Kaip nustatoma žemės sklypo kadastrinė vertė: formulė ir skaičiavimo tvarka

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Suprasti, kokia yra žemės sklypo kadastrinė vertė, nėra taip sunku. Tokia kaina yra fiksuota Nekilnojamojo turto valstybiniame kadastre (GKN). Kaina nustatoma remiantis informacija, gauta vykdant atitinkamą veiklą. Kadastrinė vertė daugiausia priklauso nuo individualių žemės sklypo savybių, ypač nuo jo vietos, ploto, paskirties, kategorijos, taip pat nuo rinkos kainos. Sužinokite daugiau apie tai, kaip nustatoma žemės sklypo kadastrinė vertė iš straipsnio.

Kodėl atliekamas kadastrinis vertinimas

Procedūra apima daugybę veiklų, kurių tikslas yra nustatyti tinkamą kainą. Jo būtinumas paaiškinamas šiomis priežastimis:

• Teisingas mokesčio už žemę apskaičiavimas.
• Tarnauja kaip etalonas sandoriams su nekilnojamojo turto objektais (su teisingu maksimalios vertės apibrėžimuartima rinkos kainai).
• Patvirtina nuosavybės teisę į žemės sklypą. Taigi galimas ne tik žemės valdymas ir naudojimas, bet ir disponavimas. Pavyzdžiui, jis gali būti parduodamas, įkeistas arba paveldimas.
• Leidžia išvengti konfliktų ir atitinkamai bylinėjimosi.

Teisinė sistema

Nekilnojamojo turto surašymą ir kadastrą tvarko Rosreestr specialistai. Pagrindiniai su nagrinėjama tema susiję norminiai aktai yra:

• Kadastrinės veiklos įstatymas Nr. 221-FZ.
• Įstatymas „Dėl valstybės. nekilnojamojo turto registracija“Nr.218-FZ.
• Įstatymas „Dėl vertinimo veiklos Rusijoje“Nr. 135-FZ.
• Vyriausybės nutarimas „Dėl kadastrinio vertinimo atlikimo taisyklių“Nr. 316.
• Valstybės kadastrinio vertinimo įstatymas Nr. 237-FZ.

Išpirkimo vertė ir kadastrinė vertė: skirtumai

Sužinoję, kokia yra žemės sklypo kadastrinė vertė, dabar turite suprasti išpirkimo kainos sąvoką. Šiuo atveju kalbame apie parametrą, kuris nustatomas būtent nuomojamo ploto nuosavybės perdavimo procesui. Paprasčiau tariant, išpirkimas reiškia kainą, už kurią buvo nupirktas turtas, kuris anksčiau priklausė kitam asmeniui.

Toks nekilnojamasis turtas gali priklausyti ne tik asmenims, bet ir valstybei, taip pat savivaldybei. Ji dažnai vadinama „žemės sklypo verte kadastrine verte“. Tai paaiškinama tuo, kad vertė skaičiuojama pagal kadastrinę vertę.

Tuo pačiu metu šių sąvokų nereikėtų painioti, nes išpirkimo kaina yra statinė, ty nekinta, nepaisant besikeičiančių nekilnojamojo turto kainų. Tačiau žemės sklypo kadastrinės vertės nustatymas peržiūrimas tik vieną kartą per laiko intervalą nuo 3 iki 5 metų nuo inventorizacijos. Be to, perkainojimo iniciatorius gali būti ir žemės savininkas.

Pigiausia pirkti žemę, kuri nuosavybės teise valdo 25 metus, o tuo atveju, jei joje statomi kapitaliniai statiniai. Tuomet už savivaldybės žemę teks mokėti tik 20 % kadastro kainos, o už valstybinę – tik 25 %.

Kadastro registras

Suprantama kaip Valstybės turto komiteto dalis, kurioje saugoma informacija apie kainą pagal žemės sklypų kadastrą, gautą atlikus vertinimo veiklą. Jas atlikus, žemės sklypas perkainojamas (tai gali būti atliekama ir savininko iniciatyva). Tikslesnė informacija nurodoma ir registre, kur kiekvienas žemės sklypas turi savo unikalų kadastro numerį. Tai taip pat apima besikeičiančias šiuo metu rinkos siūlomas kainas, kurios nustatomos atlikus inventorių.

Savivaldybės žemės kainos nustatymas

Sąmatą gali užsisakyti vietos valdžios institucijos (rajonai, miestai, miesteliai). Kaip savivaldybei nustatoma žemės sklypo kadastrinė vertė? Įvertinimasatliekami remiantis turimomis rinkos kainomis. Kartu atsižvelgiama ir į žemės sklypų priskyrimo duomenis.

Savivaldybei priklausanti žemė gali būti naudojama privataus namo statybai, taip pat sodininkystei ir daržininkystei, garažams ar daugiabučio namo statybai. Kartu atsižvelgiama į Žemės kodekso, Miesto planavimo kodekso nustatytus ir kituose teisės aktuose esančius standartus.

Savivaldybei priklausančio nekilnojamojo turto viešoji kadastrinė vertė apskaičiuojama taip:

1. Parengiamasis etapas. Jį sudaro reikiamos informacijos, būtent reguliavimo informacijos ir duomenų apie rinkos tendencijas artimiausioje ateityje, rinkimas ir apdorojimas. Be to, renkami duomenys apie gyvenvietę, ekologinę būklę, tikslinama klimato informacija, vykdoma žemių klasifikacija.
2. Teritorijos zonavimas. Jos ribose išskiriama gyvenamoji zona (privatiems ir daugiabučiams statyti); gamyba (pramoniniams pastatams, sandėliams ir kitiems panašiems objektams įrengti); visuomenei ir verslui (su sveikatos priežiūros įstaigomis, vartotojų paslaugomis, mokslo, kultūros ir kitomis įstaigomis); transporto ir inžinerinė infrastruktūra (transporto ir susisiekimo objektams ir komunikacijoms); žemės ūkio (su sodais, ganyklomis, daržais ir pastatais); rekreacinė (poilsiui, miško parkams, paplūdimiams).
3. Naudojama žemės sklypo kadastrinės vertės apskaičiavimo formulė. Neužstatyta žemė vertinama taikant statinę kainų analizę,kurias siūlo rinka, taip pat atitinkamų sričių plėtros išlaidas. Žemės sklypo, kuriame yra statiniai, ploto vieneto kaina apskaičiuojama taikant infrastruktūros atkūrimo kaštų metodą.
4. Skirstymas į zonas pagal kadastrinę vertę.
5. Paskutinis etapas. Šiame etape atliekamas galutinis informacijos, gautos atlikus kadastrinį vertinimą, apdorojimas, taip pat jų įvedimas į Rosreestr.

Atlikus procedūrą nustatoma žemės sklypo, esančio vertinimo zonoje, kadastrinė vertė. Ji lygi sklypo, esančio teritorijoje, kurioje yra tokios pat charakteristikos, ploto vieneto rinkos vertei.

Valstybinės žemės kainos nustatymas

Žemės sklypo kadastrinės vertės nustatymo proceso ypatybė, šiuo atveju, yra skirtingų koeficientų (tiek mažėjimo, tiek didinimo) naudojimas. Jie priklauso nuo:

• Paskirstymo vietos.
• Jo rinkos kaina.
• Ryšio sistemų išsivystymo lygis.
• Transporto prieinamumas.
• Tinkimo pagal paskirtį lygis.
• Gyvenamųjų ar negyvenamųjų pastatų buvimas.

Kadangi rinkos vertė skirtingose teritorijose, net ir turint tas pačias charakteristikas, skiriasi, skiriasi ir kadastro kaina. Tačiau skirtumas gali būti didelis.

Žemės kainos nustatymas gyvenvietėse

Apskritai kaina nustatoma taip pat kaip kadastrinėžemės vertės, jeigu ji priklauso savivaldybei. Tačiau yra keletas ypatybių, būdingų atsiskaitymams.

Taigi, jie labai dėmesingi sklypų ribų patikslinimui, taip pat teritorijos padalijimui į zonas pagal jų paskirtį. Vertinimo tikslai yra:

• Gyventei priklausančios žemės apmokestinamosios bazės formavimas.
• Atnaujintos zonavimo schemos pagal teritoriją ir ekonominius rodiklius rengimas.
• Nuomos patvirtinimas.
• Kainos, už kurią nekilnojamasis turtas parduodamas arba nuomojamas ilgalaikiam laikotarpiui, nustatymas.
• Tikslesnio kompensacijos dydžio surašymas asmenims, iš kurių atimama žemė savivaldybės reikmėms.
• Objektyvus įvairių plėtros perspektyviausių plėtros sričių nustatymas.

Priemiesčio zonos kainos nustatymas

Norint gauti objektyvių duomenų, šiuo atveju reikia atsižvelgti į šias ypatybes:

• Žemės sklypo vieta kadastro plane (nuošalioje vietovėje skaičiuojama pigiau nei tokia pati, bet yra šalia miesto su atitinkama infrastruktūra).
• Kvadratas.
• Komunikacijos (elektra, dujos, vandentiekis, nuotekos).
• Laiko kategorija.
• Ekologinė teritorijos būklė.
• Jei žinoma rinkos kaina, tada kadastrinė kaina nustatoma tokia pat suma.

Sklypo kainos nustatymas sumiškas

Žemės sklypo su miškais kadastrinės vertės apskaičiavimo ypatumas yra tas, kad kiekvienu atveju kaina nustatoma konkrečiam plotui:

• Rusijos regionuose.
• Leshozo zonoje.
• Miškininkystės teritorijose, kurias užima miškai.

Miško zonoje esančių plotų savikaina apskaičiuojama atsižvelgiant į atitinkamos pajamų iš nuomos per metus, mokamų už plotų naudojimą ūkinei veiklai, sumą. Skaičiuojant atsižvelgiama į medienos ruošos parametrus.

Apskaičiavimas ir patvirtinimas

Norėdami teisingai apskaičiuoti kainą pagal inventorių, turėtumėte atsižvelgti į skirtingus parametrus. Kas turi įtakos žemės kadastrinei vertei? Reikšmingiausi iš jų yra korekcijos koeficientai. Jų naudojimas panaikina veiksnius, turinčius įtakos kainų formavimui. Pavyzdžiui, jei sklype yra statinių, kurie laikomi apgriuvusiais, arba teritorija yra užliejama dėl potvynių, tada naudojamas kadastrinę vertę mažinantis koeficientas. Yra situacijų, kai, priešingai, taikomas dauginamasis koeficientas.

Taip pat svarbus ir konkretus kadastro kainos rodiklis. Konkretus dydis apskaičiuojamas pagal plotą, lygų vienam kvadratiniam metrui. Šis rodiklis nustatomas kas ketvirtį. Turto kadastrinė vertė vietovės adresu nustatoma taip:

1. Veiksniai, turintys įtakos sąnaudoms, yra pripažįstami.
2. Paimtas standartassvetainę, kuri geriausiai atitinka nuosavybę.
3. Sukuriamas panašių charakteristikų atskaitos brėžinių pogrupis.
4. Kiekvieno pogrupio duomenys renkami ir analizuojami.
5. Tada modeliuojami statistiniai duomenys ir nustatomi veiksniai, turintys įtakos rinkos vertei.
6. Apskaičiuokite vieneto kainą.

Pagal gautus duomenis galima paskaičiuoti kainą pagal visų žemės sklypų kadastrą. Pasirodo, kainos dydžiui pagal kadastrą įtakos turi tokie rodikliai kaip plotas, žemės klasifikavimas pagal paskirtį ir objekto rinkos kaina.

Ne vėliau kaip per dvidešimt darbo dienų nuo ataskaitos surašymo užsakovas priima aktą dėl kainos patvirtinimo pagal kadastrą. Šis dokumentas įsigalioja nuo jo paskelbimo oficialiu būdu. Jį priima valstybės agentūra, savivaldybė ar vykdomosios valdžios institucijos.

Skaičiavimo formulė

Skaičiavimas atliekamas taikant šią formulę:

Lot plotas(tiesinė funkcija + operacijos formato funkcija)Santykis.

Tiesinė funkcija turi išskirtinius gyvenvietės gyvavimo ir gyvybingumo parametrus, o operacijos formato funkcija apima vietinį komponentą. Taigi, norint apskaičiuoti kainą pagal kadastrą, reikia žinoti tam tikrus žemės sklypo parametrus, taip pat turėti specialių žinių.

Šią sumą apskaičiuoja vertintojai, kurie skaičiuodami žemės sklypo vertę taiko valstybinio vertinimo metodus,sudaryta ir patvirtinta Rusijos Federacijos ekonominės plėtros ministerijos.

Kadastrinės vertės pasikeitimas

Be to, kaip nustatoma daugiafunkcinių žemės sklypų kadastrinė vertė, būtina atsižvelgti ir į perkainojimo dažnumą. Ši procedūra atliekama kartą per 3–5 metus. Nauja vertė nustatoma remiantis audito rezultatais. Jis gali mažėti arba padidėti. Paprastai pastarasis variantas pasitaiko dažniausiai.

Daugelis žemės savininkų yra susidūrę su situacija, kai kadastrinė vertė didėja. Dėl šios priežasties jūs turite mokėti daugiau mokesčių. Taigi staigus padidėjimas įvyko 2016 m. pabaigoje, kai atitinkamos kainos išaugo daug kartų.

Tačiau tai nereiškia, kad parduoti žemę tapo pelningiau. Jo kokybė išliko tokio paties lygio, o daugelis svetainių tuo metu buvo toli gražu ne pačios geriausios būklės. Todėl ne visi žmonės yra pasirengę pirkti žemę, kad susimokėtų didžiulius mokesčius. Be to, šis perkainojimas buvo atliktas in absentia. Aikštelės duomenys į kadastrinio registravimo techninį planą buvo įrašyti taip, kad dėl to vienodo ploto, tačiau skirtingais parametrais žymiai skirtingų žemės sklypai pradėjo kainuoti vienodai.

2016 m. viduryje buvo įvestas moratoriumas, pagal kurį trejiems metams buvo įšaldyta kadastro kaina. Šiuo laikotarpiu galiojo kaina, kuri buvo aktuali nuo metų pradžios, bet ne anksčiau kaip 2014 m.

Maždaug tuo pačiu metu buvo priimtas įstatymas „Dėl Valstybės kadastrovertinimas“Nr.237-FZ, kuriame apie moratoriumą nieko nebuvo užsiminta. Šiuo atžvilgiu ekspertai negalėjo susitarti, ar „įšaldymas“turėtų būti taikomas, ar ne. Dėl to teismams teko nagrinėti daug ginčų šiuo klausimu.

Nustatymas pagal TIN

Žinant tik TIN numerį (mokesčių mokėtojo identifikacinį numerį), neįmanoma gauti reikiamos informacijos apie konkrečiam piliečiui nuosavybės teise priklausančios žemės vertę. Šias paslaugas gali pasiūlyti abejotinos reputacijos svetainės. Tačiau neturėtumėte jais pasitikėti, nes tokie ištekliai yra apgaulingi.

Išvada

Žemės sklypo kaina pagal kadastrą yra numatoma vertė, kuri gaunama valstybės įvertinus turtą ir yra įrašyta Nekilnojamojo turto valstybės kadastre. Esamas metodas, parodantis, kaip apskaičiuojama žemės sklypo kadastrinė vertė, apima pagrindines charakteristikas. Ši vertė yra lygi rinkos kainai vertinimo metu. Kaina pagal skirtingų kategorijų žemės kadastrą nustatoma atsižvelgiant į aktualius požymius. Vertė peržiūrima bent kartą per penkerius metus, bet ne dažniau kaip kartą per trejus metus.

Nuo 2016 m. įsigaliojo Valstybinio kadastrinio vertinimo įstatymas. Visos vertinimo užduotys priskirtos valstybės struktūroms.