Hipotekos spąstai: būsto paskolos niuansai, rizika, sutarties sudarymo subtilybės, teisininkų patarimai ir rekomendacijos

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Hipotekos paskolos yra neatsiejama visuomenės ir individualių namų ūkių, kuriems reikia žemės, būsto ir geresnių gyvenimo sąlygų, gyvenimo dalis. Hipotekos samprata pasaulyje gyvuoja nuo seniausių laikų, kai už skolas buvo įkeista pati vergu paversto skolininko asmenybė. VI amžiuje prieš Kristų asmens įkeitimas buvo pakeistas viso skolininko turto, ypač žemės, įkeitimu. Kol skolininko turtas buvo įkeistas kreditoriui, jo žemės nuosavybės teritorijoje buvo įrengtas hipotekos stulpas – įkeisto turto įrodymas. Įrašas apie skolą buvo įrašytas į įrašą.

Istorijos faktai apie hipotekos kilmę

Elzbietos Petrovnos valdymo laikais (prieš 250 metų) Rusijos aukštuomenė buvo subsidijuojama hipotekos paskolomis. Tuo pačiu metu tas pats turtas kelis kartus buvo įkeistas betik kilminguose bankuose, bet ir iš privačių pinigų skolintojų. Skolininko ir kreditoriaus grįžtamojo ryšio kontrolės trūkumas, XVIII amžiaus hipotekos atidėjimas ir refinansavimas (perkreditavimas) lėmė didžiulę skolą valstybės iždui ir natūralų bankų bankrotą.

Naujo hipotekos paskolos raidos postūmis buvo baudžiavos panaikinimo reforma, kai milijonams valstiečių prireikė paskolos žemei pirkti. Būsto paskola buvo išduota 49 metams po 6 procentus per metus. Tada buvo suformuota miestų kredito draugijų chartija, kurioje buvo nustatytos būsto paskolos taisyklės. Privačios žemės nuosavybės reforma prisidėjo prie kreditinių santykių plitimo žemės ūkyje visoje Rusijoje. Paskolos su žemės užstatu tuo metu buvo vadinamos žemės paskolomis. Hipotekos lakštai buvo griežtai registruojami notaro, o biržoje prieš juos buvo leidžiami vertybiniai popieriai, kurių 35% iki 1913 metų buvo užsienio kapitalas. Bankų paskolų sistema susiformavo dėl naujos šalies ekonomikos formavimosi.

Po Spalio revoliucijos, kurios metu buvo nacionalizuoti bankai ir centralizuoti kredito santykiai, hipotekos sąvoka buvo pamiršta 70 metų.

Hipotekos gaivinimas Rusijoje prasidėjo tik praėjusio amžiaus dešimtajame dešimtmetyje, o teisėkūros parama sulaukė 1998 m. Po krizių bangos hipotekos paskolos patyrė nemažai pokyčių – sugriežtintos skolinimo sąlygos, privalomas būsto paskolos draudimas, privalomas pradinis įnašas ir netesybų sistema – hipotekos spąstai.

Hipotekastatistika šiandien

Šiuo metu Rusijos būsto paskolų rinkoje veikia apie 400 kredito įstaigų. Rusijos Federacijos centriniam bankui nustačius griežtas kredito įstaigų veiklą reglamentuojančias taisykles, hipotekos rinkoje liko tik patikimi, pasiteisinę ir efektyvūs hipotekos skolintojai. Centrinio banko duomenimis, vidutinis būsto paskolos terminas yra 15 metų, o vidutinė būsto paskolos palūkanų norma Rusijoje – 9,8% per metus. Rusų, norinčių įsigyti būstą per ateinančius 5 metus, procentas siekia 70 proc. Tiesą sakant, būsto paskolą dabar gali gauti tik 33% dirbančių gyventojų, palyginimui – iki 2000 m. – tik 5% dirbančių gyventojų. Populiariausi gyventojų bankai hipotekai gauti yra „Sberbank“ir VTB, su kuriais įsigyti butą su hipoteka taip pat gali būti sunkiau, jei apie juos nežinote.

Hipotekos dokumentų pateikimo ypatybės

Prieš sudarant būsto paskolos sutartį, rekomenduojama susipažinti ne tik su siūloma palūkanų norma ir mokėjimo terminu, bet ir su daugybe sąlygų bei galimų bankų sistemos trūkumų, vadinamųjų hipotekos spąstų..

Svarbu atminti, kad kuo įtikinamesni dokumentai apie paskolos gavėjo patikimumą bus pateikti, tuo stabilesni bus santykiai su banku. Prieš einant į banką reikia paruošti standartinius dokumentus: Rusijos pasą su registracija banko vietoje, taip pat pažymą apie pajamas.

Bankas gali sutikti išduoti paskolą be pažymos apie pajamas, tačiauBalų vertinimo anketoje turi būti nurodyta darbo vieta ir mėnesinio atlyginimo dydis. Valstybės saugumo pareigūnas būtinai visa tai patikrins ir, jei pareiškėjas melavo apie darbo vietą ar atlyginimą, jam bus atsisakyta suteikti hipoteką.

Remdamasis pajamų ataskaita, bankas apskaičiuoja būsto paskolos terminą. Pagal taisykles vidutinė paskolos įmoka neturėtų viršyti 40% paskolos gavėjo mėnesinio uždarbio arba paskolos terminas bus pratęstas pagal šią taisyklę. Ir kuo ilgesnis paskolos terminas, tuo daugiau skolininkas permoka už visą būsto paskolos laikotarpį.

Banko mokesčiai

Registruojant hipotekos sutartį, galimi šie papildomi komisiniai:

• Sutarties vykdymui, sąskaitos atidarymui.
• Mokėjimas numatytas nepriklausomam hipotekos vertintojui.
• Privalomas būsto paskolos draudimas, taip pat paskolos gavėjo sveikata ir gyvybė, nuosavybės teisė į įkaitą.
• Papildomi reikalavimai, kuriuos bankas gali kelti paskolos gavėjui, jei jis nepasitiki vystytoju, kreipdamasis dėl hipotekos naujam pastatui. Dėl to gali padidėti hipotekos palūkanų normos.
• Bankas gali įpareigoti paskolos gavėją pasirinkti įkeistą butą tik per patikimą maklininką, kuris gali būti banko partneris (maklerininko paslaugos paprastai kainuoja ne mažiau kaip 5 % būsto kainos).

Baudos ir nuobaudos

Bendos už pavėluotus būsto paskolos mokėjimus gali gerokai padidinti bendrą paskolos sumą, todėl prieš pasirašant sutartį reikia pasidomėti – iki kokios datos reikia sumokėti, kaipgeresnis indėlio būdas: grynieji pinigai, bankomatai, elektroniniai mokėjimai. Naudinga žinoti, per kiek laiko lėšos įskaitomos į banko sąskaitą, pavyzdžiui, iš sąskaitos į sąskaitą per 1–3 banko dienas.

Dėl eilių banko skyriuose ar bankomatuose gali susidaryti situacijų, kurios pristabdo laiku atliekamus mėnesinius mokėjimus. Būtina tiksliai išsiaiškinti, kokios baudos bus taikomos uždelsus vieną ar du kartus, o kokios – sistemingo nemokėjimo (dėl atleidimo ar ligos) atvejais ir ką dėl to galima padaryti iš anksto. Ypatingais atvejais bankas gali vienašališkai nutraukti sutartį, parduoti užstatą ir sumokėti hipotekos skolą, o likusią dalį grąžinti skolininkui.

Hipotekos paskolos niuansai ir rizika

Prieš pasirašydami sutartį, turite atidžiai perskaityti ir, jei įmanoma, pasikonsultuoti su teisininku ginčytinais ir nesuprantamais klausimais. Taigi, su kokiais sunkumais susiduriate teikiant paraišką dėl hipotekos?

1. Išstudijuokite visų mokesčių dydį ir jų mokėjimo būdą.
2. Susipažinkite su nuobaudų sąrašu, jų dydžiu ir jų skyrimo priežastimis. Sutartyje neturėtų būti numatytos baudos už išankstinį hipotekos grąžinimą.
3. Išstudijuokite mokėjimo grafiką: įmokų sumas ir mokėjimo terminus.
4. Svarbu perskaityti situacijų, kai padidėja hipotekos palūkanų norma, sąrašą. Aptarkite su banko vadovu bet kokias neaiškias kalbas, pvz., „palūkanų normos padidinimas pasikeitus rinkos sąlygoms“.
5. Sužinokite, kiek draudimo reikia ir ar galima be josusitvarkyk. Bankas neturi teisės priverstinai apdrausti paskolos ar paskolos gavėjo gyvybės su hipoteka, tačiau turi teisę kelti palūkanų normą atsisakymo draustis atveju 1-1,5%.

Būsto paskolos sutartį pasirašo abi lygios šalys, todėl paskolos gavėjas turi teisę besąlygiškai nesutikti su banko sąlygomis, prisiimdamas hipotekos spąstus ir riziką. Iškilus ginčams, juos būtina išspręsti prieš pasirašant sutartį. Klientas gali prašyti, kad į sutartį būtų įtraukta sąlyga dėl teisės refinansuoti hipoteką, kuri labai palengvins galimas force majeure aplinkybes ateityje.

Hipotekos sutarties sudarymo subtilybės

Studijuojant būsto paskolos spąstus, svarbu nepamiršti kai kurių kredito ir hipotekos santykių su banku niuansų. Pavyzdžiui, visą sutarties galiojimo laiką turtas priklauso paskolos gavėjui, tačiau jis negali juo visiškai disponuoti iki sutarties galiojimo pabaigos. Be to, skolininkas negali:

• Išnuomokite įkeistą turtą be išankstinio banko sutikimo. Paprastai kredito įstaigos nenoriai leidžia daryti tokius sandorius su nekilnojamuoju turtu kaip užstatu, nes gali pablogėti objekto būklė, o tai lems jo rinkos kainos sumažėjimą, jei reikės jį parduoti. Tačiau paskolos davėjas neturi teisės neleisti išnuomoti užstato ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui.
• Atlikti renovacijos darbus, įskaitant neteisėtą buto pertvarkymą. Atlikti reikiamus remonto ir statybos pakeitimusreikės parengti projektą, tada gauti būsto inspekcijos leidimą, o tada pranešti paskolos davėjui.
• Per visą hipotekos sutarties galiojimo laikotarpį įkeistą turtą perregistruoti į negyvenamąsias patalpas įstatymai draudžia.
• Neįmanoma atlikti keitimo ar dovanojimo sandorių su įkeistu nekilnojamuoju turtu, taip pat parduoti be kreditoriaus leidimo. Pardavimas bus galimas tik tuo atveju, jei skolininkas bus skolingas bankui kreditoriui, o pardavimo lėšos bus panaudotos skolai padengti ir įsipareigojimams bankui padengti.

Sberbank hipotekos spąstai

Sberbank turi standartinę hipotekos paskolos sutartį, jos pavyzdį galite rasti svetainėje, kad galėtumėte preliminariai peržiūrėti.

Pagrindinės spąstos sudarant hipotekos sutartį su „Sberbank“yra papildomos išlaidos užstato vertintojui, banko kameros nuomai, maklerio ar advokato paslaugoms, apmokėjimas už draudimą ir, žinoma, mokėjimas. valstybės rinkliava.

Hipotekos sutarties sąlygos numato galimybę skolininkui savarankiškai pasirinkti vertintoją, tačiau jis turi atitikti „Sberbank“reikalavimus. Todėl neverta rizikuoti ir iš anksto vertinti įkeistą turtą, „Sberbank“gali atsisakyti pateiktų vertinimo dokumentų, paaiškindamas atsisakymą kaip nustatytų proceso taisyklių nesilaikymą, ir pinigai bus iššvaistyti.

Baudos už vėlavimą „Sberbank“

Nemaloniausia „Sberbank“hipotekos spąstų dalis diskusijoms yra baudos ir baudos. Tačiau svarbu suprasti šiuos sutarties punktus.

Prekė dėl delspinigių. Baudos dydis tiesiogiai priklauso nuo centrinio banko refinansavimo normos baudos skyrimo dieną. Tai gali gerokai padidinti dabartinės baudos dydį. Todėl pravartu iš anksto žinoti apie galimų baudų už pavėluotus mokėjimus sąlygas.

Hipotekos sutarties nutraukimo sąlygos. „Sberbank“turi teisę nutraukti sutartį kai kuriose neteisėtose situacijose, pavyzdžiui, sistemingai vėluojant, kai užstatas naudojamas kitiems tikslams, tais atvejais, kai kreditorius bankas atsisako patikrinti turto būklę, taip pat nutraukiant sutartį. draudimo poliso sutartis.

Būsto paskolos sutarties galiojimo metu paskolos gavėjas neturi teisės parduoti įkeisto būsto, registruoti į jį kitų asmenų, išnuomoti, perplanuoti be paskolos davėjo sutikimo.

Hipoteka „VTB“: spąstai

Dėl aštrių spąstų sudarant sutartį turėtumėte atkreipti dėmesį į šiuos dalykus.

VTB bankas primygtinai rekomenduoja nuosavybės (nuosavybės), sveikatos, gyvybės draudimo polisą sudaryti tik su savo partneriu VTB Insurance. Jei atsisakysite draudimo, būsto paskolos palūkanų norma tikrai padidės 1%.

Minimali hipotekos paskolos suma yra nuo 2 milijonų rublių. Mažesnė suma reiškia pradinio įnašo apribojimus arba papildomas išlaidas kreipiantis dėl paskolos. Bankui neapsimoka duoti mažas paskolas ilgam laikui.

Kadavėluojant, bankas nesiima iniciatyvos restruktūrizuoti skolą ar organizuoti kredito atostogų. Bankui labiau apsimoka laikytis ankstesnės sutarties sąlygų ir laiku grąžinti pasiskolintus pinigus. Norėdamas išspręsti vėluojančių mokėjimų problemas, pats paskolos gavėjas pateikia paraišką bankui.

Bankas "VTB" yra patikima ir efektyvi kredito organizacija, todėl reikalauja aiškaus sutartyje numatytų įsipareigojimų vykdymo. Todėl, kilus abejonių dėl savo biudžeto finansinio pajėgumo, sprendimą imti būsto paskolą geriau kuriam laikui atidėti.

Teisininkų patarimai

Praktikuojantys teisininkai rekomenduoja vengti hipotekos spąstų prieš sudarant paskolos sutartį.

• Apskaičiuokite būsto paskolos įmokas taip, kad jos neviršytų 30% šeimos pajamų.
• Imkite hipoteką tik ta valiuta, kuria eina mėnesio pajamos. Net jei taupyti pinigus yra prasminga, rizikuoti nereikia. Būsto paskola yra ilgalaikė, o svyruojant valiutos kursui, keičiant rublius į sutarties valiutą, teks daug kartų permokėti.
• Hipotekai rinkitės skolintoją tik iš didelių bankų, turinčių ilgametę patirtį ir gerą reputaciją, sudarančių pačias palankiausias sąlygas.
• Neskubėkite rinktis būsto paskolos programos. Būtina kruopščiai surasti tinkamiausią su galimomis palankiomis, lengvatinėmis sąlygomis.
• Nereikia nedelsiant imti hipotekos dideliam gyvenamajam plotui. Rekomenduojama palaipsniui gerinti gyvenimo sąlygas. Pavyzdžiui, po odnushki neturėtumėte siekti trijų ar keturių kambarių butų.butai. Pirmiausia pirkite dviejų kambarių butą, o sumokėję visą sumą jau galite galvoti apie patogesnį trijų kambarių butą.
• Atidžiai išstudijuokite sutartį, kreipdami dėmesį į papildomus komisinius ir išlaidas kreipdamiesi dėl būsto paskolos. Jie yra hipotekos sutarties spąstai.
• Kuo ilgesnis hipotekos terminas, tuo didesnė palūkanų norma. Patartina imti būsto paskolą trumpesniam laikui. Juk kuo ilgesnis būsto paskolos terminas, tuo didesnė bendra permoka.
• Rinkitės fiksuotą palūkanų normą, pirmenybę teikite jai, o ne kintamajai, kuri iš tikrųjų yra pelningesnė, bet ne esant dideliam rinkos nepastovumui, dėl kurio skolininkas gali įsiskolinti. Fiksuota norma neleidžia sutaupyti, bet neleidžia ir prarasti.
• Rinkdamiesi hipotekos objektą kreipkitės tik į nepriklausomus vertintojus, nes maklininkai visada pagražina turto būklę, siekdami parduoti pelningiau.
• Prieš pasirašant sutartį patartina iš anksto susikurti finansinį rezervą. Tai vadinamoji finansinė oro pagalvė, susidedanti iš 3 mėnesinių hipotekos įmokų, kad jaustumėtės užtikrintai per visą sutarties galiojimo laikotarpį.

Perparduoti hipoteką

Hipoteką antrinėje rinkoje lengviau sutvarkyti dėl to, kad namas buvo pradėtas eksploatuoti ir nėra statybos rizikos.

Perkant antrinį turtą hipoteka, reikia patikrinti spąstus: kas yra savininkas ir kas registruotas pasirinktame būste. Gali susidaryti situacija, kai vienas iš gyvenamojo ploto dalių savininkų to nedarosutinku parduoti.

Toliau būtina patikrinti, ar visi esami buto pertvarkymai yra teisėti, ar nėra skolų sąskaitoms ir įsitikinti, kad butas jau nėra įkeitimas kitoje kredito įstaigoje.

Patikrinkite komunikacijų būklę, ar buvo atliktas remontas ir kokiu lygiu, įsitikinkite, kad langai, lubos ir kiti būsto elementai yra geros būklės.

Hipotekos refinansavimas

Refinansavimas – tai esamos hipotekos paskolos refinansavimas kitame banke. Tokia talpi hipotekos su spąstais refinansavimo procedūra yra prasminga, jei reikia sumokėti hipoteką, kurios terminas ilgesnis nei dveji metai.

Atkreipkite dėmesį, kad užstato pervedimo iš banko į banką laikotarpiu palūkanų norma bus šiek tiek didesnė, nes naujajame banke laikinai trūks užstato, o tai yra didelė rizika.

Refinansuojant bus privalomos užstato vertinimo, notaro ir kt. išlaidos.