Lyginamasis metodas. Nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodai

2024 Autorius: Howard Calhoun | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2023-12-17 10:34

Pasaulinėje praktikoje nekilnojamojo turto vertinimo srityje naudojami trys metodai:

• lyginamasis arba rinka;
• brangiai kainuoja;
• pelningas.

Metodikos pasirinkimas labai priklauso nuo vertinimo objekto ir realios situacijos, susidariusios aplink tam tikros rūšies nekilnojamąjį turtą. Tačiau lyginamasis metodas nustatant apskaičiuotą vertę vis dar laikomas patikimiausiu būdu.

Pagrindiniai lyginamosios analizės principai

Lyginamasis metodas – tai turto rinkos vertės nustatymo metodų rinkinys. Įvertintas turtas lyginamas su panašiomis savybėmis.

Vertinimas grindžiamas šiais principais:

• Paklausa ir pasiūla. Šie du rodikliai yra neatsiejamai susiję, ribotas pasiūlymų skaičius sukuria tam tikrą paklausą, ir atvirkščiai, kuo daugiau pasiūlymų, tuo mažesnė paklausa.
• Pakeitimas. Nė vienas pirkėjas nemokės daugiau, jei panašių savybių turtas kainuoja mažiau.

Rinkos vertės sąvoka beveik identiška pusiausvyros kainos sąvokai. Pusiausvyros kaina yra kiekybinių charakteristikų rinkinys irkainodaros veiksniai, lemiantys palyginamos prekės pasiūlą ir paklausą.

Pagrindiniai kriterijai, pagal kuriuos pasirenkamas palyginamas nekilnojamojo turto vertinimas

Yra labai daug elementų, į kuriuos atsižvelgiama atliekant lyginamąją analizę, ir jų derinys yra beveik begalinis. Todėl analizė apsiriboja tam tikru veiksnių, kurie tiesiogiai veikia kainodarą.

Palyginimo elementai. Teisių kokybė

Bet koks suvaržymas ar servitutas lemia vertinamo turto vertės sumažėjimą. Tai yra, bet koks nuosavybės teisės apribojimas yra kainos sumažinimas. Jei vertinamas objektas neturi tokių trūkumų, lyginant su lyginamaisiais objektais, tada kaina, priešingai, didėja.

Žemės sklypams servitutų prieinamumas nėra vienintelis mažinantis veiksnys. Vertinant vertę labai svarbu, perduoda žemės nuosavybės teisę arba teisę į nuomą, nuolatinį naudojimą. Paskutinės dvi teisės vadinamos mažinančiais veiksniais. Labai svarbu, ar žemei taikomi tam tikri apribojimai tolesniems sandoriams su juo.

Pardavimo sąlygos

Į tokias sąlygas atsižvelgiama, jei vertinamas objektas parduodamas tikrai turi išskirtinių požymių.

Bankrotas yra mažinantis veiksnys, tai yra, pardavėjas skuba sudaryti pirkimo-pardavimo sandorį, nes nekilnojamojo turto rinkos objekto ekspozicijos laikas akivaizdžiai sumažėja, lyginant su panašiais objektais.

Vertinimui didelės įtakos turi ir šeimyniniai ryšiai, partnerystėsantykius, nors sunku įvertinti šią riziką.

Jei pardavėją ir pirkėją sieja nuomos santykiai ir tarp jų planuojama sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, tai, norint sutaupyti mokesčių, žinoma, numatomos išlaidos bus neįvertintos. Šiuo atveju yra tik viena motyvacija – kadangi sandorio šalis sieja kiti ne rinkos santykiai, todėl pardavėjas faktiškai kredituoja pirkėją. Panaši situacija susidaro, jei sandoris sudaromas pagal opciono sąlygas.

Perspektyva gauti valstybės subsidijas infrastruktūros plėtrai gali lemti numatomos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto vertės padidėjimą. Numatomo lengvatinio skolinimo suma nustatoma pagal lengvatinių ir rinkos paskolų skirtumą.

Rinkos sąlygos

Jei labai skiriasi panašaus ir eksperto turto rinkos vertė, gali būti taikomas koregavimas.

Vertinant taip pat galima atsižvelgti į funkcionalumo pasikeitimą, nes tai turi įtakos pasiūlos ir paklausos pusiausvyrai.

Nuosavybės vieta

Vertės tvarkyklės	Sąnaudas mažinantys veiksniai
Kaimynystės prestižas Kitų gyvenamųjų namų savininkų statusas Rezervuota zona Automobilių stovėjimo aikštelė Prieiga prie greitkelių Architektūros paminklų ir kitų lankytinų vietų buvimas Poilsio zona šalia nekilnojamojo turto Unikalios pastato architektūrinės savybės	Atstumas nuo miesto centro Pėsčiomis nėra maisto prekių parduotuvių Nuotolumas nuo mokyklos ir ikimokyklinio ugdymo įstaigų Prasta aplinkos padėtis regione Gamyklų ir sandėlių įmonių buvimas šalia nuosavybės, sąvartynų

Fiziniai veiksniai (žemei)

Lyginamasis žemės sklypo vertinimo metodas apima turto savybių rinkimą:

• dydis;
• forma;
• geologija;
• topografija;
• parengties lygis, tai yra, ar žemė išvalyta nuo augmenijos, ar pašalinti pažeidimai;
• kokybiniai dirvožemio dangos rodikliai.

Labiausiai verta paminėti kalvų ar šlaitų, uolienų ar griovių buvimą arba nebuvimą. Taip pat svarbu, kokia yra žemės laikomoji galia, jos stiprumas, gruntinio vandens buvimas. Labai svarbu, ar yra informacijos apie galimą mineralų atsiradimą. Jeigu informacija pasitvirtins, tai žemė ateityje tikrai turės apsunkinimą.

Bendrosios vertinamo objekto charakteristikos

Rinkos palyginimo metodas – tai savybių, kurios padidina objektų vertę, tyrimas. Tai apima:

• pastato arba patalpos dydis;
• pastato aukštis;
• pagalbinių patalpų prieinamumas ir plotas;
• lubų aukštis.

Svarbi ir medžiaga, iš kurios pastatytas pastatas, kuo jis modernesnis ir patikimesnis, tuo didesnė turto vertė. Paskutinis, bet ne mažiau svarbus dalykas – bendra viso pastato išvaizda, galimybė atlikti remontą ir patogus įėjimas. Jei įėjimas yra iš kiemo, tai bus mažinimo veiksnys.

Remonto trūkumas yra priežastis pakeisti vertinimo ataskaitą. Toks skaičiavimas atliekamas pagal remonto ar restauravimo darbų kainą, atsižvelgiant į pelną, kurį verslininkas gaus investuodamas į statybą ar remontą.

Ekonominiai veiksniai

Lyginamasis požiūris į nekilnojamąjį turtą – tai galimybė sutaupyti energijos išteklius eksploatacijos metu. Nuolat didėjančios komunalinių paslaugų kainos verčia žmones nuolat galvoti apie taupymą ir alternatyvių energijos š altinių naudojimą.

Šis veiksnys ypač svarbus, jei objektas perkamas tolesniam lizingui. Kuo didesnis pajamų ir išlaidų santykis, kuris bus skiriamas pastato ar patalpų eksploatacijai, tuo mažesnė grąžinamo kapitalo suma grynosiose nekilnojamojo turto nuomos pajamose.

Šioje kategorijoje taip pat yra skaitiklių buvimo ar nebuvimo indikatorius, ar buvo imtasi priemonių šilumos nuostoliams sumažinti.

Kiti rodikliai

Vertinimas apima paslaugos elementų buvimą ar nebuvimą. Paprasčiausias pavyzdys – ar name yra liftas, ar ne. Visų ryšių buvimas arba visiškas ar dalinis nebuvimaslabiau prijungtas prie vietinės sistemos. Jei yra per daug trūkumų, atliekama korekcija žemyn. Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas pagal įvairius rodiklius.

Skaičiavimo žingsniai

Visi lyginamieji skaičiavimai pagrįsti informacija iš atvirų š altinių apie naujausius sandorius su panašiu nekilnojamuoju turtu.

Vertinimo žingsniai:

1. Studijuoti panašius pasiūlymus tam tikrame nekilnojamojo turto segmente, nustatyti palyginamus nekilnojamojo turto objektus, kurie neseniai buvo parduoti.
2. Surinkta informacija analizuojama ir kiekvienas pasiūlymas individualiai lyginamas su vertinamu turtu.
3. Kainodaros ypatybių nustatymas, vertinimo ataskaitos pakeitimai.

Susitarimas dėl pakoreguotos kainos ir galutinės kainos nustatymas lyginamuoju metodu.

Lyginamojo metodo privalumai

Visų pirma, šis metodas leidžia atspindėti tik tipiškų pirkėjų ir pardavėjų nuomonę.

Vertinimas atsispindi dabartinėse kainose, atsižvelgiant į finansinių sąlygų pokyčius ir net infliacijos procesus. Sąmata visada yra statiškai pagrįsta.

Norėdami įvertinti konkretų turtą, jums nereikia tirti visos nekilnojamojo turto rinkos, o tik panašias savybes. Technika labai paprasta, o rezultatai patikimi.

… ir trūkumai

• Gana sunku išsiaiškinti tikrąsias kainas.
• Visiška priklausomybė nuo nekilnojamojo turto rinkos aktyvumo ir stabilumo.
• Sunkumasduomenų sutikrinimas, jei panašūs objektai labai skiriasi pardavimo požiūriu.

Pabaigoje

Lyginamojo požiūrio esmė vertinant nekilnojamąjį turtą yra aiški ir pirkėjui, ir pardavėjui. Ši technika leidžia šalims ištirti nekilnojamojo turto rinką ir įsitikinti, kad jos nepralaimėjo. Vertinimas gali būti atliktas remiantis jau įvykdytais sandoriais arba kitų pardavėjų pasiūlymais. Bet kuriuo atveju lyginamoji technika yra duomenų apie panašų nekilnojamąjį turtą sisteminimas ir palyginimas. Svarbiausia, kad atrenkant panašius objektus palyginimui būtų atsižvelgta į ypatingus ar neįprastus veiksnius, pavyzdžiui, užstato arešto grėsmę, vietinio lygmens taisyklių pasikeitimus ar paskolos sutarties sąlygų nesilaikymą, prievartos elementų buvimas.