Žemės rinkos vertė. Kadastrinė ir rinkos vertė

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Žemės sklypo kadastrinė ir rinkos vertė yra dvi sąvokos, kurias svarbu žinoti norint parduoti. Pirmasis tipas išreiškia sklypo kainą pagal standartus, kurie skaičiuojami priklausomai nuo žemės vietos ir kategorijos. Jis naudojamas kaip žemės santykių reguliatorius sudarant nuomos ir pardavimo sandorius, taip pat apskaičiuojant mokesčio sumą, kuri bus sumokėta valstybei. Žemės sklypo kadastrinė ir rinkos vertė vertinama ne rečiau kaip kartą per penkerius metus. Atlikus tokį vertinimą gauti duomenys įrašomi į valstybinį nekilnojamojo turto kadastrą, tvarkomą Federalinės valstybinės registracijos, kartografijos ir kadastro tarnybos.

Ryšys tarp vartojamų sąvokų

Rusijos teisės aktai numato ne tik kadastrinę, bet ir normatyvinę bei rinkos vertę. Norminis taikomas tais atvejais, kai kadastro apibrėžimas nebuvo atliktas. Jis skaičiuojamas keliais įstatymų nustatytais atvejais: gaunant banko paskolas su žemės užstatu, išperkant savivaldybės ir valstybinę žemę bei kitais atvejais. Žemės vertės apskaičiavimas šŠiuo atveju jis paprastai apibrėžiamas kaip 200 kartų didesnis žemės mokesčio tarifas už kvadratinį metrą žemės ploto, apskaičiuojamas pagal tikslinę paskirtį, atsižvelgiant į dauginimo koeficientus ir neatsižvelgiant į mokesčių lengvatas.

Kiekvienais metais vietos valdžios institucijos nustato normatyvinę žemės kainą, kuri gali skirtis 25 proc. Žemės sklypų rinkos vertė paprastai yra 25% didesnė už standartinę vertę. Dokumentą, patvirtinantį konkretaus sklypo standartinę kainą, galima gauti miesto ar rajono žemėtvarkos ir žemės išteklių komitete.

Funkcijos

Žemės sklypų rinkos vertė paprastai nustatoma atsižvelgiant į tokius veiksnius kaip rinkos paklausa ir tam tikros kategorijos žemės pasiūla konkrečiame regione šiuo metu. Pagal vertę ji neturėtų viršyti labiausiai tikėtino panašios teritorijos pirkimo kainos lygio. Pasikeitusios rinkos sąlygos arba tikslinė svetainės orientacija gali turėti įtakos jos dydžiui. Žemės sklypų rinkos vertė būdinga antrinei rinkai, kurioje vykdomas privačių savininkų dispozicijoje esančių žemės plotų perpardavimas. Pirminėje rinkoje, kur savivaldybių ir valstybinių žemių išpirkimas į privačią nuosavybę, rekomenduoja naudoti standartinę vertę. Visi šie tipai gali turėti tam tikrų skirtumų. Kadastrinės ir standartinės vertės yra panašios į atsargų kainą, o rinkos vertė yra panaši į tradicinę paklausą irpasiūlymas.

Vertinimo procesas

Žemės rinkos vertės įvertinimas atliekamas siekiant sužinoti tikrąją objekto kainą. Paprastai kaina formuojama atsižvelgiant į sklypo teritorinę padėtį, rinkos sąlygas, pasiūlos ir paklausos dinamiką, taip pat į šalies ekonomikos situaciją sandorio sudarymo metu. Visapusiškai nustačius visus šiuos veiksnius, galima apskaičiuoti žemės sklypo kainą, nes vertinimo įmonė surinks pačius aktualiausius duomenis, kurie gali būti naudingi objektyviam įvertinimui.

Vertinimo veiklos poreikis

Paprastai daugeliu atvejų patartina kreiptis į specializuotas įmones, kad būtų atliktas įvertinimas, tarp kurių išskiriami:

- kadastrinio vertinimo poreikis;

- jei svetainė turėtų būti išpirkta iš valstybės nuosavybės;

- jei reikia pervesti įnašą į įmonės įstatinį kapitalą;

- hipotekos ar įkeitimo atveju;

- jei reikia, nustatykite žemės pardavimo kainą;

- už aukas sumokėtų mokesčių sumos apskaičiavimas.

Turto padalijimas

Padalijant turtą reikalingas žemės sklypo rinkos vertės įvertinimas. Tai taikoma fiziniams ir juridiniams asmenims. Jei kalbame apie asmenis, tada vertinimo procesas prasideda porai išsiskyrus ir apskaičiuojamas atsižvelgiant į sklype esančius pastatus. Juridinių asmenų atveju žemės vertinimas susideda iš paskirstymoir kiekvieno bendrovės akcininko ar bendraturčio dalies įvertinimas pagal įmonės teisinį statusą. Dažnai turto padalijimą lydi bylinėjimasis teisme, dėl ko žemės sklypų rinkos vertė gali būti nustatyta daug kartų.

Kai paveldėjimą sudaro keli įpėdiniai, taip pat atliekamas pilnas žemės sklypų įvertinimas. Jei viena iš šalių nesutinka su ekspertizės rezultatais, byla perduodama teismui.

Nuomos kainos nustatymas

Šis įvertinimas gali būti naudingas gana dažnai. Esant tokiai situacijai, skaičiuojant žemės sklypo savikainą, yra imamas skirtumas tarp jo realios vertės rinkoje ir katalizuoto nuomos tarifo tokio tipo teritorijoms. Nuomos teisės kaina tiesiogiai priklauso nuo nuomininko galių, suvaržymų ir nuomos teisės trukmės, trečiųjų asmenų vertinamų teisių į turtą, taip pat nuo tikslinės žemės paskirties.

Žemės sklypų rinkos vertė tiesiogiai priklauso nuo tokių veiksnių kaip: teritorijų išsidėstymas; transporto priemonių prieinamumas; ryšių prieinamumas, taip pat jų kiekybinė ir kokybinė sudėtis. Be to, būtina atsižvelgti į geodezinių ir inžinerinių-geologinių tyrimų duomenis, kurių svarba yra gana didelė, ypač planuojant statybos darbus sklype.

Būsena konkrečią datą

Kadangi žemės rinkai būdingas nuolatinis kainų pokytis, vertinimas turi būti atliktas nuo tam tikros datos. Žemės sklypų rinkos vertė taip pat skiriasi priklausomai nuo jų paskirties pagal popierius, tai yra leistino naudojimo atvejo. Tikslas reiškia efektyviausią arba tikėtiną teritorijos sutvarkymą. Visa tai naudojama siekiant nustatyti žemės išpirkimo kainą. Šiuo atveju sąmatos suskirstytos į atskiras teritorijas, kurios skiriasi žemės naudojimo forma ir pobūdžiu.

Vertinimo metodika

Taigi, prieš nustatydami žemės sklypo kainą, turite atsakyti į keletą klausimų:

- kokia yra žemės sklypo tikslinė paskirtis, taip pat koks jam suteiktas leidimas naudoti;

- kokie žemės naudojimo būdai ir būdai vyrauja sklypų kaimynystėje;

- kokie pokyčiai laukia žemės rinkoje;

- koks žemės naudojimo būdas šiuo metu numatomas.

Žemės sklypo rinkos vertės vertinimas grindžiamas tam tikra informacija. Tam dažniausiai reikia: apibrėžti vertinimo tikslus; nustatyti konkrečią atsiskaitymo datą; žinoti kliento duomenis; turėti dokumentus, patvirtinančius sklypo savininko teisę į teritoriją, tai gali būti nuomininkas arba savininkas.

Taip pat turite žinoti:

- vertinamos teritorijos paskirtis;

– leidžiamažemės naudojimas;

- svetainės naudojimo būdas šiuo metu;

- teritorijų plane vertinamo objekto padėtis, tai yra jo transportinis pasiekiamumas ir artimiausia aplinka;

– pagrindiniai žemės naudojimo būdai artimiausioje teritorijoje.

Be to, turi būti:

- žemės planas;

- informacija apie teritorinių ribų nustatymą;

- duomenys apie kai kurių patobulinimų, ypač pastatų, statinių, komunikacijų, esančių svetainėje, buvimą, taip pat išsami informacija apie juos;

- duomenys apie suvaržymus, susijusius su pastatais, komunikacijomis ir įrenginiais, esančiais svetainėje, su išsamia informacija apie juos.

Žemės sklypų rinkos vertė skaičiuojama atsižvelgiant į daugybę niuansų. Tiksliai įvertinus, vadovaujant patyrusiems specialistams, galima saugiai atlikti bet kokį finansinį sandorį su žeme.

Veiksniai, turintys įtakos rezultatui

Įvairių tipų žemės sklypus vertinant įtakoja tie patys veiksniai: vieta, išoriniai veiksniai, rinkos sąlygos, paskirtis ir jo pasikeitimo tikimybė, galimas pelnas, gaunamas iš naudojimo. Svarbu yra numatoma pastarojo vertė.

Žemės sklypo rinkos vertės vertinimas atliekamas tam tikrai datai. Laikui bėgant šis skaičius gali pasikeisti. Vertinimą rekomenduojama atliktididžiausio efektyvumo pagrindą. Tai yra, ekspertai, atlikdami tyrimus, remiasi šio objekto naudojimo pagrįstumo pagal įstatymą prielaida, taip pat finansinėmis ir fizinėmis realijomis. Pasirodo, kad įvertinus skaičiuojama ne vidutinė kaina, o maksimali. Kartais leidžiamas sąlyginis, bet pagrįstas daikto skaidymas į keletą dalių, kurios pasižymi skirtingais tipais, formomis ir kitais požymiais. Dažnai tyrimo rezultatas skiriasi nuo laukiamo dėl to, kad esamas naudojimo būdas neatitinka maksimaliai efektyvaus. Su šia koncepcija reikia atsižvelgti.

Maksimalus naudojimas

Nustačius žemės sklypo rinkos vertę, reikia atsižvelgti į šiuos veiksnius:

– paskirtis, taip pat tam tikro tipo naudojimo leidimai;

- svetainės naudojimas po to;

- pageidaujamas žemės naudojimo būdas dabartinėje apskrityje;

- prognozės dėl kainų pokyčių panašiose skiltyse.

Išvados

Vertinimo procese atsižvelgiama į vidutinę teritorijų kainą tiriamoje teritorijoje, transporto tinklų prieinamumą, pastatų, inžinerinių tinklų nebuvimą arba buvimą žemėje, aplinkos situaciją, infrastruktūros atokumą ir kiti. Žemės ūkio paskirties žemei reikia įvertinti faktinį pasėlių derlių, gamybos kaštus, savikainąprodukcijos pardavimų regione, taip pat nemažai ne mažiau reikšmingų veiksnių. Kitų tipų žemės sklypai vertinami taip pat.