Buto pardavimo mokestis: ypatumai, sumos apskaičiavimas ir reikalavimai

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Parduoti butą gali prireikti dėl įvairių priežasčių, tačiau tuo pačiu kiekvienas žmogus domisi, ar reikia mokėti mokestį parduodant butą. Iš tiesų, baigęs šį procesą, pilietis gauna tam tikras pajamas, nuo kurių turi būti imtas mokestis. Tačiau tuo pat metu yra tam tikrų sąlygų, kurioms esant nereikia pervesti mokesčio. Kiekvienas pardavėjas turi išsiaiškinti, kiek laiko užtrunka turėti butą, kad jį pardavus nereikėtų mokėti mokesčio. Be to, atsižvelgiama į galimybę pasinaudoti atskaitymu mokesčių bazei sumažinti.

Kiek apmokestinama?

Visų pirma, turite išsiaiškinti, koks yra mokestis. Kiekvienas savininkas, pardavęs nekilnojamąjį turtą ar jo dalį, turėtų žinoti, koks mokestis yra apmokestinamas parduodant butą ir ar jis privalo mokėti šį mokestį.

Skaičiuojant naudojama suma, nurodyta surašytoje objekto pardavimo sutartyje. Neretai pardavėjai šioje sutartyje prašo pirkėjų mažesnės sumos,kuri leis jiems išvengti mokesčių mokėjimo naudojant atskaitą. Tai lėmė būtinybę taisyti įstatymą, todėl dabar atsižvelgiama ne tik į pardavimo kainą, bet ir į objekto kadastrinę vertę. Jei ji didesnė už sutartyje nurodytą vertę, tada mokesčio suma skaičiuojama kadastrine kaina.

Tokie pakeitimai pateisinami tuo, kad būtina sumažinti nesąžiningų sandorių, kurių pagrindinis tikslas – mokesčių slėpimas, skaičių. Nuo atskleistos sumos imamas dar 13 proc. Mokesčio bazė gali sumažėti naudojant atskaitą.

Teisinis reglamentas

Reikalavimą mokėti mokestį nuo pajamų, gautų pardavus nekilnojamąjį turtą, reglamentuoja skirtingi teisės aktai. Tai apima str. 117 str. Mokesčių kodekso 220 straipsnis, taip pat federalinis įstatymas Nr. 382.

Dokumentuose nurodoma, ar parduodant butą reikia mokėti pardavimo mokestį, kaip nustatomas mokestis ir kokiomis aplinkybėmis pardavėjai atleidžiami nuo šio proceso.

Kada mokestis nesumokamas?

Yra tam tikros sąlygos, kurioms esant nekilnojamąjį turtą parduodantiems žmonėms nereikia mokėti mokesčių nuo pajamų. Mokestis pardavus butą nėra mokamas (dėl įvairių priežasčių) tik esant šių aplinkybių įrodymams. Mokesčio skaičiuoti ir mokėti nereikia šiais atvejais:

• nusipirkus butą, pardavėjas butas priklausė daugiau nei penkerius metus;
• gavus būstą paveldėjimo būdu, dėl surašymodovana arba teismo sprendimu, reikia palaukti 3 metus, kad vėliau galėtumėte parduoti objektą su neapmokestinimu;
• jei butas buvo parduotas už mažesnę nei įsigijimo kainą, nes reikia mokėti pajamų mokestį, tačiau turėsite oficialiai įrodyti, kad pardavėjas tikrai negavo pelno, už ką sudarytos sutartys būsto pirkimas ir pardavimas yra naudojami;
• Nekilnojamojo turto vertė yra mažesnė nei 1 mln. RUB, nes kiekvienas nekilnojamojo turto pardavėjas gali pasinaudoti 1 mln. RUB atskaitymu, todėl būtent šia suma sumažinama mokesčio bazė, todėl su maža kaina būsto, jums nereikia mokėti mokesčio.

Nebegalima taikyti nepagrįsto būsto kainos nuvertinimo. Taip yra dėl to, kad buto pardavimo fiziniams asmenims mokestis gali būti skaičiuojamas pagal kadastrinę vertę, jeigu ji didesnė už objekto pardavimo kainą.

Kada turėtų būti pervestos lėšos?

Mokestis sumokamas kitais metais. Todėl jei butas parduodamas 2017 m., o tuo pačiu atsiranda poreikis paskaičiuoti ir pervesti mokestį, tuomet jis turi būti pervestas į biudžetą iki 2018 m. liepos 15 d.

Jei vėluojama, skiriamos baudos, kurios žymiai padidina bendrą sumą, kurią reikia pervesti į biudžetą.

Kiek laiko užtrunka turėti butą, kad nemokėtumėte mokesčių po jo pardavimo?

2016 m. buvo padaryti reikšmingi pakeitimai, todėl dabar visi žmonės turėtų žinoti, kaip teisingai nustatyti šį laikotarpį,kad jie neatsako už pažeidimus. Pagrindinės taisyklės apima:

• jei turtas pirktas po 2016 m., tuomet turėsite laukti 5 metus, kad jį parduotumėte nemokėdami mokesčio;
• jei objektas gautas pagal kitus sandorius, kuriuose buto gavėjas neišleido pinigų, pavyzdžiui, būstas gautas paveldėjimo būdu arba padovanotas teisingai surašyto dovanojimo pagrindu, tada jį galima parduoti be mokesčių per trejus metus.

Parduodant mažiau nei 3 metus nuosavybės teise priklausantį butą reikės sumokėti be jokios abejonės. Šiuo atveju atgalinis skaičiavimas prasideda nuo to momento, kai pilietis gauna dokumentą, patvirtinantį jo teisę į nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, jei objektas perkamas už pajinius įnašus, atgalinis skaičiavimas turi būti atliekamas nuo paskutinio mokėjimo momento.

Ar man reikia mokėti mokesčius už dovanotą ar paveldėtą būstą? taip, jei tokiu turtu praėjo mažiau nei treji naudojimo metai ir norite jį parduoti. Tarkime, kad turite butą 3 metus. Tokiu atveju pardavimo mokesčio skaičiuoti ir pervesti nereikės, tačiau kartu reikia pateikti Federalinei mokesčių tarnybai įrodymus, kad tikrai praėjo daugiau nei treji ar penkeri metai.

Ar galiu sumažinti kainą?

Kiekvienas nekilnojamąjį turtą parduodantis asmuo nori išvengti mokesčių. Daugelis žmonių nori nemokėti mokesčio už buto pardavimą, nes sąmoningai neįvertina pardavimųobjekto kaina, todėl naudojant atskaitą mokesčio arba visai nėra, arba jo suma nedidelė.

Šis metodas nebuvo naudojamas nuo 2016 m. Taip yra dėl to, kad prieš apskaičiuodami mokestį Federalinės mokesčių tarnybos darbuotojai lygina du rodiklius, kuriuos atspindi pardavimo kaina ir objekto kadastrinė vertė. Skaičiavimas pagrįstas suma, kuri bus didesnė. Todėl tokiu būdu išvengti mokesčių nepavyks. Mokestį parduodant naują butą, pirktą ar gautą mažiau nei prieš trejus ar penkerius metus, bet kuriuo atveju reikės sumokėti.

Kaip nemokėti mokesčių turint butą trumpiau nei 5 metus?

Yra tam tikros galimybės, leidžiančios realiai nemokėti šio mokesčio, net jei butas žmogui priklauso mažiau nei penkerius metus. Buto pardavimo mokestis nėra mokamas šiomis sąlygomis ir situacijomis:

• įsigytas turtas iki 2016 m., todėl jam vis tiek taikoma sąlyga, kad turėsite laukti trejus, o ne penkerius metus, kad galėtumėte jį parduoti nemokėdami mokesčio;
• butas gautas dovanų ar paveldėjimo būdu, todėl už jį piliečio nemokėjo lėšų, todėl užtenka turėti objektą tik 3 metus, paskui jį parduoti, o ne sumokėti mokesčius;
• pardavėjas gali įrodyti, kad per trejus metus per du sandorius jis negavo pelno, todėl pardavė objektą už kiek mažesnę kainą nei buvo pirktas iš pradžių, tačiau tokiomis sąlygomis svarbu, kad pardavimo kaina nėra buvo žemiau kadastrobuto kaina;
• sandoriai sudaromi dėl nebrangaus būsto, todėl jo kadastrinė ir pardavimo kaina nesiekia 1 milijono rublių, o tai lemia tai, kad dėl panaudojimo atskaita mokesčių bazė yra visiškai neigiama.

Visas aukščiau nurodytas sąlygas turi įrodyti pilietis, naudodamas oficialius dokumentus, todėl Federalinei mokesčių tarnybai reikia pateikti atitinkamus dokumentus.

Paveldėjimo būdu gauto buto pardavimo niuansai

Jei pilietis gauna turtą paveldėjimo būdu, jis turi mokėti valstybės rinkliavą, priklausomai nuo objekto vertės, taip pat tvarkyti ilgalaikę buto registraciją. Be to, už jo registraciją nuosavybėje reikia sumokėti 2 tūkstančių rublių mokestį. Dažnai po registracijos žmogui kyla noras objektą parduoti. Reikėtų nepamiršti, kad tokiomis sąlygomis teks mokėti mokestį už parduotą paveldėtą butą.

Pirmiausia reikėtų įvertinti kai kuriuos veiksnius:

• nustatoma, koks yra turto kadastrinės vertės dydis, kadangi tai yra rodiklis, pagal kurį bus skaičiuojamas mokestis, jei butas parduodamas už mažesnę kainą;
• 1 milijonas rublių atimama iš gautos sumos, kurią sudaro atskaitymas;
• iš šios 13% vertės skaičiuojama, kokia suma turės būti sumokėta į biudžetą, nes jei ji yra per didelė, dažnai patariama palaukti trejus metus, kad vėliau būtų galima parduoti objektą be mokesčių.

Kadastrinė vertė dar nepaskaičiuota visiems butams. Taip yra dėl to, kad jį nustato tik speciali komisija, susidedanti iš kvalifikuotų PTI darbuotojų, todėl dažnai šis rodiklis konkrečiam objektui dar nėra nustatytas. Tokiu atveju įpėdinis tokį vertinimą turės užsisakyti pats, o tai turės papildomų išlaidų.

Koks siūlomas atskaitymas?

Kiekvienas asmuo, planuojantis parduoti butą ar net kambarį, turėtų atsiminti, kad jis turi galimybę pasinaudoti mokesčių lengvata. Tai standartinė visiems butams yra 1 milijonas rublių. Kiek buto pardavimo mokesčio bus sumokėta šiuo atveju?

Pavyzdžiui, butas parduotas už 3,4 milijono rublių, ir ši suma yra didesnė už objekto kadastrinę vertę. Sandoris buvo baigtas per metus nuo turto įsigijimo. Ar tokiu atveju reikia mokėti mokesčius parduodant butą? Kadangi po nekilnojamojo turto įregistravimo dar nepraėjo treji ar penkeri metai, mokestis turi būti teisingai apskaičiuotas ir pervestas.

Iš pradžių apskaičiuojama mokesčio bazė, už kurią pardavimo kaina sumažinama atskaitos suma: 3, 4 - 1=2,4 milijono rublių. Be to, ši suma apmokestinama mokesčiu: 2,4 mln. x 13%=312 tūkst. rublių.

Atskaitą galite panaudoti buto pardavimo mokesčiui sumažinti tik tuo atveju, jei pardavėjas turi įrodymų, kad iš pradžių išleido pinigus tam objektui. Šie įrodymai gali būti pateikti dokumentais:

• mokėjimų pervedimai, kurių pagrindu buvo pervestos lėšoskita sąskaita, todėl objekto pirkimo procedūra buvo visiškai atlikta per banką;
• kvitas, nurodantis lėšų pervedimą;
• objekto priėmimo ir perdavimo aktas, kuriame nurodyta šio turto kaina;
• fiskaliniai patikrinimai, kurie gali patvirtinti ne tik būsto įsigijimą, bet ir jo apdailą.

Tik parengę įrodymus galite naudoti atskaitą.

Kada tikslinga atsisakyti išskaitymo?

Būsto pardavėjas gali nuspręsti, ar pardavimo kaina bus sumažinta atskaitos dydžiu, ar turto pirkimo kaina. Pavyzdžiui, 2016 metais butas buvo nupirktas už 2,3 mln. 2017 m. jis parduotas už 4,2 mln. rublių.

Jei naudosite atskaitą, buto pardavimo mokesčio suma bus lygi: (4, 2 - 1) x 13%=416 tūkst. rublių.

Jei naudojate metodą, kuris apima faktinio gauto pelno nustatymą, tada mokesčio dydis bus: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 tūkst. rublių.

Todėl tokioje situacijoje patartina atsisakyti atskaitos, siekiant sumažinti buto pardavimo mokestį. Naujajame įstatyme nurodyta, kad jei neįmanoma patvirtinti objekto pirkimo kainos, bet kokiu atveju turėsite naudoti atskaitą.

Išskaita teikiama tik kartą per metus, tad jeigu asmuo per vienerius metus atlieka kelis sandorius iš karto, tuomet galioja galimybė sumažinti mokesčio bazę tik vienam butui.

Be to, pirkdami būstą galite tikėtis mokesčių grąžinimo. Jis apskaičiuojamas remiantisišlaidos:

• suma, už kurią pirktas butas;
• objekto statybos išlaidos;
• perkamas sklypas, ant kurio buvo pastatytas namas;
• paskolos palūkanų grąžinimas, jei buvo išduota būsto paskola būstui įsigyti.

Maksimalus turto atskaitymas numatytas 260 rublių. nuo pirkimo ar statybos kainos, taip pat už būsto paskolos palūkanas galima grąžinti iki 390 tūkst. rublių.

Kaip apskaičiuojama objekto kadastrinė kaina?

Daugelis žmonių nežino apie teisės aktų naujoves, todėl bando sumažinti mokesčių bazę, parduodami nekilnojamąjį turtą pigiai. Jie derasi su pirkėjais, kad sutartyje būtų nurodyta suma, neviršija 1 milijono rublių. Naudojant atskaitą paaiškėja, kad mokesčio bazė pavaizduota neigiama verte.

Bet dabar mokesčių administratorius tokioje situacijoje buto pardavimo mokesčiui nustatyti naudoja ne tik rodiklį, kuris yra nurodytas pirkimo-pardavimo sutartyje, bet ir kadastrinę kainą. Įstatyme nurodyta, kad jeigu kadastrinė vertė viršija dokumente nurodytą vertę, nuo jo skaičiuojamas mokestis.

Pavyzdžiui, pilietis nusipirko butą už 1,5 milijono rublių. Jo kadastrinė kaina yra 1,3 milijono rublių. Po metų nuosavybės žmogus nusprendžia parduoti objektą už 1,6 mln. Jis sutinka su pirkėju, kad sutartyje būtų nurodyta 900 tūkstančių rublių suma. Apskaičiuodami mokestį, Federalinės mokesčių tarnybos darbuotojai atsižvelgia į objekto kadastrinę kainą, nes ji yra didesnė už pardavimo kainą. Šiuo atveju, naudojant atskaitą, dydismokestis bus lygus: (1, 3 - 1) x 13%=39 tūkst. rublių.

Deklaracijos surašymo niuansai

Jei asmuo nekilnojamojo turto turi mažiau nei nustatytas terminas, jis turi ne tik apskaičiuoti ir sumokėti mokestį, bet ir surašyti bei pateikti Federalinei mokesčių tarnybai deklaraciją. Šio dokumento nereikia generuoti šiais atvejais:

• butas neparduodamas, o keičiamas ar dovanojamas kitam asmeniui, kadangi objektas perleidžiamas neatlygintinai arba negavus papildomo užmokesčio, todėl pilietis tiesiog neturi pajamų, nuo kurių galėtų būti skaičiuojamas mokestis;
• parduodamas objektas priklausė asmeniui ilgiau nei trejus ar penkerius metus, priklausomai nuo to, kaip jis buvo įgytas.

Kitose situacijose svarbu ne tik sumokėti mokesčius, bet ir pateikti deklaraciją. Tai būtina, tik jei mokesčių bazė yra teigiama.

Svarbu suprasti ne tik tai, ar piliečiai moka mokesčius parduodant butą, bet ir kaip formuojama deklaracija. Jo sudarymo taisyklės apima:

• nurodykite laikotarpį, kuriam buvo sukurtas dokumentas;
• asmeninė informacija apie mokesčių mokėtoją užregistruota;
• įvedami duomenys, kaip butas buvo gautas, kiek laiko juo disponavo pilietis, už kokią kainą pirktas ir parduotas;
• įveskite informaciją apie taikomą atskaitymą;
• pateikia mokesčių apskaičiavimo taisykles.

Remiantis deklaracijoje pateikta informacija, sumokamas mokestis.

Kaip pateikiama deklaracija?

Dokumentas pateiktasFTS įvairiais būdais:

• apsilankymas Federalinės mokesčių tarnybos biure, kad pateiktų dokumentą specialistui, po to pateikiamas pranešimas ir mokesčių kvitas;
• dokumentacijos siuntimas paštu;
• interneto naudojimas;
• pasinaudojus tarpininku, kuris turi turėti notaro patvirtintą įgaliojimą.

Jums nereikia rengti dokumento, jei apskaičiavimo rezultatas yra toks, kad jums nereikia mokėti mokesčių. Tai ir atvejai, kai panaudojus atskaitą gaunama neigiama mokesčio bazės vertė, nes šio fakto mokesčių mokėtojas neturi įrodinėti remiantis PMĮ 2 str. 229 NK. Jame teigiama, kad jei pajamos neapmokestinamos, tada mokesčių mokėtojai jų gali nepranešti.

Atsakomybė už mokesčio nesumokėjimą

Jei mokesčių mokėtojas suklysta ar tiesiog tikslingai nesumoka gyventojų pajamų mokesčio pardavęs butą, tai lemia tai, kad pilietis traukiamas administracinėn arba baudžiamojon atsakomybėn.

Atsakomybės matas priklauso nuo nusik altimo sunkumo ir mokesčio dydžio. Todėl gali būti skirta bauda iki 100 tūkstančių rublių. arba net laisvės atėmimu iki trejų metų. Todėl deklaraciją būtina pateikti laiku iki balandžio 30 d., o mokestį sumokėti ir iki liepos 15 d. Jeigu 16 d. nėra lėšų, tai už kiekvieną uždelstą mėnesį skaičiuojama 5% bauda, tad per šešis mėnesius teks mokėti ne tik mokestį, bet ir 30% jo. Minimalus tokios baudos lygis yra 1 tūkstantis rublių.

Taigi, kiekvienas asmuo turėtųžinoti, kokius mokesčius reikia mokėti parduodant/perkant butą, norint laiku įnešti įmokas į biudžetą. Taip išvengsite didelės atsakomybės už rimtus pažeidimus. Tuo pat metu turėtumėte suprasti nuosavybės sąlygas, galimybę naudoti atskaitą ir kitus skaičiavimo niuansus.