Obligacijos (hipoteka) Rusijoje: iš kur bankai gauna pinigų hipotekai?

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Obligacijos (hipotekos) sudaro daugiau nei 80% visų nekilnojamojo turto sandorių JAV, Rusijoje - mažiau nei 10%. Vertybinių popierių perspektyvos yra akivaizdžios. Tačiau daugelis žmonių žino ne tik, kas yra hipoteka užtikrintos obligacijos, bet ir pagrindines sąvokas.

Pagrindai

Obligacijos yra vertybiniai popieriai, suteikiantys teisę gauti fiksuotą garantuotą pelną.

Jų yra dviejų tipų:

1. Pristatyme – pirkau pigiau, parduodu brangiau.
2. Fiksuotos palūkanos – prisiima investuotojo pajamas (kuponą) po tam tikro laiko.

Obligacijos yra skolos vertybiniai popieriai. Grąžą garantuoja įmonės reitingas. Kuo įmonė stabilesnė, tuo didesnė tikimybė, kad ji gaus žadėtas pajamas.

Kas yra obligacijos (hipoteka)?

Hipotekos lakštas yra skolos vertybinis popierius, kuriuo refinansuojamos investicijos į nekilnojamojo turto paskolas.

Pavyzdžiui, AAA bankas išduoda paskolas būstui įsigyti. Jis turi kapitaląnatūraliai ribotas. Su 1 milijardu rublių bankas gali išduoti, pavyzdžiui, 1000 paskolų. Natūralu, kad nekilnojamojo turto rinka sustos, kai kredito įstaigai pritrūks lėšų.

Kam tai naudinga?

Hipotekos lakštų išleidimas naudingas visiems rinkos dalyviams:

• Į banką – padidina išduodamų būsto paskolų sumą.
• Investuotojas – investuoja pinigus į turtą, kuris, priklausomai nuo būsto kainų, turėtų augti.
• Skolininkui – itin didelės hipotekos palūkanos sumažinamos 1,5–2%. Žinoma, skaičiai nedideli, bet kalbant apie didelę paskolos sumą, nauda akivaizdi.
• Statybininkai – statybos įmonės „neužšaldo“savo objektų, o dirba toliau.
• Valdžia – mokesčiai iš plėtros ir pardavimo.
• Darbuotojai – jie neatleidžiami dėl darbo trūkumo.

Kaip užtikrinami skoliniai įsipareigojimai?

Dabar apie tai, kaip veikia ši rinka. AAA bankas išduoda 5 milijonų rublių paskolą turtui įsigyti. Ant jų išleidžia obligacijas (hipoteką) ir parduoda biržoje. Pinigai iš investuotojų skiriami naujoms paskoloms. Vertybiniai popieriai yra užtikrinti piliečių įmokomis hipoteka.

Alternatyvos

Obligacijos (hipoteka) nėra vienintelė priemonė investuotojams šioje rinkoje. Yra alternatyvų:

• Hipotekos liudijimas apie dalyvavimą – paskolos sumos dalis turtui įsigyti. Investuotojas turi teisę į nekilnojamojo turto pelną.
• Hipoteka – vertybinis popierius, patvirtinantis teisę gauti pinigus išskolininkas. Skirtumas nuo obligacijos (hipotekos lakšto) yra tas, kad hipotekos užstatas yra įgytas turtas.

Vertybinių popierių ypatybės Rusijoje

Žinoma, idėja, kilusi iš JAV, gali atnešti teigiamų dalykų mūsų rinkai. Tačiau hipotekos obligacijos Rusijoje kelia daug klausimų tiek investuotojams, tiek specialistams. Sąvoka „stabilumas“netaikytina mūsų šalies ekonomikos plėtrai, ypač nekilnojamojo turto rinkai. Per pastaruosius 1,5-2 metus jis ne tik nustojo augti, bet ir gerokai sumažėjo. Obligacijos (hipoteka) negali gauti pajamų iš nekilnojamojo turto rinkos, jei ji neauga.

Antra problema yra didelė vertybinių popierių kaina. Privačios komercinės įmonės ir paprasti piliečiai dėl šios priežasties negalės tapti investuotojais. Visos viltys dedamos į nevalstybinius pensijų fondus, laisvų lėšų turinčius bankus, kurie neva nežino, kur jas investuoti.

Trečia problema yra gerai apgalvotos teisinės bazės trūkumas.

Galime apibendrinti: didelė vertybinių popierių kaina, hipotekos rinkos nestabilumas, taip pat netinkamai apgalvota teisinė bazė vargu ar leis tokio tipo vertybiniams popieriams vystytis Rusijoje.

Kodėl 2008 m. dėl hipotekos lakštų sistema žlugo?

2008 m. krizė prasidėjo būtent nuo hipoteka garantuotų obligacijų (CDO). Faktas yra tas, kad daugelis investuotojų pradėjo pirkti vertybinius popierius, žinodami, kad nekilnojamojo turto rinka nuolat auga. Tai turėjo įtakos bankų, neabejingų klientų mokumui, strategijai. Svarbiausia, kad jie yra. Buvo atvejų, kai 500 000 USD hipotekos buvo išduodamos žmonėms, kurie neturėjo nuolatinių pajamų. Bankui rizika minimali – šiuos pinigus jis gavo biržose pardavęs hipotekos lakštus.

Be to, bankai išdavė kredito apsikeitimo sandorius, tai yra draudimą, jei skola nebuvo apmokėta.

Tačiau piramidė taip pasisuko, kad pagal jas pradėjo leisti obligacijas (sintetinius CDO). Kadangi analitinės bendrovės nežinojo, kas tai yra, rėmėsi juos išleidusių investicinių bendrovių duomenimis. Kai kurie žinojo, bet bijojo prarasti didelius klientus. Dar problemiškesnį turtą jie padarė iš rizikingo lygio BBB obligacijų, tačiau jo grėsmės laipsnis jau buvo lygus AAA (kaip JAV vyriausybės obligacijos), tai yra visiškai saugus. Tai leido investuotojams, turintiems milijonus dolerių, investuoti į neužtikrintus vertybinius popierius ir pritraukti lėšų iš pensijų fondų, kuriems draudžiama investuoti į turtą, mažesnį nei šis reitingas. Natūralu, kad pradėjus kristi būsto kainoms tokia piramidė anksčiau ar vėliau turėjo sugriūti. Taip atsitiko. Didelės investicinės bendrovės, investuotojai ir draudimo agentai bankrutavo.

Investuotojai tuo pasinaudojo lažindamiesi dėl hipotekos apsikeitimo sandorių, ty hipoteka garantuoto nekilnojamojo turto draudimo, kuris buvo parduodamas žemomis kainomis. Tai yra, tuomet į juos investavus milijoną dolerių, buvo galima gauti kelis šimtus milijonų, nes niekas tiesiog netikėjo įsipareigojimų nevykdymu.