Kas yra nekilnojamojo turto pardavimo mokestis?

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Nekilnojamojo turto mokesčio apskaičiavimo ir surinkimo tvarka deklaruojama atitinkamu kodu. Įstatymai keičiasi kiekvienais metais. Kartu keičiasi piliečių teisės ir pareigos mokesčių srityje. Faktas, kuris lieka nepakitęs, yra būtinybė mokėti mokesčius.

Kas yra nekilnojamojo turto pardavimo mokestis?

Nekilnojamojo turto turtą gali turėti privatus asmuo, privati įmonė arba savivaldybės institucija. Nekilnojamojo turto rūšys apima įvairius variantus: gyvenamosios patalpos, komercinės patalpos (prekybos ar biurų pastatai), gamybinės patalpos, žemė ir žemės ūkio paskirties žemė. Savininkas gali turėti vienintelės nuosavybės teisę arba kaip akcijos dalį. Visais atvejais, jei sandoris patenka į apmokestinamojo pobūdžio, nekilnojamojo turto pardavimo mokestis išlieka privalomas.

Kontrolės sistemą vykdo mokesčių institucijos ir jų teritoriniai padaliniai. Faktasmokesčių sumokėjimas ar nemokėjimas atsispindi piliečių pateiktoje metinėje deklaracijoje.

Bendrieji principai

Pagal Rusijos įstatymus bet koks oficialiai gautas pelnas yra apmokestinamas. Šiuo požiūriu nekilnojamojo turto perleidimas laikomas savininko naudai. Todėl nekilnojamojo turto pardavimo mokestį privalo mokėti pardavėjas.

Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 224 straipsnyje nurodyta, kad pajamų, gautų už nekilnojamojo turto perleidimą, suma turi būti apmokestinama taikant 13 proc. Tačiau šis įstatymas galioja ne visais atvejais. Išsami informacija bus aptarta šiame straipsnyje.

Kitas įstatymas, kuriuo reikia remtis, yra Federalinio įstatymo numeris 382. Jis aktualus nuo 2016 m. pradžios. Pagal šio įstatymo taisykles nekilnojamojo turto pardavimo mokestis teisinėje srityje yra pagrįstas nuosavybės sąlygomis. Šiame dokumente pagal trukmę nagrinėjami du valdymo tipai:

• Nuosavybės nuosavybės perdavimas iki 2016 m.
• Turto savininkai, kurių teisės nustatytos po 2016-01-01.

Pirmoji piliečių kategorija, perleidžiant nekilnojamąjį turtą, vadovaujasi iki 2016 m. pradžios galiojusio įstatymo nuostatomis. Pagal šį įstatymą mokestis yra privalomas visiems savininkams, kurie per pirmuosius 3 metus po nuosavybės perleidimo nekilnojamąjį turtą perleidžia. Antrajai kategorijai taikoma nauja tvarka, pagal kurią atskaitinis nuosavybės laikotarpis yra 5 metai.

Kas negali mokėti?

Jei vertintume bendrą mokesčių surinkimo tvarką, tai įstatymas numatoaplinkybės, kai nekilnojamojo turto pardavimo mokestis asmenims tampa neaktualus, nepaisant nuosavybės laikotarpio. Visų pirma svarstomas perdavimo į turtą būdas. Tai yra šie atvejai:

1. Kai turtas atitenka savininkui su sąlyga, kad buvęs savininkas yra visą gyvenimą priklausomas.
2. Paveldėtas turtas.
3. Nekilnojamojo turto objektų, į kuriuos teisė atsirado dėl privatizavimo, atidalijimas.
4. Nuosavybės pagrindas yra dovanojimo sutartis.

Jei nuosavybės teisės dokumentas patenka į vieną iš šių kategorijų, sandoris neturėtų būti klasifikuojamas kaip papildomos pajamos ir atitinkamai apmokestinamas.

Taip pat yra funkcijų pagal regioną. Kaip žinote, vidaus įstatymai skirstomi į federalinius ir teritorinius. Vietos valdžia turi teisę be esminių prieštaravimų pritaikyti kai kuriuos federalinius įstatymus. Praktikoje tam tikrai piliečių kategorijai aplinkybės dažniausiai taip palengvinamos. Nekilnojamojo turto pardavimo mokestis nėra išimtis.

Pavyzdžiui, Chanty-Mansijsko apygardai galioja įstatymas, pagal kurį pajamos iš nekilnojamojo turto pardavimo neapmokestinamos net per pirmuosius 3 nuosavybės metus. Panašios taisyklės galioja ir Stavropolio teritorijoje: čia apmokestinamųjų sandorių terminas sutrumpintas nuo 5 iki 3 metų. Norėdami sužinoti, kokį nekilnojamojo turto pardavimo mokestį reikia sumokėti konkrečiame regione, turite sekti teritorinius pokyčiusįstatymus.

Kaip apskaičiuoti?

Citizen S. A. pardavė namą, pirktą prieš 1,5 metų už 6 300 000 rublių. Jo atvejis visais atžvilgiais atitinka įstatymo apibrėžimą. Jis yra oficialiai įdarbintas, o jo darbo patirtis – daugiau nei 10 metų. Kokia bus mokesčio suma parduodant nekilnojamąjį turtą S. A. piliečiui

Norėdami parengti metų deklaraciją, turite pasiimti šią informaciją:

6 300 000 – 1 000 000=5 300 000 – mokesčių bazės suma

Mokesčio suma: (6 300 000–1 000 000) x 13 %=689 000 rublių

Bet gerokai iki deklaracijos pateikimo termino S. A. surinko dokumentus išskaitai atlikti ir gavo patvirtinimą iš mokesčių tarnybos. Išskaitos suma buvo didžiausia. Dabar skaičiavimai atrodo kitaip:

(6 300 000–5 300 000) x 13 %=130 000 rublių faktinė mokėjimo suma.

Jei SA pilietis sudarytų sandorį praėjus 5 metams po pirkimo, jis būtų įtrauktas į atleisto kategoriją.

Asmenims

Nekilnojamojo turto pardavimo asmenims mokestis, jo ypatybės ir mokėjimo tvarka yra deklaruoti Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 23 skyriuje. Taigi teisės subjektai, turintys teisę gauti pajamas Rusijos Federacijos teritorijoje, skirstomi į tris kategorijas:

1. Šalies gyventojas yra pilietis, per pastaruosius metus gyvenęs Rusijoje ne mažiau kaip 183 dienas.
2. Nerezidentai – asmenys, kurie nepatenka į ankstesnę kategoriją.
3. Sąlyginis apibrėžimas – valiutos gyventojai yra Rusijos Federacijos piliečiai, kurie pastaruosius metus gyvena kitoje šalyje, bet lankosi Rusijoje bent kartą per metus.

Kai nekilnojamąjį turtą parduoda nerezidentas, mokesčius ir jų apskaičiavimo tvarką reglamentuoja PMĮ 209 str. Taigi jiems taikomas atskiras gyventojų pajamų mokesčio rinkimo rinkinys.

Juridiniams asmenims

Juridiniam asmeniui perleidžiant nekilnojamąjį turtą savo balanse, apmokestinimo apskaičiavimo tvarką daugiausia lemia pasirinkta mokesčių sistema. Tačiau neabejotina, kad pardavęs nekilnojamąjį turtą juridinis asmuo gauna pajamų. Atitinkamai šios pajamos turėtų atsispindėti įmonės balanse. Toliau svarstome nekilnojamojo turto pardavimo mokestį. Nuo kokios sumos ir kokia tvarka juridinis asmuo turėtų ją sumokėti? Būtina atsižvelgti į priklausymą vienam iš šių mokesčių režimų:

1. UTII.
2. Supaprastinta sistema.
3. Patentų sistema.

Taip pat atsižvelgiama į nuosavybės tipą. Tai gali būti gyvenamoji, komercinė, žemė arba podirvis.

Taip pat aktuali faktinė informacija ir nuosavybės forma: ar įmonė iš tikrųjų vykdo komercinę veiklą, ar steigėjai yra Rusijos Federacijos rezidentai ar nerezidentai? Norint atsakyti į visus šiuos klausimus, reikia vadovautis Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 23 straipsniu.

Juridiniam asmeniui parduodant būstą, pajamos neapmokestinamos PVM, tačiau pajamų mokestis yra privalomas. Pajamų mokesčio tarifas taip pat priklauso nuo steigėjų (gyventojo) civilinės padėtiesarba nerezidentas). Jei kalbame apie negyvenamųjų patalpų, kurios yra įmonės balanse, perleidimą, tai pajamų suma apmokestinama ir pelno mokesčiu, ir PVM. Tuo pačiu metu pajamų mokesčiu apmokestinama ne sandorio suma, o grynųjų pajamų suma.

Svarbus niuansas: apmokestinant komercinio nekilnojamojo turto pardavimo mokestį, neatsižvelgiama į nuosavybės metų skaičių. Kitas niuansas iš mokesčių optimizavimo srities sako, kad įmonė turi teisę sumažinti pajamų dydį likutine objekto kaina. Jei atlikus apskaitinius skaičiavimus skirtumas tarp sandorio sumos ir galutinės sumos yra neigiamas, tada šis skaičius priskiriamas įmonės nuostoliams.

Ar pensininkai turėtų mokėti?

Ar taikomas fizinių asmenų – pensininkų ir kitų specialių kategorijų piliečių nekilnojamojo turto pardavimo mokestis? Pagal galiojančius įstatymus su piliečių socialine padėtimi susietos mokesčių lengvatos ar lengvatos neteikiamos. Pensininkai turi mokėti mokesčius, jei jie patenka į bendrą apmokestinamųjų asmenų kategoriją.

Svarbu atskirti nekilnojamojo turto mokestį nuo gyventojų pajamų mokesčio. Nekilnojamojo turto mokestis nuo 2014 metų pensininkams neaktualus. Išimtis – kai pensininkas nekilnojamąjį turtą naudoja siekdamas pelno. Kitu atveju jiems taikoma bendra tvarka: nekilnojamojo turto pardavimo mokestis 3 metus jiems bus privalomas.

Tačiau pensininkai turi galimybę gerokai sumažinti mokestį ar net būti atleisti. Norėdami tai padaryti, jie turi pasinaudoti turto atskaitymu. Iki 2012 metų išskaita pensininkams nebuvo taikoma. Federalinio įstatymo Nr. 330 priėmimas suteikė jiems galimybętokia teisė.

Pagal šį įstatymą, pardavus nekilnojamąjį turtą, pensininkai gali gauti vieną iš šių mokesčių atskaitymo variantų:

• Jei nuosavybės teisės buvo nustatytos daugiau nei prieš 3 metus, tada jos visiškai atleidžiamos pagal bendrą pagrindą.
• Jei laikymo laikotarpis yra trumpesnis ir objekto vertė neviršija 1 mln. rublių, jie gali gauti mokesčio bazės sumažinimą iki sumos, kuri buvo išleista perkant objektą.

Išskaitymai

Mokesčių subjektai turi teisę į nekilnojamojo turto mokesčio atskaitą. Jis taikomas tiems piliečiams, kurie oficialiai dirba ir nuo savo pajamų išskaičiuoja 13% pajamų mokestį arba gyventojų pajamų mokestį. Yra trys išskaitymo parinktys:

• Visas leidimas.
• Iš dalies.
• Apmokestinti visą pajamų sumą.

Tuo pačiu metu maksimali suma, kuria galima sumažinti mokesčio sumą, yra 1 milijonas rublių.

Pavyzdys: pilietis parduoda butą, pirktą prieš 2,5 metų, už 4 500 000 rublių. Iki deklaracijos pateikimo pilietis buvo parengęs ir dokumentus išskaitai. Jis turėjo teisę į didžiausią atskaitą. Dėl to mokesčių bazės suma jam buvo 3 500 000 rublių, o mokesčiai - 455 000 rublių.

Atsakant į klausimą, kokį mokestį reikia sumokėti parduodant nekilnojamąjį turtą, svarbu paminėti bendrosios nuosavybės variantą. Jei nekilnojamojo turto nuosavybė apima kelis asmenis, tada prievolė mokėti mokesčius taip pat paskirstoma priklausomai nuo kiekvienos dalies.jų. Arba bendraturčiai gali susitarti tarpusavyje ir prisiimti mokestinę prievolę kita tvarka.

Piliečiai gali naudoti atskaitymą daugiau nei vieną kartą, nes jis taikomas kiekvienam operacijos vienetui. Tačiau per 1 metus leidžiamas tik vienas atskaitymas. Dėl šios lengvatos nekilnojamojo turto pardavimo mokesčio suma gali būti žymiai sumažinta.

Yra trys išskaičiavimo būdai:

• Menėtų lėšų išmokėjimas grynaisiais.
• Perveskite į gavėjo banko sąskaitą.
• Išrašyti darbdaviui pranešimą, kuriame nurodomas piliečio atleidimas nuo gyventojų pajamų mokesčio mokėjimo už laikotarpį, per kurį susikaupė mokėtina suma.

Kaip kreiptis dėl atskaitymo?

Prašymas dėl atskaitymo pateikiamas per ataskaitinį laikotarpį, kuriuo buvo sudarytos operacijos. Išskaita gali būti gaunama dviem formomis: fiksuota suma arba suma, lygi išlaidoms. Pasirinkimas priklauso tik nuo pareiškėjo: pirmiausia jis gali apskaičiuoti, kuris variantas jam yra pelningesnis, ir kreiptis dėl to konkretaus tipo.

Išskaita tikslinga, kai piliečiui reikia įrodyti ankstesnio nekilnojamojo turto, kuris buvo parduotas ataskaitiniu laikotarpiu, įsigijimo išlaidas. Todėl šias išlaidas teks užtikrinti joms skirtų dokumentų kopijomis. Šiuo tikslu mokesčių inspekcijai pateikiamos šių dokumentų kopijos:

• Nekilnojamojo turto įsigijimo (pirkimo-pardavimo) sutartis.
• Dokumentas, patvirtinantis naudojimąsi nekilnojamojo turto įmonių paslaugomis.
• Priėmimo ir perdavimo aktas metuturėjimas.
• Pinigų gavimo dokumentai iš pardavėjo: kvitas (jei pinigai buvo gauti grynaisiais) ir banko išrašas (jei pinigai buvo pervesti į sąskaitą).
• Mokėjimo pavedimai.
• Kiti dokumentai, sukurti atliekant operacijas ir atspindintys finansinę vertę.

Mokesčių institucijai patvirtinę prašymą dėl atskaitymo, vėl turėtumėte grįžti prie nekilnojamojo turto pardavimo mokesčio klausimo. Kiek turėtumėte mokėti? Mokesčio bazė bus gerokai sumažinta. Svarbu pažymėti, kad į atskaitomas išlaidas neįeina draudimo įmokos ir hipotekos įmokos.

Teisės ir praktikos tikslai

Kai piliečiai sužino apie trumpalaikio turto pardavimo mokesčius ir išsiaiškina mokesčių tarifus, jie gali nejučiomis susidomėti legaliomis taupymo galimybėmis. Norėdami atsakyti, turėtumėte atkreipti dėmesį į pradinį šio mokesčio įvedimo tikslą.

Buvo manoma, kad greito pardavimo po pirkimo savininkų motyvas yra noras išnaudoti skirtumą. Visi prisimena prieškrizinius laikus, kai nekilnojamojo turto kainos augo dinamiškai, o valstybė neturėjo tiesioginių svertų. Šiuo požiūriu šis mokestis atlieka netiesioginio nekilnojamojo turto rinkos kontrolės įrankio vaidmenį. Ir tai tiesa, nes esant per didelėms nekilnojamojo turto kainoms, paprastai tik tam tikras socialinis sluoksnis visada gaus naudos kitų sąskaita.

Tačiau apsvarstykite kitą atvejį: piliečiui M. S. reikia išplėsti savo būstą, jis taip pat nebijo keltis arčiau centrinės miesto dalies,bet neturi lėšų. Jis randa kompromisą: parduoti vienintelį būstą, laikinai gyventi su šeima pas senelius ir imti būsto paskolą tinkamesniam būstui. Viskas vyko pagal planą, tačiau vėliau pastarųjų metų krizė padarė savo korekcijas. Savininkas buvo tarp tų 20 proc., kuriems nepavyko grąžinti lėšų. Nepaisant skolininko pastangų, refinansavimas kitame banke neįvyko.

Vienintelis teisingas sprendimas buvo parduoti turtą prieš bankui parduodant jį iš atviro aukciono. Dėl to pilietis praranda lėšas hipotekos palūkanų normų forma ir sumoka pardavimo mokestį. Jei pasikeitė būsto kaina, galbūt jis nebegalės nusipirkti buto. Ir tai nėra pavienis atvejis.

Įstatymo projekto svarstymo stadijoje buvo aptarta galimybė atleisti tuos asmenis, kurių parduodamas turtas yra vienintelis. Tačiau įstatymų leidėjams kilo susirūpinimas, kad spekuliantai galėtų pasinaudoti šia nuostata, kai sužinos, kokiu mokesčiu taikomas nekilnojamojo turto pardavimas.

Ar galiu nemokėti?

Galima optimizuoti mokesčių sumą be atskaitos. Be įstatymų numatytų atvejų, yra ir kitų variantų:

Patirtų išlaidų dokumentų pateikimas. Ši pozicija taip pat oficialiai leidžiama. Pavyzdžiui, net jei asmuo pirko turtą turėdamas tikslą toliau parduoti, tai jo pajamų suma nėra lygi visai sandorio kainai. Pajamomis pripažįstamas tik skirtumas tarp pirktos ir parduotos sumos.vertė

Išlaidos yra: objekto savikaina, išplėtimo kaina, esamų skolų už komunalines paslaugas grąžinimas, tinklų įrengimas ir leistinos pertvarkymo rūšys, kraštovaizdžio tobulinimas ir kiti remonto darbai.

• Dvigubo atskaitymo taikymas. Keliant klausimą, kiek apmokestinama parduodant nekilnojamąjį turtą, reikėtų atsižvelgti ir į mokesčių mokėtojo teisinį statusą: šios rūšies apmokestinimo rėmuose jis yra ir pardavėjas, ir pirkėjas. Dar viena svarbi sąlyga – dviejų sandorių (pirkimo ir pardavimo) įvykdymas per vienerius kalendorinius metus. Ir galiausiai trečia sąlyga – pirkimas atliktas anksčiau nei parduotas. Tai yra, optimizavimo galimybes turi tik tie, kurie turi ne vienintelį būstą. Jei perkant pirmąjį butą išskaitos neprašė, tai dabar prievolė gali būti nurašyta jos sąskaita, nepriklausomai nuo to, koks nekilnojamojo turto pardavimo mokestis turi būti sumokėtas į biudžetą.
• Sumažinimo koeficiento taikymas. Remiantis Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 217 straipsnio sąlygomis, pajamomis laikoma suma, lygi redukcinio koeficiento padauginimui iš kadastro vertės. Tokiu atveju netgi galima sumažinti mokesčio bazę iki nulio.

Jei statusas yra savarankiškai dirbantis asmuo?

Jei privatus verslininkas pardavė nekilnojamąjį turtą, kol oficialiai neįsiregistravo kaip individualus verslininkas, tada sandoris mokesčių inspekcijoje vyksta įprastos gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma. Jei sandorio metu pardavėjas turėjo verslininko statusą, kyla logiškas klausimas: kiek mokesčių reikės sumokėti parduodant.nekilnojamojo turto IP?

Čia svarbu pagalvoti, ar turtas OKVED kode yra nurodytas kaip pagrindinė pajamas generuojančio komercinio turto priemonė, ar ne. Antras lemiamas veiksnys yra intelektinės nuosavybės apmokestinimo sistema. Yra du tipai: STS – supaprastinta sistema ir metodas „pajamos atėmus išlaidas“.

Pirmuoju atveju operacijos suma pridedama prie bendros mokesčių skaičiavimo bazės. Mokėtinas mokesčio tarifas yra 6%. Pagal „pajamų atėmus išlaidas“sistemą sandorio suma padidina pelno sumą. Bet kalbant apie išlaidas, svarbu atsižvelgti į objekto įsigijimo kaštus ir lėšas, išleistas jo priežiūrai ir sąlygų gerinimui. Kaip pirkimo įrodymą, reikia iš anksto padaryti nuosavybės dokumentų kopijas ir vėliau pateikti mokesčių inspekcijai.

IP likvidavimo atveju

Panagrinėkime atvejį, kai verslo subjektas nutraukia savo veiklą ir likviduoja IP statusą. Kokie mokesčiai mokami parduodant nekilnojamąjį turtą tokiu atveju? Verslininkui 3 metų taisyklė netaikoma, o pajamų mokestį į biudžetą jis privalo mokėti kaip fizinis asmuo, gavęs papildomų pajamų. Ekspertai rekomenduoja iš anksto pasiruošti likvidavimo procesui, pirmiausia pereinant prie supaprastintos mokesčių sistemos. Šis metodas žymiai sumažina išlaidas. Mokesčių optimizavimo požiūriu, nekilnojamąjį turtą patartina parduoti fizinio asmens, o ne individualaus verslininko statusu.

Terminas

Kiekvienų metų pabaigoje pareigūne dirbantys verslo subjektai ir asmenyspagrindu, turi pateikti informaciją apie savo turimų finansinių išteklių judėjimą. Šiuo atžvilgiu aktualus tampa klausimas: parduodant nekilnojamąjį turtą, kokį mokestį mokėti, kad vėliau nebūtų jokių pretenzijų iš mokesčių inspekcijos.

Asmenys 3 gyventojų pajamų mokesčio formą pateikia iki kitų metų, einančių po ataskaitinio laikotarpio, balandžio 30 d. Bylą teikianti institucija yra vietinis IFTS institucijos padalinys. Jei dokumente yra techninio pobūdžio klaidų arba susijusių su klaidingais skaičiavimais, mokesčių administratorius ataskaitos nepriims. Negalite redaguoti esamo dokumento. Ištaisyta ataskaita išduodama nauja forma, kurios tituliniame puslapyje bus informacija apie pakartotinį perėmimą. Dokumentas sudaromas dviem identiškomis kopijomis. Gavus ataskaitą, skiriamas terminas mokesčio sumai sumokėti. Šis laikotarpis paprastai trunka iki tų metų, kuriais buvo pateikta ataskaita, liepos 15 d.

Už nevengimą ir pavėluotą ataskaitų pateikimą baudžiama:

• Už nulinių rodiklių nepateikimą - nuo 1000 rublių.
• Kitais atvejais – iki 30 % sukauptos mokesčių sumos.
• Laiku nesumokėjus mokesčio, surenkama mokesčio suma ir 20-40% nuo jo sumos kaip bauda.
• Be pagrindinių sankcijų, už kiekvieną uždelstą dieną skaičiuojamos baudos.

Todėl svarbu atsakingai žiūrėti į mokestines ir teisines prievoles. Nacionaliniu mastu visos šalies gyvenimas priklauso nuo mokesčių.