Komercinio nekilnojamojo turto pirkimas: funkcijos, procedūros ir rekomendacijos

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Komercinio nekilnojamojo turto pirkimas reikalauja itin atsakingo požiūrio. Tik viena klaida ar neteisingumas gali sukelti rimtų neigiamų pasekmių. Nepriklausomai nuo sandorio sudėtingumo, komercinio nekilnojamojo turto pirkimas Maskvoje reikalauja ypatingo atidumo ir griežto tam tikrų taisyklių bei veiksmų algoritmo laikymosi.

Kaip nusipirkti biurą?

Pelniausias būdas investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą mūsų šalyje šiandien yra objektų įsigijimas sostinėje ir gretimame regione. Turto savininkas laimi. Jis gali gauti stabilų pelną iš objekto pristatymo pagal nuomos sutartį. Be to, šiandieninėje rinkoje galite rasti daugybę sėkmingų įmonių, norinčių įsigyti biuro patalpas. Juos daugiausia domina komercinei veiklai tinkami negyvenamieji objektai.

Tinkamos biuro patalpos radimas gali užtrukti ilgai. Tačiau jei pagaliau radote tinkamą objektą, kyla naujų klausimų. Kaip tai vykdomaperkant komercinį turtą? Kaip sudaryti sutartį? Į kokias ypatybes reikėtų atsižvelgti sudarant sandorį? Tai ir daug daugiau bus aptarta šiame straipsnyje.

Teisiniai privalumai: nuosavybė

Laimei, priešiškų perėmimų ir kitų neteisėtų veiksmų scenarijų laikai jau praėjo. Bet štai žmonės, kurie specializavosi tokioje veikloje, dirba iki šiol. Dažnai jie dalyvauja sprendžiant įvairias problemas. Ekonominės krizės laikotarpiais sukčiavimo rizika yra didesnė nei bet kada anksčiau, todėl verslo savininkai turėtų būti atsargūs ir budrūs.

Kaip vyksta komercinio nekilnojamojo turto pirkimas? Spąstai, kurių galite tikėtis sudarydami sandorį, yra labai įvairūs. Turėtumėte būti ypač atidūs, jei žinote, kad turto pardavėjas atsidūrė sunkioje finansinėje padėtyje. Šiuolaikinėje teisinėje praktikoje yra daug pavyzdžių, kaip pradinis patalpų savininkas, sudarydamas komercinio nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, paliko spragų, kurios leido išlaikyti nuosavybę. Tokie nesąžiningi pardavėjai, sandoriu išsprendę finansinius klausimus, galėtų reikalauti grąžinti daiktą.

Taigi galime daryti išvadą, kad komercinio nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas bus sėkmingas tik tada, kai sandoris bus įformintas legaliai. Pagrindiniai veiksniai šiuo klausimu yra sutarties sudarymo teisingumas ir teisingumas. Tik tokiu atveju galėsite apsisaugoti nuo rizikos, susijusios su turto praradimu irpardavėjo nepagrįstų finansinių reikalavimų pateikimas. Štai kodėl daugumai pirkėjų svarbiausias aspektas yra teisėtai švarių patalpų įsigijimas.

Komercinio nekilnojamojo turto pirkimas individualiam verslininkui (individualiam verslininkui) turi daug rizikos, dėl kurios gali užsitęsti bylinėjimasis. Dėl to galite ne tik eikvoti savo laiką ir energiją, bet ir prarasti patalpas.

Pagrindinė pirkėjo rizika

Perkant komercinį nekilnojamąjį turtą gali kilti tokia rizika:

• pardavėjas neturi objekto;
• teisės į patalpas gali ginčyti trečiosios šalys;
• nuosavybės teisės gali būti neteisingos;
• objekto rodymas;
• perkant objektą gali atsirasti papildomų išlaidų;
• trečiųjų asmenų, reikalaujančių grąžinti skolas ar atlyginti nuostolius, susijusius su daikto naudojimu, atsiradimas.

Taigi, jei nekreipiate tinkamo dėmesio į sandorį, toks įsigijimas gali sukelti rimtų finansinių pasekmių. Tai ypač aktualu, kai imama paskola komerciniam nekilnojamajam turtui įsigyti. Faktas yra tas, kad dideliuose bankuose dirba specialiai apmokyti specialistai, kurių užduotis yra veikti organizacijos interesais. Tai gali būti kruopštaus pirkimo ir pardavimo sandorio patikrinimo trūkumas, pagrindinių saugumo taisyklių nesilaikymas ir pagrindinių teisinių dokumentų nebuvimas.sukelti įsigyto turto areštą.

Sandorio apdorojimas

Dokumentacijos rengimas tuo atveju, kai fizinis asmuo perka komercinį nekilnojamąjį turtą pagal tipines formas. Jie gali neatsižvelgti į visas konkretaus kambario ypatybes. Dauguma sutarčių sudaromos naudojant standartines sąlygas ir bendrąsias frazes. Be to, pirkėjas gali nepakankamai apgalvoti tikėtinus sandorio scenarijus ir planą. Dėl to perkant komercinį nekilnojamąjį turtą gali kilti sunkumų įgyjant nuosavybę arba gali kilti ginčas dėl bet kurio iš sutartyje aprašytų punktų.

Kaip patikrinti operacijos grynumą?

Šis klausimas šiandien domina daugelį nekilnojamojo turto pirkėjų. Jei neatliksite išsamaus patikrinimo, yra tikimybė, kad trečiosios šalys pareikš pretenzijas į turtą. Pirkėjui tai sukels tik neigiamas pasekmes: savo teises jis turės įrodyti teisme, o tai reikalauja papildomų išlaidų. Be to, jei buvo paimta paskola komerciniam nekilnojamajam turtui įsigyti, kyla daugiau problemų dėl banko skolos grąžinimo reikalavimų.

Komercinių patalpų teisinis statusas

Nesilaikant pirkimo-pardavimo sandorio registravimo tvarkos, gali kilti įvairių konfliktų su kontrolę vykdančiais valstybės įstaigomis. Nepakankamai atidžiai ištyrus visas sandorio detales, tikėtina, kadpirkėjas yra tiesiog apgautas. Tokiu atveju galite prarasti ne tik turtą, bet ir pinigus.

Norėdami sumažinti neigiamų pasekmių tikimybę iki nulio, turite atidžiai patikrinti tiek patį objektą, tiek pardavėją. Stenkitės kuo tiksliau aprašyti visas sutarties sąlygas, būtinai atsižvelkite į sandorio momentą ir laikotarpį iš karto po jo. Geriau iš anksto išanalizuoti visas galimas pasekmes ir nuspręsti dėl pageidaujamos elgesio strategijos.

Nepakankamai pasirengus sandoriui, jo pagrindas teisiniu požiūriu gali būti trapus. Tokiu atveju gedimo tikimybė yra didelė. Taigi, jei nusprendėte įsigyti komercinį turtą, kvalifikuota teisinė pagalba turėtų būti jūsų prioritetas.

Paslėpta rizika

Pirkdamas komercinį nekilnojamąjį turtą, pirkėjas gali neturėti reikiamos informacijos apie objekto technines charakteristikas. Pardavėjai stengiasi nekreipti dėmesio į neigiamus dalykus. Dėl to pirkėjas, įvykdęs sandorį, gali susidurti su didelių finansinių išlaidų poreikiu, reikalingų norint tinkamai sutvarkyti turtą. Pavyzdžiui, pirkdamas patalpas naujame pastate, pirkėjas gali aptikti kokių nors defektų, kurie nebuvo nustatyti atlikus pirminę apžiūrą. Kartais net pasitaiko neatitikimų tarp parduodamų patalpų ploto ir išplanavimo bei oficialioje techninėje dokumentacijoje nurodytų parametrų.

Ekspertizė

Norint nustatyti visus objekto parametrus ir charakteristikas, būtina atlikti techninę ekspertizę. Turėdami ekspertų komisijos nuomonę, galite kelti pagrįstus reikalavimus kūrėjui su prašymu ištaisyti tam tikrus trūkumus. Tuo atveju, jei vystytojas atsisako pašalinti statybos metu padarytus trūkumus, pirkėjas gali kreiptis į teismą ir ten ginti savo teises.

Perkant komercinį nekilnojamąjį turtą senesniuose pastatuose, pagrindinis dėmesys turėtų būti skiriamas nusidėvėjimui. Juk defektai, kurie iš pirmo žvilgsnio atrodo nereikšmingi, gali privesti prie visuotinio destrukcijos. Objekto techninei būklei nustatyti būtina atlikti išsamią statinio apžiūrą. Vystytojai ir nekilnojamojo turto agentūros suinteresuotos kuo greičiau parduoti turtą. Mažai tikėtina, kad jie norės informuoti pirkėją apie visas patalpų savybes. Tai suprantama, nes sužinojęs visus trūkumus norės sumažinti sandorio sumą.

Kad netaptumėte nesąžiningo pardavėjo auka, svarbu ne tik atkreipti ypatingą dėmesį į akivaizdžius trūkumus, bet ir sutelkti dėmesį į net mažiausius defektus. Jūs galite reikalauti iš pardavėjo arba sumažinti objekto kainą, arba nemokamai pašalinti visus trūkumus per iš anksto nustatytą terminą. Nustačius esminius komercinės paskirties objekto kokybės pažeidimus, pirkėjas gali atsisakyti vykdyti įsipareigojimus, nurodytussutartis.

Per brangu

Kaip vertinamas komercinis turtas? Norint įsigyti pigiai, reikės kruopščiai įvertinti turtą.

Yra trys pagrindiniai būdai:

1. Pelningas: laipsniškas išleistų pinigų grąžinimas per tam tikrą laikotarpį.
2. Palyginamasis: turtas lyginamas su panašiais parduodamais objektais.
3. Kaina: apskaičiuoja apytikslę išlaidų sumą, kurią reikės išleisti neįsigijus panašaus objekto.

Šis vertinimas yra analitinis.

Kaip teisingai įvertinti objekto vertę?

Vertinimo procedūrą gali atlikti nepriklausomas ekspertas, nekilnojamojo turto agentas arba pats pardavėjas. Kai nekilnojamojo turto sandorius vykdo juridiniai asmenys, reikalingas nepriklausomas vertintojas. Po atliktų darbų specialistas pateikia išsamią ataskaitą, kuri bus oficialus dokumentas.

Nekilnojamojo turto pardavėjas, atlikęs nekilnojamojo turto vertinimą, neišduoda jokio dokumento. Taip pat reikia atsižvelgti į tai, kad dauguma šiandien mūsų šalyje dirbančių maklerių nesugeba suteikti tokios kokybiškos paslaugos. Įvertinimas bus tinkamas tik bendradarbiaujant su kompetentingu ir kvalifikuotu specialistu.

Be to, turto vertinimą galite atlikti ir patys. Norėdami tai padaryti, pakanka šiek tiek suprasti rinkos rodiklius ir išanalizuoti kitus pasiūlymus. Čia yra pagrindinis dalykaspadarykite sąmatą, remdamiesi daugybe skirtingų objektų pirkimo ir pardavimo š altinių.

Pagrindiniai veiksniai, turintys įtakos išlaidoms

Svarbus parametras yra nuosavybės vieta. Didelę įtaką patalpų kainai turi teritorijos prestižas. Taip pat svarbu patogi infrastruktūra ir susisiekimas. Kuo tiksliau nustatysite objekto vertę, tuo sėkmingesnis bus sandoris.

Jei ketinate pirkti komercinį nekilnojamąjį turtą, prieš sudarydami sandorį būtinai perskaitykite visus niuansus, kad nepatektumėte į nemalonią situaciją ir neprarastumėte pinigų.