Į ką atkreipti dėmesį perkant butą? Dokumentų tikrinimas ir buto teisinė švara

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Bet kokia pardavimo ir pirkimo operacija reiškia atsiskaitymą grynaisiais pinigais. Baldai, kailiniai, žaluma pas močiutę turguje – tam tikras skaičius banknotų plūsta iš vienos piniginės į kitą. Ir visada yra rizika, kad už savo sunkiai uždirbtas prekes gausite ne tokios kokybės, kokios tikėjotės, arba net likti be jos, jei pardavėjas yra sukčius. Net ir esant nedidelei pirkimo kainai, kelių banknotų praradimas gali sukelti gilų nusivylimą, bet jei kalbame apie milijonus? Pavyzdžiui, perkant butą ar namą? Čia turėtumėte patikrinti šimtą kartų prieš atlikdami galutinį skaičiavimą.

Naujas ar perparduodamas?

Tikimybė įsigyti būstą „su bagažu“- skolos už komunalinį butą, neregistruoti akcijų savininkai ir kiti panašūs niuansai, kurie vėliau gali trukdyti normaliai gyventi asmeniniais kvadratiniais metrais - yra įmanoma perkant nekilnojamąjį turtą, kuris anksčiau priklausė kažkam, vadinamasis antrinio fondo būstas. Priimdami sprendimą dėl tokio sandorio, turėtumėte tikrai žinoti, ko ieškoti.dėmesio perkant butą ar namą iš ankstesnio savininko ar jo atstovo. Rizika gauti beprasmišką ieškinį vietoj būsto ir dėl to likti be savo kampo ir be pinigų perkant antraeilį turtą yra gana didelė.

Patikimesnis pasirinkimas – įsigyti butą naujame name. Ypač jei namas jau pradėtas eksploatuoti ir yra atsiskaitymo stadijoje. Tokiu atveju patikrinimui reikalingų būsto dokumentų sąrašas yra daug trumpesnis. Tačiau net ir čia nebūtų nereikalinga patyrusio teisininko patarti, kaip pirkti butą iš vystytojo, nes bet koks sandoris turi savų spąstų. O nekilnojamojo turto atveju, kai kalbama apie gana reikšmingas sumas, reikia būti ypač atsargiems.

Švaraus buto pavojai

Šiandien pigiausias būdas įsigyti nekilnojamąjį turtą – dalyvauti bendrose statybose. Tokiu atveju galite sutaupyti iki 30% realios buto kainos. Tačiau rizika, daug metų duobės vietoje radus užaugusią dykvietę, taip pat gana didelė. Kaip nusipirkti butą bendros statybos – geriau pasidomėti prieš susitikimą su vystytoju, kad nebūtų pasirašyta sutartis, kuri nesuteiks jokių garantijų būsto raktų gavimo etape. Tačiau net ir patikimiausias dokumentas, patvirtintas notaro, tam tikrais atvejais neapsaugo nuo nuostolių. Vystytojas gali bankrutuoti, nustatytu laiku negauti leidimo statyti namą, o pinigai nuvertės, kol bus surinkti visi parašai ir antspaudai. Akcininkų lėšos kartais dingsta nežinoma kryptimi. Apsispręsdami įsigyti būstą dar prieš jo statybą, pirkėjai turėtų atsiminti, kad dažniausiai, jei vystytojas turi nenumatytų problemų, maksimaliai galima tikėtis gauti apgautų interesų turėtojo statusą, bet ne patį būstą..

Kai statomas namas jau buvo pastatytas po stogu, tikimybė greitai persikelti į nuosavą būstą yra daug didesnė nei jį įsigijus pamatų duobės kasimo stadijoje. Kur pirkti butą, kiekvienas turi teisę nuspręsti pats, tačiau noras sutaupyti ne visada pasiteisina. Dažnai tapti akcininku statant gyvenamąjį namą prilygsta kiaulės įsigijimui maiše. Pinigai duoti, bet prekių nėra.

Jei namas pastatytas ir pradėtas eksploatuoti su patvirtinta technine dokumentacija, turėtumėte asmeniškai įsitikinti, ar tai, kas parašyta popieriuje, yra realybė. Palyginkite išplanavimą prieš akis su projektiniu, bendro ir naudingo ploto kvadratinių metrų skaičiumi, vystytojo teises parduoti konkretų plotą. Nebus nereikalinga patikrinti, ar kas nors jau registruotas naujame bute. To paties namo pardavimas du kartus skirtingiems žmonėms nėra nauja sukčiavimo rūšis.

Esama kilmė

Niekas nėra apsaugotas nuo tokios įvykių raidos įsigyjant nuosavą būstą. Teisinio buto grynumo patikrinimas gali užtrukti daug laiko, tačiau neturėtumėte to pamiršti. Sekite ankstesnių nekilnojamojo turto savininkų sąrašą, jų buvimo nurodytu adresu trukmę, šeimyninę padėtį, užimtumąvaikams ir kitiems artimiems giminaičiams sunku, bet įmanoma. Šiuo klausimu aktualią informaciją ir realią pagalbą galite gauti keliose valstybės institucijose: kadastro tarnyboje, pasų įstaigoje ir kt. Visa informacija reikalinga tam, kad sandorio sudarymo stadijoje arba persikėlus staiga paaiškėtų, kad ne visi buto kvadratiniai metrai priklausė pardavėjui. Dalis gyvenamojo ploto, o kartais ir atskiri kambariai, gali priklausyti kitiems asmenims. Jie bet kada gali reikalauti savo teisių į šiuos skaitiklius. Ir jų pretenzijas labiau saugo įstatymas, priešingai nei pirkėjo noras visiškai turėti mokamus skaitiklius.

Į ką dar atkreipti dėmesį perkant butą – techninę dokumentaciją. Dažnai gyventojai atlieka remontą pertvarkydami virtuvę, koridorių, kambarius. Jie griauna laikančias sienas, sujungia vonios kambarį arba, atvirkščiai, dalijasi vienu kambariu. Esant teisinio pobūdžio problemoms, kai kyla pavojus nuosavybės teisei, negalima lyginti PTI skiriamų baudų tuo atveju, kai nustatomas maketo pertvarkymas. Tačiau jie taip pat gali atnešti daug rūpesčių. Bet kokiu atveju jie neabejotinai sukels papildomų grynųjų pinigų išlaidų. Bauda, pažeidimų ištaisymas neplanuoto kapitalinio remonto forma - greičiausiai įvykių raida.

Paslėpta antrinės praeities praeitis

Be informacijos, kurią pardavėjas norėtų slėpti iki sandorio pabaigos, yra daug spąstų, kuriuos dažnai sunku atspėti. Į ką atkreipti dėmesį kadaperkant butą, be išvardintų niuansų? Pavyzdžiui, už galimą teisės pažeidimą įsigyto nekilnojamojo turto privatizavimo metu.

Praėjusio amžiaus 90-aisiais įsigaliojo įstatymas, pagal kurį kiekvienas, užsiregistravęs tam tikroje gyvenamojoje patalpoje, turėjo teisę į savo kvadratinius metrus. Ji buvo taikoma visiems, įskaitant mažamečius vaikus, buvusius sutuoktinius, kurie liko registruoti tame pačiame bute, laikinai nesantį giminaitį, pavyzdžiui, ilgalaikį kalinį. Ne visi šeimos nariai buvo nurodyti privatizavimo dokumentuose. Tačiau po kurio laiko jie galėjo skųstis, kad tuo metu buvo apgauti.

Kitas niuansas – dovanojimo arba nuomos sutartis. Paprastai besimaišantys artimieji retai informuojami apie tokias operacijas. Tiesa gali paaiškėti po kurio laiko, įsigijus prieštaringai vertinamą būstą. Tačiau dažniausia staigmena, su kuria galite susidurti pirkdami nekilnojamąjį turtą, yra butas su įsiskolintais komunaliniais mokesčiais. Čia problemą galima aptikti dar prieš pasirašant sutartį, o pirkėjui svarbu susitarti su pardavėju, kaip ją išspręsti. Paprastai jis užgesinamas sumažinus būsto kainą. Bet kiekvienas atvejis skirtingas.

Patikimiausia informacija

Ne visa patikima vieno ar kito nekilnojamojo turto genealogija yra oficialiuose dokumentuose. Jose nepavyksta rasti pasislėpusių giminaičių, galimų pretendentų į būstą. Be to, komunalinius mokėjimus gali mokėti ne būsto savininkai, o visai kitižmonių, kuriems tai buvo pažadėta. Schema tokia: senyvo amžiaus butų savininkai su tolimais giminaičiais ar socialiniais darbuotojais pasirašo sutartį, kad po jų mirties atiteks plotas, o tie, kuriems už komunalinį butą reikia mokėti dabar. Jie pagal sutartį reguliariai perveda pinigus valdymo įmonei, o būstą laiko beveik savo. Neatsižvelgdami į tokį susitarimą, tiesioginiai įpėdiniai po senolių mirties stengiasi atsikratyti nepatikimos dovanos. Buto pirkimas-pardavimas vyksta, bet jau yra du pretendentai.

Yra patikimiausias būdas sužinoti apie visas galimas spąstus, kurios gali užgožti būsto pirkimo džiaugsmą – gauti informaciją apie buvusius jo šeimininkus iš kaimynų prieangyje ar plepalų kieme. Jei butas gana ilgą laiką priklausė tiems patiems savininkams, jokių paslapčių apie tai negalima nuslėpti nuo šalia gyvenančių. Iš jų gautos informacijos perkant butą jokiuose dokumentuose nepavyksta rasti. Staiga pardavėjo šeimoje kažkas yra psichikos ligonis arba neįgalus asmuo, kuris negali savarankiškai disponuoti savo turtu, o globėjas nemano, kad reikia gerbti jo teises. Jei naujas būstas yra prastesnis nei ankstesnis, globos institucijų prašymu sandoris gali būti atšauktas. Todėl nereikėtų pamiršti ir kaimynų informacijos.

Geriausias nekilnojamojo turto agentas yra pats pirkėjas

Svarbu atsiminti štai ką – joks atlygis tarpininkui nepadarys jo akylesnio tikrinant dokumentus būstui įsigyti, išskyrus sutartyje nurodytus punktus. Todėl sukantuž pagalbą maklerių, būtina aiškiai išdėstyti savo atsakomybę prieš darbdavį, jei staiga kas nors nepavyktų ir sandoris nutrūktų. Buto pirkimas per agentūrą – dar vienas gana rizikingas reikalas. Be to, tai labai brangu. Nekilnojamojo turto agentas nerenka informacijos apie buvusių savininkų praeitį, nesistengia apsaugoti savo kliento ateityje. Duomenis apie būstą jis lygina tik su tais, kuriuos turi oficialios struktūros. Ir tik įregistravus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo vekselį bei sumokėjus atlygį agentui, gali atsirasti potencialių pretendentų į perkamą butą. Absoliutus plius bus vienas maklerio. Ankstesni ir naujieji savininkai pasiners į daugybę teisminių ginčų.

Perkant butą be tarpininkų taip pat kyla nenumatytų sunkumų, jei neturite pakankamai supratimo, informacijos apie visas galimas staigmenas, susijusias su dokumentų tvarkymu, pinigų pervedimu ir kitomis sandorio subtilybėmis. Tačiau tarp šių matomų trūkumų yra vienas reikšmingas pranašumas: niekas taip uoliai negins savo interesų, kaip tas, kuris perka sau, kas moka. Užtenka pasitelkti patyrusio patarėjo pagalbą, kuri papasakos apie visas operacijos subtilybes, o perkamas butas bus patikrintas kuo kruopščiausiu būdu.

Aferistai yra budrūs

Kažkieno kito buto pardavimas yra viena iš labiausiai paplitusių nekilnojamojo turto sukčių. Patyrę aferistai turi suklastotus paties būsto dokumentus, įgaliojimą, kuriuo jieturėti teisę atlikti sandorį, dažnai atrodo geriau nei tikri. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, nuomos srityje dirba itin profesionalūs sukčiai, kurie puikiai išmano visas teisinės sistemos subtilybes šiuo klausimu. Tiesiog įgaliojimas yra pirmas dalykas, kuris turėtų įspėti pirkėją. Kodėl savininkas pats neparduoda savo būsto, kaip su juo susisiekti bent jau, kad jis asmeniškai patvirtintų tarpininko įgaliojimus. Bet kuriuo atveju, dokumentų patikrinimo perkant butą, pradedant nuo įgaliojimo, pas notarą neišvengia. Jis turi patvirtinti dokumento tikrumą, patikrinti jo galiojimą. Geriausia kreiptis į notarą, išdavusį šį įgaliojimą.

Kitas sukčių triukas – netikras pasas. Būsto savininkai yra išvykę į ilgą komandiruotę ar atostogauja, o jų teritoriją tvarko nepažįstami asmenys, į rankas paėmę dokumentų originalų pavyzdžius ar net pačius originalus. Yra daug nusikalstamų schemų, kuriomis gali pasinaudoti sukčiai. Nepamirškite apie juoduosius maklerius. Taigi, planuojant būsto pirkimą, geriau pasikonsultuoti su teisininku ir palaikyti su juo artimą ryšį viso sandorio metu. Jis gali duoti praktinių patarimų, kada geriau pirkti butą, atsižvelgdamas į dabartinę nekilnojamojo turto rinkos paklausą.

Dokumentacija po mikroskopu

Kad ir kokios patrauklios būtų sandorio sąlygos ir palanki kaina, mokėti nereikėtų skubėti. Pirmiausia reikia surinkti antras kopijas arba visų dokumentų apie būstą, jo savininkus kopijas ir su visais popieriais nukeliauti pas notarą. Jei nekilnojamasis turtas yratarp savininkų yra nepilnamečių šeimos narių, advokatas pasakys, kaip teisingai įrašyti jiems skirtą sąlygą sutartyje. Be to, jis rekomenduos į kurias institucijas kreiptis, kokias pažymas gauti, kad nebūtų pažeidžiamos mažamečių vaikų teisės, o vėliau niekas negalėtų pripažinti negaliojančiu buto pardavimo ir pirkimo.

Naudingi teisininko patarimai padės įgyvendinti pirkimo-pardavimo vekselį, jei savininkai yra sutuoktiniai, turintys skirtingas nuosavybės dalis, arba butas priklauso tik vienam iš jų, o antrasis yra tik joje registruotas. Tokiu atveju, kaip tinkamai surašyti dokumentus ir kokius kvitus gauti - vėlgi neapsieisite be notaro. Net jei pats pirkėjas yra profesionalas teisiniuose reikaluose, kiekvienas sandorio tikrumą patvirtinantis popierius turi būti kruopščiai patikrintas, kad nebūtų klaidų įrašant adresą, pardavėjo ir pirkėjo duomenis, datą, sumą ir kitus esminius duomenis.

Kova dėl vertės

Į ką atkreipti dėmesį perkant butą, be jau išvardintų balų, tai dokumentams išleista ir realiai į rankas perduota pirkimo-pardavimo vekselio suma. Pardavėjui pelningiau pelno (ir būsto pardavimui taikoma ši nuostata) deklaruoti mažesnę sandorio vertę, nes nuo jo teks mokėti mokesčius. Svarbiausia, kad nurodyta suma nebūtų mažesnė nei rinkoje 20-30%, nes tai gali sukelti įtarimų tikrinančioms institucijoms. Jei pardavėjo ir pirkėjo susitarimo momentas yra įrodytas, pastarasis gali taptik altinamieji administracinio sukčiavimo byloje.

Pardavėjui pravartu nurodyti mažesnę sumą ir jis gali paprašyti pirkėjo šios paslaugos.

Neturėtumėte sutikti dėl daugelio priežasčių:

• Pirma, tokia nuolaida tikrai pažeidžia galiojančius teisės aktus ir yra kupina pasekmių.
• Antra, pirkėjas turi teisę grąžinti apie 13% būstui įsigyti išleistos sumos. Atitinkamą galimybę reglamentuoja Mokesčių kodeksas.
• Trečia, jeigu sandorį vėliau ginčija viena iš šalių ir jis pripažįstamas negaliojančiu, pardavėjas turi teisę grąžinti pirkėjui tik dokumentuose nurodytą sumą. Nukentėjusysis negalės įrodyti priešingai, kai sutartyje bus nurodytas tam tikras skaičius.

Protingas skaičiavimas

Ir paskutinis didelis pavojus, kuris gali laukti tiek pardavėjo, tiek pirkėjo, yra galutinis atsiskaitymas. Pasirinkimo (pirminio ar antrinio būsto įsigijimo) sunkumai jau už nugaros, nustatomas laiko tarpas, kada geriau pirkti butą, visų dokumentų surinkimo ir patikrinimo, reikiamos sumos sukaupimo ar paskolos iš banko išbandymas. Buvo atlikta. Ir viskas gali sugriūti paskutinę akimirką, jei nežaisite saugiai su pinigų pervedimu. Tai galima atlikti pervedant reikiamą banknotų skaičių į pardavėjo rankas arba pervedant į banko sąskaitą, kuri yra saugesnė. Jei kalbame apie didelę sumą, tada jie dažniausiai bijo sumaišyti grynųjų pinigų. Tačiau jei viena iš šalių teikia pirmenybę šiam mokėjimo būdui, pinigai gali būtipervesti išsinuomojus seifą, iš kurio turi teisę pasiimti pateikusį tam tikrus dokumentus, išduodamus perkant butą. Jų sąrašą tikrina įstaigos specialistas. Tai taip pat garantuoja jų autentiškumą. Visus tiek tokio apskaičiavimo, tiek negrynųjų pinigų niuansus rasite banke.

Ką dar svarbu atsiminti galutinio buto kainos mokėjimo etape – nesupainioti užstato ir avanso dydžio, nes jie turi skirtingą paskirtį ir grąžinimo galimybes, jei sandoris neįvykdomas. pereiti dėl tam tikrų priežasčių. Galutiniame skaičiavime atsižvelgiama į avanso sumą, bet ne į užstatą. Jis arba grąžinamas pirkėjui, jei pirkimas buvo sėkmingas, arba lieka pardavėjui, jei operacija nepavyko be priežasties. Bet kuriuo atveju užstatas lieka nukentėjusiajai šaliai, jei sandoris sutrinka.