv. m kainuos nuo 60 milijonų rublių.

Orsko miesto nekilnojamojo turto rinkos analizė

Mažas Orsko miestelis yra Orenburgesrityse. Gyventojų skaičius yra apie 230 tūkstančių žmonių. Nėra didelių gamyklų ir reikšmingų objektų valstybei. Šiuo atžvilgiu būsto kaina yra maža:

• vienas kvadratinis metras pirminėje rinkoje yra apie 40 000 rublių;
• antrinėje - nuo 27000 rublių

Komercinio nekilnojamojo turto kainos taip pat gana pagrįstos. Pavyzdžiui, gamybinis pastatas, kurio plotas didesnis nei 1500 kv. m su sandėliais ir biurais kainuoja apie 12 milijonų rublių.

Išanalizavę kelių miestų nekilnojamojo turto rinką, galime daryti išvadą, kad kainų formavimuisi įtakos turi tokie veiksniai kaip pramonės išsivystymo lygis, gyventojų skaičius ir, žinoma, valstybės finansavimas.