Ar turėčiau imti hipoteką dabar? Ar verta imti būsto paskolą dabar?

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Ekonominė padėtis Rusijoje dabar yra gana sunki, todėl daugelis piliečių galvoja, kaip užtikrinti santaupų saugumą investuojant jas į buto pirkimą. Vieni ketina investuoti į nekilnojamąjį turtą asmeninių lėšų sąskaita, kiti pasikliauja banko paskola. Bet ar verta imti būsto paskolą dabar? Galbūt yra geresnių būdų investuoti?

Hipoteka krizės metu: dvi rodiklių grupės

Norint atsakyti į klausimą, ar imti būsto paskolą dabar, susiklosčius sudėtingai Rusijos ekonominei situacijai, pravartu pradėti analizuojant, apie kokius pagrindinius bankų krizės komponentus kalba analitikai. daug. Tada bandysime nustatyti, kiek dėl susiklosčiusios situacijos k altos ES ir JAV sankcijos Rusijai – joms skiriamas esminis vaidmuo, kad Rusijos ekonomikoje išryškėjo krizinės tendencijos.

Taigi, kokios yra Rusijos nacionalinės bankų sistemos problemos? Ekspertai išskiria dvi pagrindines krizės rodiklių grupes, kurios savo ruožtu susidaro veikiant daugybei įvairiųveiksniai.

Mokumo krizė

Pirmasis krizės rodiklis: gyventojų mokumas mažėja. Žmonės tiesiog negali sau leisti imti naujų paskolų. Tai, savo ruožtu, lemia šie pagrindiniai veiksniai.

Pirma, didėjant infliacijai, didėjant daugumos vartojimo prekių, ypač importuojamų, kainoms. Labiausiai pastebimas buitinės technikos brangimas. Ir tai nepaisant to, kad realus atlyginimas, jei auga, nėra proporcingas. Taip pat nuolat kylančios būsto ir komunalinių paslaugų, transporto kainos. Rezultatas: piliečiai neturi laisvų lėšų paskoloms aptarnauti.

Antra, tai nemažos dalies piliečių skolos krūvis. Daugelis galvoja ne tiek apie tai, ar verta imti būsto paskolą dabar, kiek apie tai, kaip sumokėti ankstesnes paskolas. Daugeliui rusų sunku sumokėti dabartinę skolą.

Dabar pabandykime nustatyti, kaip ekonominės sankcijos Rusijai paveikė pirmojo krizės rodiklio atsiradimą. Kalbant apie pirmąjį veiksnį, tikriausiai yra įtakos. Produkcijos brangimą ekspertai sieja su Rusijos Federacijos maisto embargu Europos tiekėjams – ir tai kažkaip susiję su sankcijomis. Tai yra Rusijos atsakymas jiems. Kalbant apie antrąjį veiksnį, greičiausiai sankcijų k altė čia santykinė. Faktas yra tas, kad didžiąją dalį paskolų rusai išdavė dar gerokai prieš pablogėjus politinei situacijai.

Galbūt taip pat turėsime teisę pastebėti, kad abu veiksniai formuojasiatitinkami rodikliai yra susieti. Akivaizdu, kad produktų ir paslaugų kainų padidėjimas dar labiau riboja potencialaus skolininko mokumą, jei jis turi paskolų.

Bankų krizė

Antrasis krizės rodiklis: padėties bankuose pablogėjimas, dėl to finansų įstaigų nesugebėjimas išduoti paskolų, įskaitant būsto paskolas, ir siūlyti jas vartotojui patogiomis sąlygomis. Savo ruožtu dabartinės padėties veiksniai yra tokie.

Pirma, bankai turi labai ribotą laisvą kapitalą. Norėdami ką nors duoti skolininkams, bankai turi ką nors turėti. Rusijos kredito įstaigų likvidumą daugelis ekspertų vertina kaip žemą.

Antra, bankai, kaip bebūtų keista, yra panašioje situacijoje su skolininkais – kalbant apie skolos krūvį. Faktas yra tas, kad jie patys yra daug kam skolingi – užsienio kreditoriams, Rusijos centriniam bankui.

Savo ruožtu pabandykime išsiaiškinti, ar dėl esamos padėties k altos sankcijos? Daugelis ekspertų mano, kad taip yra. Kodėl? Šio požiūrio šalininkai daugiausia dėmesio skiria tai, kad nemaža dalis Rusijos finansinių institucijų yra užsienio kreditorių skolininkai. Per metus iki sankcijų, pasinaudodami palūkanų sąlygų patrauklumu, aktyviai vykdė išorės paskolas. Skolų grąžinimo daugiausia buvo tikimasi per refinansavimo mechanizmus – per naujas užsienio paskolas. Dabar, kai sankcijų sąlygomis Rusijos bankai praktiškai pralaimėjogalimybė pasiskolinti pinigų užsienyje, finansininkams reikia ieškoti naujų atsiskaitymo š altinių. Daugelis kredito įstaigų, analitikai mano, tam neturi savų rezervų. Ir dar daugiau, jie neturi kapitalo, kad galėtų jį išduoti kaip paskolas.

Ar situacija bankuose yra prioritetinė?

Prognozės, kaip vystysis būsto paskolos, ko tikėtis iš rinkos, analitikai mano, kad vis dar labai priklauso nuo realios bankų padėties. Potencialių skolininkų aktyvumą atspindintis aspektas šiame etape yra antraeilis. Net jei rusai neturėjo mokumo problemų, kurias lėmė brangimas (ypač elektronikos ir kitų importuojamų prekių) ir realaus darbo užmokesčio augimo nebuvimas, padėtis pačioje bankų sektoriuje yra per toli nuo optimalios. ekonomistai mano, kad būsto paskolų rinka vystysis taip pat aktyviai, kaip ir per pastaruosius kelerius metus.

Atsitrauk su palūkanomis

Greičiausiai analitikai mano, kad bankai, norėdami aktyviai skolinti piliečiams krizės metu, tai padarys gerokai padidindami palūkanų normas. Arba kiek įmanoma griežtinant kredito patvirtinimo kriterijus. Taigi visai įmanomas scenarijus, kai žmogui net nereikia galvoti, ar verta imti būsto paskolą dabar. Greičiausiai bankas paprasčiausiai negalės suteikti paskolos patogiomis sąlygomis. Ar net atmesti prašymą dėl vidinių krizių priežasčių. Ar dabar prasminga imti būsto paskolą, kai situacija bankuose toli gražu nėra optimali? Daugelis ekspertų mano, kad tokio tiposprendimai dar nėra labai pagrįsti.

Jei paraiška patvirtinama

Apsvarstykime sėkmingą scenarijų – tarkime, rusas neturi problemų dėl turimų paskolų, jis turi didelį atlyginimą, o bankas iš principo yra pasirengęs suteikti jam paskolą būstui įsigyti. Ar verta imti būsto paskolą dabar šiam piliečiui? Atsakymą į šį klausimą galima pateikti ištyrus esminį būsimo sandorio aspektą: ar nepasirodys, kad nusipirkus butą po kurio laiko jis atpigs taip, kad būsto paskola žmogui bus nuostolinga?

Šiuo aspektu, sprendžiant, ar imti būsto paskolą dabar, geriausia rinką tirti ne tiek atsižvelgiant į krizinę situaciją bankuose ir sankcijas, kiek analizuojant tendencijas, atspindinčias bankų dinamiką. nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas. Žinoma, politinė situacija čia vaidina savo vaidmenį. Tačiau pagrindinis veiksnys, lemiantis investicijų į būstą perspektyvas, ekspertų teigimu, yra padėtis atitinkamoje rinkoje.

Nekilnojamojo turto situacija

Kaip sekasi nekilnojamojo turto segmente? Ar dabar apsimoka imti būsto paskolą, atsižvelgiant į numatomą būsto kainų judėjimą? Ekspertai nustato tris galimus scenarijus, susijusius su rinkos plėtros perspektyvomis.

Pagal pirmąjį, nekilnojamojo turto kainos ateinančiais metais išliks daugmaž atitinkančiame dabartinį lygį. Šio požiūrio šalininkai mano, kad šiandieninė nekilnojamojo turto rinka pagal kainodarą, pasiūlos ir paklausos santykį yra pakankamai subalansuota. Galimas pirkimo aktyvumo sumažėjimasEkonomistai mano, kad dėl bankų ribojamo skolinimo ir mažo skolininkų mokumo atitinkamai sumažės pasiūla – daugiausia dėl to, kad būsto savininkai mieliau išlaukia krizės ir neparduoda būsto per pigiai. Ar pagal šį scenarijų dabar pelninga imti hipoteką? Tikriausiai nelabai. Kainos išliks tokios pačios, o banko palūkanas, kurios, be to, dėl krizės greičiausiai bus didelės, reikės mokėti.

Tačiau prasminga imti butą kreditu, jei asmuo šiuo metu nuomojasi būstą, o numatoma įmokų suma bus proporcinga nuomos įkainiams. Tačiau ši parinktis daro prielaidą, kad pilietis turi nemažą sumą pradiniam hipotekos įnašui. Ir šiuo atveju, ko gero, bus pelningiau jį išduoti kaip užstatą, gauti palūkanas, per kurias, savo ruožtu, atsiskaityti už nuomojamą butą. Kai kurie bankai dabar siūlo įnešti 20% per metus ar didesnį indėlį. Tai, anot analitikų, nulėmė Centrinio banko refinansavimo normos padidinimas, kuris gruodį išaugo iki 17 proc. Jei remsime aukščiau aptartą scenarijų, tai investiciniu požiūriu indėlis atrodys pelningesnis nei investavimas į butą – mažai tikėtina, kad tokiu atveju jis per metus pabrangs 20 proc., o tada ta pačia suma, o indėlio atveju bankas skaičiuoja palūkanas.

Antrasis scenarijus daro prielaidą, kad nekilnojamojo turto kainos vis tiek kils. Tai buspirmiausia dėl infliacijos. Tikimasi, kad, pavyzdžiui, susumavus 2014 m. ekonominės plėtros rezultatus, atitinkamas skaičius viršys 11 proc. Net jei paklausa nekilnojamojo turto rinkoje nėra pakankamai dinamiška, ekspertai mano, kad būsto kainų kilimo apskritai galima tikėtis proporcingai infliacijai. Ar verta imti hipoteką dabar, atsižvelgiant į šį scenarijų?

Greičiausiai rekomendacijos potencialiam pirkėjui šiuo atveju bus maždaug tokios pačios kaip ir pirmojo varianto atveju. Tai yra, galite imti paskolą butui, jei šiuo metu būstas nuomojamas, o palūkanos bus tokios pat arba ne didesnės nei nuoma. Arba sumokėkite užstatą sumai, kuri surenkama už pradinį įnašą, gaukite palūkanas ir sumokėkite už nuomą.

Trečiasis scenarijus susijęs su būsto kainų mažėjimu. Tai, savo ruožtu, lems galimas pasiūlos ir paklausos disbalansas rinkoje, kurį gali paskatinti tai, kad pastaraisiais metais Rusija pristatė daug naujų pastatų. Nors nemaža dalis pagal tokius projektus pastatytų butų yra dalijami, nemaža dalis jų vėliau bus parduota rinkos kainomis arba, pavyzdžiui, perparduota. Tai gali sukelti, kai kurių ekonomistų nuomone, pasiūlos perteklių būsto rinkoje.

Tikriausiai, jei bus laikomasi šio scenarijaus, net nėra prasmės stebėtis, arAr turėčiau imti hipoteką dabar? Žinoma, tai nebus geriausias pasirinkimas. Jei kalbame apie pelningų investicijų radimą, tuomet galite atkreipti dėmesį į indėlius. Jei yra poreikis būstui, kol kas geriau jį nuomotis, juolab, kad atitinkami įkainiai, kaip taisyklė, mažėja po pardavimo segmento.

Veiksniai yra tarpusavyje susiję

Žinoma, kiekvienas nekilnojamojo turto rinkos scenarijus labai priklauso nuo situacijos bankiniame sektoriuje ir nuo piliečių mokumo lygio. Todėl galime teigti, kad aukščiau aptarti krizės veiksniai tiesiogiai veikia būsto rinką, kaip ir bet kurią kitą. Tuo pačiu metu ekspertai vis dar mano, kad objektyvūs rinkos mechanizmai – pasiūla ir paklausa – formuojasi veikiant minėtiems veiksniams ribotai. Kriterijai, atspindintys realų rusų poreikį tam tikro tipo būstui, yra labai svarbūs, atsižvelgiant į migracijos procesų įtaką, daugiabučių statybos technologijų pokyčius ir kt.

USD valiutos kurso faktorius

Kai kurie ekspertai tuo pat metu mano, kad priimtina išskirti ketvirtąjį scenarijų, kuris reiškia reikšmingą nekilnojamojo turto kainų padidėjimą dėl unikalaus tam tikra prasme veiksnio poveikio. Kaip žinia, dolerio kursas rublio atžvilgiu 2014 metais išaugo beveik dvigubai. Tačiau dauguma kitų besivystančių šalių, tarp jų ir NVS šalių, valiutų, palyginti su amerikietiška, neatpigo. Dėl to vidutinis atlyginimas doleriais Rusijoje ir, tarkime, inKazachstanas, praktiškai susilygino, o gal net ir tapo prastesnis už įrengtą kaimyninėje šalyje. Dėl to butai Rusijos Federacijoje, skaičiuojant, tarkime, kazachų tengėmis, daugelyje segmentų tapo pastebimai pigesni nei jų kaimynų. Kazachstano piliečiai galiausiai atvyksta į Rusiją ir čia įsigyja būstą. Ši tendencija, kaip teigia kai kurie ekonomistai, gali išlikti, o taip pat sustiprėti dėl panašaus kitų kaimyninių šalių – B altarusijos, Azerbaidžano, B altijos šalių, galbūt Kinijos – gyventojų aktyvumo. Tai gali tam tikru mastu pašildyti nekilnojamojo turto paklausą ir paskatinti kainų kilimą, kuris viršija infliaciją.

Galbūt žmogui, spręsdamas, ar imti būsto paskolą, reikėtų pasidomėti ekspertų nuomone dėl ketvirtojo scenarijaus, bet tik tuo atveju, jei jis gyvena pasienio mieste. Tai reiškia, kad ši parinktis gali būti klasifikuojama kaip lokalizuota.

Išvados

Taigi, nustatėme pagrindinius veiksnius, lemiančius krizės tendencijas nekilnojamojo turto rinkoje, ir apsvarstėme pagrindinius scenarijus, kurių tyrimas leis nuspręsti, ar verta imti būsto paskolą m. dabartinė rinkos situacija.

Pabandykime apibendrinti. Taigi, bankų paskolų rinkoje ištiko krizė. Tikėtina, kad bankai negalės išduoti paskolų su tokia dinamika, kokia buvo ankstesniais metais, ir tomis pačiomis palūkanų sąlygomis. Savo ruožtu skolininkai ne visada turės objektyvią galimybę sumokėti būsto paskolą. Rezultatas – paklausos sumažėjimas. Bankų krizės priežastis – politinė situacija. Štai kodėl,spręsdami, ar imti būsto paskolą dabar, kai yra ES ir JAV sankcijos Rusijai, tikriausiai sakome ne. Reikia palaukti, kol padėtis bankuose stabilizuosis, jie ras naujų paskolų š altinių esamiems įsipareigojimams apmokėti arba Vyriausybė padės tai padaryti.

Antras veiksnys, galintis turėti įtakos sprendimui, ar imti būsto paskolą dabar, yra situacija Rusijos nekilnojamojo turto rinkoje. Ekonomistai išskiria tris pagrindinius scenarijus. Tai kainų stabilizavimas, nedidelis jų padidėjimas, proporcingas infliacijai, arba mažėjimas. Arba, jei asmuo gyvena pasienio mieste, šiek tiek padidės butų kaina.

Ar turėčiau imti hipoteką? Šio sprendimo privalumai ir trūkumai, palyginti su dabartine rinkos situacija, yra gana akivaizdūs. Tarp teigiamų aspektų galima paminėti galimybę pelningai investuoti, jei paklausa artimiausiu metu augs. Ekonomistai, nors ir pripažįsta reikšmingą dabartinės krizės gilumą, mano, kad situacija artimiausiu metu gerės – dėl galimo naftos kainų grįžimo, importo pakeitimo, šalies ekonomikos diversifikacijos. Taip pat investicijos į nekilnojamąjį turtą bent jau užtikrins piniginių investicijų saugumą infliacijos atžvilgiu. Tarp neigiamų sprendimo pirkti būstą pusių – kainų kritimo arba jų augimo nebuvimo tikimybė yra gana didelė. Nei vienas, nei kitas buto pirkėjui nebus pelningas. Be to, greičiausiai šiame etape bankai negalės pasiūlyti skolininkui patogių sąlygųproc.