Bendra daugiabučio nuosavybė – kas tai? Daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūra ir remontas

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Daugiabučiai turi nemažą plotą, susijusį su bendra nuosavybe. Koks konkretus jo panaudojimas? Kaip piliečiai priima sprendimus, susijusius su bendros nuosavybės priežiūra?

Kas yra bendra nuosavybė namuose?

Remiantis Rusijos Federacijoje priimtais teisės aktais, daugiabučio namo bendroji nuosavybė yra bendras butų, esančių nuosavybėje, savininkų išteklius. Pagrindiniai šios infrastruktūros elementai gali būti atstovaujami plačiu spektru. Paprastai tai yra patalpos, į kurias neįeina butai, taip pat:

- objektai, naudojami aptarnauti keletą kambarių namuose;

- nusileidimai;

- liftai;

- koridoriai;

- loftai;

- techninės grindys ir rūsiai;

- įvairios inžinerinės komunikacijos;

- stogai;

- konstrukcijos, atliekančios apsauginę, laikančiąją funkciją;

– įvairių tipų įranga, esantinamas už butų ribų;

- žemė, kurioje yra namas, jame pasodinti augalai, joje esantys kraštovaizdžio elementai.

Pagrindiniai teisės aktai, reglamentuojantys teisinius santykius šioje srityje, yra Buto kodeksas, taip pat Vyriausybės 2006 m. rugpjūčio 13 d. nutarimas Nr. Rusijos Federacija. Atitinkamų objektų priežiūros klausimais reikia perskaityti jau nurodytą Vyriausybės nutarimą. Daugiabučio namo bendroji nuosavybė pasižymi daugybe naudojimo ir priežiūros niuansų.

Išstudijuokime juos.

Įprastų namų išteklių naudojimo ypatumai

Atitinkamų patalpų savininkai naudojasi pagal Rusijos Federacijos federalinius įstatymus. Pakeisti bendrosios namo nuosavybės dydį galima tik gavus visų šios infrastruktūros savininkų sutikimą. Be to, galima atitinkamas patalpas perleisti kitų asmenų nuosavybėn. Svarbiausia, kad įgyvendinant tokius teisinius santykius būtų laikomasi kriterijaus - daugiabučio namo patalpų savininkų bendroji nuosavybė gali būti perduota naudotis tik tuo atveju, jei ši tvarka nepažeidžia piliečių ir organizacijų teisių ir interesų.

Žemės sklypai, kuriuose yra gyvenamosios paskirties objektai, gali būti perduoti ribotam naudojimui kitiems asmenims. Jei prieš priimant teisės aktus, reglamentuojančius bendrų namų išteklių naudojimą, šiomis svetainėmis kažkas jau naudojosi, prieiga prie jų nėragali būti uždraustas. Naujasis objekto suvaržymas nustatomas pagal butų savininkų ir sklypu ketinančio naudotis asmens sutartį. Galimi ginčai šių teisinių santykių rėmuose sprendžiami teisme.

Bendrų namų objektų priežiūros ypatybės

Dabar panagrinėkime, kaip vykdoma bendros nuosavybės priežiūra daugiabučiame name.

Pagal Rusijos Federacijos būsto teisės įstatymus butų savininkai bendrai apmoka atitinkamos problemos sprendimo išlaidas. Šių sąnaudų dalis, tenkanti konkrečiam savininkui, nustatoma pagal asmeniui priklausančią dalį bendrojoje nuosavybėje. Net jei buto savininkas jame negyvena, jis vis tiek turi mokėti mokestį už daugiabutyje esančios bendros nuosavybės priežiūrą. Jei asmuo nesinaudoja liftu, pavyzdžiui, todėl, kad gyvena 1 aukšte, jis turi mokėti už atitinkamą gyvenamojo objekto infrastruktūros elementą.

Konkretus veiklos, sudarančios bendrų namo išteklių priežiūrą, sąrašas priklauso nuo konkretaus gyvenamojo objekto ypatybių, klimato sąlygų, kuriomis jis yra. Paprastai jie apima:

- periodinė turto apžiūra, kurią atlieka butų savininkai ir kiti atsakingi asmenys, siekdami nustatyti atitinkamų objektų struktūros trūkumus;

- maitinimo sistemų funkcionalumo užtikrinimas;

- valymas ir sanitarijapatalpų, žemės, kurioje yra namas, apdirbimas;

- šiukšlių ir atliekų išvežimas iš įmonių, naudojančių įvairias namo patalpas, darbo;

- priešgaisrinės apsaugos priemonių, numatytų Rusijos Federacijos teisės aktuose, taikymas;

- priežiūra šalia namo esančioje žemėje pasodintais augalais;

- atitinkamoje teritorijoje esančių apželdinimo elementų priežiūra;

- atlieka einamąjį objektų remontą, paruošia juos eksploatacijai tam tikru sezonu;

- priemonių, skirtų gyvenamojo namo energiniam efektyvumui gerinti, įgyvendinimas.

Pažymėtina, kad į veiklos, sudarančios daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūrą ir remontą, sąrašą nėra įtraukta:

- gyventojams priklausančių butų durų funkcionalumo užtikrinimas - lauko ir vidaus, langai;

- balkonų šiltinimas;

- stiklo keitimas;

- į bendrosios nuosavybės struktūrą neįtrauktų žemės sklypų priežiūra, įskaitant augalų sodinimą.

Šias užduotis sprendžia buto savininkai.

Remontas yra viena iš pagrindinių veiklų, atliekamų naudojant bendrą turtą. Tai gali būti srovė ir kapitalas. Panagrinėkime jo ypatybes.

Bendrųjų patalpų remontas

Remontas atliekamas pagal savininkų susirinkimo sprendimą. Dabartinė skirta apsaugoti nuo nusidėvėjimo, taip pat išlaikyti nagrinėjamų objektų funkcionalumą. Kapitalinis bendros nuosavybės remontasdaugiabučiame name apima atskirų gyvenamosios infrastruktūros elementų keitimą ar rekonstrukciją. Jis taip pat pateikiamas, jei baigiasi atitinkamų įrenginių galiojimo laikas.

Einamąjį (taip pat ir kapitalinį) daugiabučio namo bendrojo turto remontą gali atlikti valdymo įmonės, jeigu tokia pareiga joms nustatyta savininkų sprendimais. Dalyvavimas šiuose teisiniuose santykiuose yra išskirtinė butų savininkų kompetencija. Gyventojai taip pat nustato bendrų namų išteklių remonto apimtį ir tvarkaraštį.

Atkreipkite dėmesį, kad valdymo įmonės privalo atlikti esamus ir neatidėliotinus darbus, reikalingus objektų funkcionalumui palaikyti, net jei sutartyje su savininkais nėra nustatytas konkretus atitinkamų darbų sąrašas. Šiai veiklai finansuoti butų savininkai formuoja daugiabučių namų bendrosios nuosavybės kapitalinio remonto fondą. Apsvarstykite jo specifiką.

Naudojant bendrąjį butų savininkų grynųjų pinigų fondą

Atitinkamas fondas yra įdėtas į specialią sąskaitą. Jis atidaromas finansų įstaigoje, turinčioje kompetenciją atlikti atitinkamus sandorius. Taigi lėšos, esančios atskiroje sąskaitoje ir priklausančios butų savininkams, naudojamos kapitaliniam išteklių remontui atlikti.

Atitinkamo formavimasFondas vykdomas nuomininkų įmokų, taip pat nuo šių sumų įstatymų nustatyta tvarka sukauptų baudų sąskaita. Kai kuriais atvejais bankas taip pat gali imti palūkanas už lėšų įvedimą į atitinkamą sąskaitą. Kapitalinio remonto fondas paskirstomas butų savininkams proporcingai jų įmokų dydžiui.

Šių lėšų nuosavybė priklauso konkretaus būsto savininkui. Jeigu žmogus parduoda butą, tai ir jo pirkėjas tampa kapitalinio remonto fondo dalies savininku. Verta paminėti, kad atskiroje sąskaitoje esančių lėšų savininkai neturi teisės jų naudoti kitiems tikslams, išskyrus bendrų namo išteklių kapitalinį remontą.

Dabar panagrinėkime, kaip vyksta renginiai, kurių metu savininkai nustato daugiabučio namo bendros nuosavybės priežiūros taisykles. Kalbame apie visuotinio butų savininkų susirinkimo susirinkimus.

Visuotinio butų savininkų susirinkimo susirinkimas: renginio ypatumai

Visuotinis gyvenamųjų patalpų savininkų susirinkimas pagal Rusijos Federacijos būsto teisės įstatymus yra pagrindinis namo valdymo organas. Tiesą sakant, tai taip pat yra susitikimas, todėl gali būti laikomas įvykiu. Savininkų susirinkimas turi darbotvarkę ir sudaromas balsavimo būdu priimtų sprendimų sąrašas.

Bendroji daugiabučio namo nuosavybė yra objektai, kurie pagal butų savininkų susirinkimo rezultatus gali būti:

- rekonstruota;

- papildytaįvairios paskirties ūkiniai pastatai;

– suremontuotas – taip pat ir naudojant kapitalinio remonto fondą.

Visuotinio butų savininkų susirinkimo metu gali būti priimti sprendimai:

- dėl kapitalinio remonto fondo formavimo;

- nuo kapitalinio remonto įmokos sumos - palyginti su minimaliu lygiu;

- dėl piliečio, kuris atidarys specialią atitinkamo fondo sąskaitą ir atliks operacijas šioje sąskaitoje, pasirinkimą;

- dėl banko, kuris aptarnaus finansines operacijas, susijusias su atsiskaitymais tarp butų savininkų ir paslaugų teikėjų bendrų išteklių išlaikymui, pasirinkimo;

- apie HOA, JK ar kitos kompetentingos organizacijos paskolą kapitaliniam namo remontui gauti;

- dėl garantijų išdavimo tokioms finansinėms operacijoms;

- dėl naudojimosi žemės sklypu prie namo tvarkos;

- apie objektų, įtrauktų į bendruosius namo išteklius, naudojimą trečiosioms šalims - pavyzdžiui, reklamos tikslais;

- dėl asmenų, dalyvaujančių pasirašant naudojimosi daiktais sutartis, įgalinimo;

- dėl informacinių sistemų įdiegimo daugiabučių savininkų sąveikos rėmuose, taip pat dėl asmenų, turinčių teisę naudotis tokiais technologiniais sprendimais, nustatymo;

- dėl išlaidų, susijusių su susirinkimų, kuriuose dalyvautų Baudžiamasis kodeksas, HOA ar kita kompetentinga organizacija, steigimu, finansavimo tvarkos;

- apie namų valdymo mechanizmų pasirinkimą;

- dėl nuolatinio remonto poreikionuosavybė.

Išnagrinėkime, kaip galima surengti atitinkamus susitikimus.

Butų savininkų susirinkimų formos ir tvarka

Atitinkamą veiklą galima vykdyti:

- asmeninio balsavimo forma – kai savininkai jame dalyvauja asmeniškai, aptaria klausimus ir dėl jų priima sprendimus;

- gyventojams nebalsavus - Rusijos Federacijos norminių teisės aktų nustatyta tvarka;

- mišri forma.

Rusijos Federacijos norminiai teisės aktai taip pat nustatė atitinkamo renginio organizavimo tvarką. Visų pirma, įstatymas nustato, kokiu dažnumu turi būti rengiami susirinkimai, siekiant nustatyti, kaip namo savininkai naudojasi daugiabučio namo bendrąja nuosavybe. Tai labai svarbus atitinkamų objektų valdymo veiksmingumo kriterijus.

Taigi minėti susirinkimai turi vykti kartą per metus, nebent butų savininkų nustatytos vietinės taisyklės numato kitaip. Be pagrindinio savininkų susirinkimo, gali vykti ir neeiliniai renginiai, susiję su įvairių namo valdymo aspektų aptarimu. Juos gali inicijuoti bet kuris pilietis iš butų savininkų.

Visuotinis savininkų susirinkimas pripažįstamas teisėtu, jeigu yra kvorumas. Remiantis Rusijos Federacijos būsto įstatymais, jis turėtų sudaryti 50% visų balsų. Jei kvorumo nėra, šaukiamas kitas visuotinis susirinkimas.

Jei kuris nors iš buto savininkų nuspręstų pateikti diskusijaiklausimą, pavyzdžiui, kaip turi būti atliekamas einamasis daugiabučio namo bendrojo turto remontas, neeiliniu būdu, tuomet apie savo iniciatyvą jis privalo informuoti kitus gyventojus likus 10 dienų iki atitinkamo susirinkimo. Informaciją apie įvykį žmogui reikia išsiųsti kaimynams raštu arba specialiuose stenduose skelbti žinutes apie butų savininkų susirinkimą. Šiame dokumente turi būti:

- informacija apie neeilinio savininkų susirinkimo iniciatorių;

- duomenys apie susirinkimo formą;

-įvykio data, vieta ir laikas;

- pagrindiniai klausimai savininkų susirinkimo darbotvarkėje;

- butų savininkų apžiūros tvarka su informacija, kuri turi būti svarstoma susirinkime.

Butų savininkai, susirinkimuose turintys 10% ar daugiau balsų, gali kreiptis į Baudžiamąjį kodeksą arba HOA su prašymu surengti visuotinį susirinkimą. Šis apeliacinis skundas turi būti pateiktas raštu ir apima darbotvarkės klausimus. Per 45 dienas nuo atitinkamo dokumento gavimo, bet ne vėliau kaip likus 10 dienų iki visuotinio susirinkimo, Baudžiamasis kodeksas arba HOA privalo informuoti gyventojus apie atitinkamą įvykį.

Tokias iniciatyvas galima sieti ir su niuansų, būdingų daugiabučių namų bendrojo turto remontui ar, pavyzdžiui, kapitalinio remonto fondo panaudojimu, aptarimu. Atitinkamo susirinkimo iniciatorė gali būti pati valdymo įmonė arba savininkų bendrija. Tuo pačiu į darbotvarkę gali būti įtrauktabūti klausimai, kurie dažniausiai priklauso butų savininkų susirinkimo kompetencijai.

Dabar pažiūrėkime, kaip priimami namų savininkų sprendimai.

Sprendimų priėmimo namų savininkų susirinkimuose ypatumai

Kaip pažymėjome aukščiau, veiklos, susijusios su namo bendrųjų išteklių priežiūra, įgyvendinimas vykdomas remiantis balsavimo daugiabučių namų savininkų susirinkime rezultatais. Atitinkamus sprendimus savininkai bendru atveju priima balsų dauguma, tačiau kartais tam tikru klausimu reikalingas dviejų trečdalių gyventojų palaikymas.

Balsavimo butų savininkų susirinkime ypatumai

Bus naudinga pasidomėti, kaip vyksta balsavimas atitinkamuose posėdžiuose darbotvarkės klausimais. Pavyzdžiui, dėl tokių procedūrų, kaip daugiabučių namų bendros nuosavybės kapitalinis remontas arba lėšų, kurios turi būti naudojamos tinkamais tikslais, išleidimas. Balsuoti butų savininkų susirinkime galima asmeniškai arba per atstovą, kuris veikia pagal įgaliojimą. Kiekvienas savininkas turi balsų skaičių, proporcingą jo nuosavybės daliai bendruose namo išteklius. Informacija apie balsavime dalyvaujančius asmenis įrašoma į butų savininkų susirinkimo protokolą.

Balsavimo daugiabučių namų savininkų susirinkimo metu rezultatai surašomi specialiuose protokoluose, kurie yra oficialūs dokumentai. Jų sudarymas ir taikymasjose pateiktos nuostatos gali turėti teisinių pasekmių.

Savininkų susirinkimo rezultatų formulavimas

Atitinkamų protokolų kopijas per 10 dienų po butų savininkų susirinkimo turi pateikti įgaliotas pilietis Baudžiamajam kodeksui, HOA ar kitai kompetentingai organizacijai. Savo ruožtu Baudžiamasis kodeksas, HOA ar kita struktūra turi išsiųsti protokolą reguliavimo institucijoms per 5 dienas nuo nurodyto dokumento gavimo. Jeigu šios valstybinės įstaigos 3 mėnesius iš eilės gauna 2 ir daugiau atitinkamo tipo š altinių, tuomet jos turi inicijuoti neplaninį piliečių veiklos, susijusios su namo tvarkymu, patikrinimą. Pavyzdžiui, jei gyventojai aktyviai diskutuoja, kokios daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūros paslaugos turėtų sudaryti priemones atitinkamų objektų priežiūrai, tuomet kompetentingos valstybės institucijos gali patikrinti, kiek teisėti piliečių veiksmai yra sprendžiant tokius klausimus..

Butų savininkų susirinkimo protokole neturėtų būti priimami sprendimai klausimais, kurių į darbotvarkę neįtraukė renginio iniciatoriai. Apie butų savininkų susirinkimo rezultatus nuomininkai informuojami per 10 dienų nuo atitinkamo dokumento įforminimo. Kaip taisyklė – statant ant specialių stovų. Butų savininkų susirinkimo rezultatų fiksavimo protokolai saugomi pačių gyventojų nustatytoje vietoje. Savininkų susirinkimo protokolas, reglamentuojantis, kaip turi būti naudojama daugiabučio namo bendroji nuosavybė, yra normų š altiniai,privalomas visiems gyventojams, jeigu susirinkimo darbotvarkėje svarstyti klausimai priskirti atitinkamos pastato valdymo institucijos kompetencijai.

Po butų savininkų susirinkimo priimtus sprendimus buto savininkai gali apskųsti teismui. Pavyzdžiui, jeigu vieno iš piliečių netenkino tai, kaip jam nedalyvaujant buvo nustatyta lėšų panaudojimo daugiabučio namo bendrosios nuosavybės remontui tvarka, arba balsavo prieš ir mano, kad jo teisės pažeistos. Asmuo gali kreiptis į teismą per 6 mėnesius nuo susipažinimo su būsto savininkų susirinkimo sprendimu dienos.

Taigi, savininkų bendroji nuosavybė daugiabučiame name turėtų būti naudojama atsižvelgiant į kiekvieno nuomininko interesus. Jis turi teisę juos išsakyti asmeniškai – butų savininkų susirinkimuose arba teisme.